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A combien de loyers équivaut le prix de ce bien immobilier ?

Auteur : David LELONG
Un repère simple pour comparer le coût d’un logement à l’achat ou à la location consiste à calculer le nombre de loyers que représente le prix d’achat de ce bien. Cet indicateur donne une représentation de la valeur d’un bien immobilier. Il permet d’émettre des alertes pour ne pas surpayer un appartement ou une maison. Ce calcul permet aussi à un investisseur d’avoir un rapide aperçu de la rentabilité locative du logement.

Comment calculer cet indicateur clé ?

Cet indicateur se calcule très simplement. Il suffit de connaître le prix d’achat d’un appartement ou d’une maison et de connaître le prix du loyer hors charges de ce même bien. Le prix d’achat ne tiendra compte ni des frais du notaire, ni des frais d’agence, ni de tous les autres frais annexes liés à un achat immobilier :

Prix d’achat / loyer mensuel = nombre de mois de loyers nécessaires pour l’achat

Intérêts pour l’achat d’une résidence principale ? Pour un investissement locatif ?

On sait qu’il existe une multitude de micros-marchés et qu’en fonction du lieu, du type de bien ou de l’année, les prix peuvent varier fortement. Le calcul du ratio prix / loyer permet d’avoir un repère fiable et utilisable pour n’importe quel bien.

Il permet de se rendre compte des prix d’achat sur ce marché local par rapport au coût d’une location d’un logement similaire. Quand on achète pour se loger, c’est un paramètre qui permet de s’assurer que le prix n’est pas trop surélevé et de mieux définir s’il est financièrement préférable de louer ou d’acheter.

Pour un investisseur, ce rapide calcul permet en quelques secondes d’avoir une idée de l’intérêt d’un achat locatif. Cela permet d’écarter rapidement des appartements ou des maisons qui ne présenteraient pas d’intérêt d’investissement avant de se lancer dans un calcul de rentabilité nette plus compliqué. Vous pourrez ainsi comparer ce résultat aux rendements immobiliers observés à Paris, Lyon, Marseille, Nice, etc.

Évolution dans le temps du rapport prix / loyers

Vous pouvez retrouver sur le blog de Marc Candelier un article complet sur le ratio prix / loyer. On y trouve notamment un graphique très intéressant qui montre l’évolution de ce rapport dans le temps :

valeur immobilier : évolution calcul prix par rapport aux loyers

On peut également voir avec les travaux de Marc Candelier que le ratio moyen est différent d’une ville à une autre. En utilisant ce rapport prix / loyer, certains membres du forum bulle-immobilière.org se sont amusés à calculer ce ratio selon leurs caractéristiques de recherche (type de biens et lieu principalement).

Quelle est la limite à partir de laquelle un achat n’est plus intéressant ?

Il est courant de retenir un rendement locatif brut d’au moins 7% pour conserver une rentabilité nette suffisante. Si l’on considère que cet achat se fait de particulier à particulier et qu’il n’y a donc pas de frais d’agence, il faut environ 160 loyers pour obtenir une telle rentabilité brute.

On constate sur le graphique de la moyenne du ratio dans le temps que les rendements sont inférieurs à 7% depuis le milieu de l’année 2002. Autrement dit, la rentabilité brute moyenne de l’immobilier en France est très basse actuellement. Elle est descendue à environ 4.3% début 2008 et elle est aujourd’hui toujours inférieure à 5%.

Bien entendu, on parle ici de moyenne, il y a donc toujours des biens qui proposent des rendements plus intéressants mais il est de plus en plus difficile de dénicher un investissement intéressant. Cela signifie également que le comparatif achat / location penche fortement du côté de la location depuis 2003-2004.

Chacun peut librement se fixer un seuil pour ce ratio en dessous duquel il déclenchera son achat immobilier. Dans le cas d’un achat pour se loger, le contexte financier n’est pas le seul critère déterminant l’achat. Le ratio limite à se fixer sera donc différent en fonction du type d’achat que l’on souhaite réaliser.

Cet indicateur montre donc lui aussi qu’aujourd’hui ce n’est pas le moment d’acheter de l’immobilier. Et ceci est valable aussi bien pour une résidence principale que pour un investissement locatif.

Pour aller plus loin :

- Découvrez la rentabilité d’un appartement dans 100 grandes villes françaises.

- Suivez l’évolution des prix des logements en 2018.

- Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter un appartement ou une maison.

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