Tableau Excel d'investissement locatif : simulateur du calcul de la rentabilité locative selon le régime fiscal

Pourquoi faire une simulation d’investissement locatif ?

En 2024, il ne suffit pas d’acheter un appartement qui nous plaît et de le mettre en location pour obtenir un investissement rentable. En effet, avec des prix encore élevés et des taux élevés, acheter pour louer en 2024 doit se faire avec une sélection drastique des biens et une stratégie bien établie.

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Pour bien sélectionner son bien, proposer un prix d’achat suffisamment bas pour obtenir un bon rendement locatif et adapter la fiscalité de ce placement à sa situation et à ses objectifs, il faut poser les chiffres. Ne rien négliger des charges et frais à payer en tant que propriétaire bailleur.

Pour être un bon investisseur immobilier, il n’y a pas de secret :

• Il faut négocier au mieux son prix d’achat (c’est là qu’une grande partie de la rentabilité se joue)
• Il faut optimiser au maximum son financement avec un crédit immobilier adapté et la meilleure assurance emprunteur en fonction de ses besoins
• Il faut bien déterminer s’il est préférable pour vous de louer en meublé ou en non meublé, de déclarer vos revenus fonciers au régime réel ou d’utiliser le régime forfaitaire (micro foncier ou micro-bic).
• Il faut trouver le bon équilibre entre ce que vous gérez vous-même et ce que vous déléguez (recherche du locataire, état des lieux, gestion locative, entretien et réparation, etc.)
• Il faut choisir les bonnes assurances pour couvrir les risques principaux pour un coût maitrisé (GLI, PNO, etc.)

Quoi de mieux qu’un simulateur complet de rentabilité locative pour faire ses calculs de rentabilité, décider d’investir ou non sur un bien, à quel prix maximum et avec quelle stratégie. Voici un simulateur Excel gratuit pour le calcul de votre rentabilité locative et de différents éléments de votre investissement locatif. Un excellent outil pour préparer votre investissement immobilier.

Grâce à ce simulateur d’investissement locatif Excel, vous pourrez tout savoir sur :

• La rentabilité brute, la rentabilité nette après déduction des charges et la rentabilité nette-nette après déduction des charges et des impôts.
• Les résultats chiffrés de la simulation pour un bien en location vide ou en location meublée ainsi que selon le choix du régime réel ou forfaitaire pour l’imposition de vos loyers.
• Le cash flow mensuel de cet investissement : s’il est positif, vous gagnerez de l’argent tous les mois même pendant la phase de remboursement du crédit, s’il est négatif, cela vous indique l’effort d’épargne prévu pour chaque option d’investissement. L’idéal est un bien qui s’autofinance, mais ce n’est pas une condition exclusive pour investir et c’est difficile à obtenir.
• Le montant d’impôt à payer en plus chaque année pour chaque type d’opération pour ce logement en comparaison avec votre imposition sur vos autres revenus (selon votre tranche marginale d’imposition).

De quoi est composé ce tableau Excel de calcul d’investissement locatif ?

Après avoir téléchargé gratuitement votre tableau Excel de simulation de votre rentabilité locative, vous devez renseigner différents paramètres afin de pouvoir visualiser les différents résultats possibles.

Il y a plusieurs feuilles de calcul Excel :

La feuille « Informations » : elle vous explique qui a développé ce fichier Excel : un investisseur immobilier expérimenté avec l’aide d’un expert-comptable spécialisé en immobilier.

La feuille « Notaire » : c’est là que vous devez renseigner le prix d’achat du bien hors frais d’agence (et hors travaux et ameublement). Cela permet de calculer les frais de notaire pour un bien neuf ou ancien.

La feuille « Coûts et rendement » : c’est dans cette feuille que vous allez pouvoir déclarer toutes vos charges et le montant du loyer prévu. Vous pouvez détailler le loyer hors charges et avec charges, la superficie du bien ou encore un taux de vacance locative dans les informations générales. Vous précisez le financement avec les caractéristiques de votre prêt immobilier (montant, taux, durée) et de l’assurance emprunteur. Vous pouvez détailler ensuite les frais d’acquisition, les travaux, etc. Enfin, il faudra ensuite saisir toutes les charges et taxes à payer afin de savoir combien cet investissement vous coûte chaque mois et chaque année.

La feuille « Fiscalité »  : après le renseignement de quelques informations fiscales (autres revenus, situation de famille, etc. pour le calcul de votre tranche marginale d’imposition (TMI) et du montant de votre impôt sur le revenu sans cet investissement) elle vous donne le résultat de la simulation pour 4 types d’opération :

• Nu micro-foncier
• Nu réel
• Meublé micro bic
• Meublé réel

La feuille « SCI » : elle permet de simuler les gains financiers pour chaque associé de la SCI selon la répartition des parts de détention et la situation fiscale de chacun.

La feuille « Amortissement » : retrouvez ici le résultat du calcul du tableau d’amortissement de votre emprunt. Vous pouvez ainsi retrouver rapidement quel capital a été remboursé, quel est le capital restant dû et combien d’intérêts et d’assurance ont été payés à partir de cette simulation Excel de prêt immobilier. Le plan de financement permet par exemple de savoir au bout de 5 ans combien vous avez amorti de capital. Autrement dit, combien vous avez gagné d’argent jusque là grâce à l’amortissement du crédit. (Note: cela dépendra bien évidemment du prix de revente).

La feuille « Autre outils » : c’est une présentation de différents services très utiles pour un investisseur immobilier avec des tarifs compétitifs.

La feuille « Version » : elle donne un historique des mises à jour des versions de ce simulateur de rentabilité locative Excel.

Cet investissement est-il rentable ? Combien il me coûte par mois ? Quelle imposition ?

En faisant différentes simulations, vous allez pouvoir déterminer si une opportunité d’investissement immobilier en est réellement une. Autrement dit, est-ce que la rentabilité est au rendez-vous.

Vous pourrez visualiser rapidement combien d’argent cela va vous coûter par mois ou si, au contraire, vous allez percevoir des revenus récurrents grâce à un cash flow positif.

Enfin, chaque calcul est fait pour les 4 types d’investissement. C’est une excellente aide à la décision pour le choix de louer en location vide ou en meublé et pour savoir s’il est préférable de déclarer ses revenus locatifs au réel ou au régime forfaitaire (30 % d’abattement en micro-foncier et 50 % en micro-bic).

Très simple d’utilisation et raidement configurable, testez dès maintenant ce tableau Excel gratuit pour votre calcul de rentabilité immobilière.

Renseignez-vous plus spécifiquement sur le tableau Excel d’une simulation LMNP.

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