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Immobilier : est-ce toujours le moment d’acheter ?

Auteur : David LELONG

Est-ce qu’il y a un meilleur moment pour acheter en immobilier ? Si vous écoutez certains professionnels ils vous diront que c’est le moment d’acheter 365 jours par an et cela tous les ans !

Pourtant, différents paramètres permettent d’évaluer votre bon moment pour acheter votre résidence principale : prix de l’immobilier, taux des crédits habitats, prévisions dans le temps, situation personnelle, situation professionnelle, etc. Alors, quand faut-il acheter en immobilier ?

Est-ce toujours le bon moment pour acheter une maison ou un appartement ?

Quand l’immobilier monte, c’est le moment d’acheter avant qu’une maison ou un appartement coûte plus cher. Quand l’immobilier baisse, c’est le moment d’acheter parce que c’est moins cher qu’avant, etc. Les "professionnels" ont toujours une bonne raison de vous dire que c’est le moment d’acheter puisque c’est ce qui les fait vivre !

Pourtant, à la question "quand acheter en immobilier ?", la réponse n’est pas "toujours". Il existe des moments où acheter se révèle être un très bon investissement mais également des moments où acheter peut vous coûter très cher ou vous faire perdre beaucoup d’argent...

Les montants en jeu représentent des années et des années de travail, il est donc primordial de faire les bons choix et de prendre le temps de la réflexion, surtout en immobilier.

Essayons donc d’y voir plus clair ensemble, tout d’abord en étudiant les questions que vous devez vous poser.

Quand acheter ? Les éléments à prendre en compte

Pour déterminer si l’achat d’un logement est intéressant, il faut tenir compte de votre situation, de vos projets professionnels et personnels. Ces éléments sont propres à chacun et sont indépendants de l’état de l’immobilier.

Ensuite, il faut tenir compte de l’état du marché :

- Le niveau des prix de l’immobilier,

- Les taux actuels pour souscrire un crédit immobilier,

- Le coût d’une location d’un bien équivalent,

- Les différents prêts aidés qui peuvent vous aider à acheter, etc.

C’est autant de données importantes à prendre en compte pour déterminer le meilleur choix pour vous loger.

En fonction de tous ces critères, vous pourrez commencer par faire une comparaison entre l’achat ou la location. La location sort bien plus souvent gagnante que ce que l’on pourrait penser à priori. C’est notamment le cas lorsqu’on est encore en haut d’une bulle immobilière.

Projection à court, moyen et long terme

Le coût d’un achat immobilier est non négligeable et laisse moins de flexibilité et de liberté de déplacement à un propriétaire par rapport à un locataire, plus facilement mobile. Dans notre société actuelle, il est de plus en plus fréquemment recommandé de rester mobile, que ce soit pour suivre le marché du travail, pour réaliser des projets personnels, etc.

Quel que soit l’état du marché immobilier, il faut généralement rester plus de cinq ans dans sa résidence principale avant de commencer à gagner de l’argent par rapport aux coûts d’un même bien en location. Avec des prix toujours très élevés, ce chiffre dépasse facilement les sept à huit ans aujourd’hui.

Vous devez donc prendre en compte, avant tout calcul financier, la projection de ce que vous ferez dans deux ans, dans cinq ans ou dans plus de dix ans. Si vous pensez être appelé à déménager dans moins de cinq ans, oubliez immédiatement tout achat immobilier.

Si vous prévoyez d’avoir un ou plusieurs enfants dans les années à venir, achetez un bien de surface assez grande pour accueillir le ou les nouveaux venus, etc. Beaucoup de jeunes couples se sont endettés sur 25 ans ou plus pour des appartements qui deviendront trop petits dès que la famille s’agrandira ; avec le krach immobilier en cours, le risque de negative equity est fort et un achat plus grand peut vite devenir irréalisable. Il serait vraiment dommage d’être contraint de rester dans un logement beaucoup trop petit pour sa famille...

Prix de l’immobilier ou taux du crédit : quel critère prime ?

Avec la baisse des taux en 2009, les conditions pour emprunter se trouvent les plus intéressantes depuis plus de deux ans. Mais un taux bas ne garantit pas pour autant un coût de financement total d’un projet immobilier moins élevé. En effet, le taux d’intérêt du crédit immobilier n’influence qu’un peu le coût total d’un achat.

D’après LeMonde : "le prêt moyen, d’un montant de 180 200 euros, a été accordé au taux de 4,57 % sur 217 mois". Cela représente un coût d’emprunt d’environ 85 500 € (hors frais de dossier et d’assurance).

Une forte baisse des taux à 3.57% permettrait de gagner environ 20 000 € sur le coût de l’emprunt. En revanche, une baisse des prix des logements de 10% ferait gagner beaucoup plus. De plus, une si forte baisse des taux n’est que très peu envisageable, alors qu’une baisse des prix immobiliers beaucoup plus importante est fort probable.

Si personne ne peut prédire quand les prix atteignent un point bas, les cycles longs de l’immobilier permettent de faire des projections à moyen terme et de définir, en fonction de votre situation personnelle, une période où l’achat vous sera le plus favorable.

Pour un investissement locatif, seuls les critères financiers rentreront en compte, la situation personnelle n’ayant plus qu’un impact très limité. Avant d’investir dans l’immobilier, vous devrez étudier les rendements locatifs ainsi que tenter d’estimer si vous avez des chances d’obtenir une plus-value conséquente.

Pour aller plus loin :

- Posez-vous ces 25 questions pour savoir si c’est le moment pour vous d’acheter votre logement.

- Découvrez les meilleures banques pour un crédit immobilier en 2019.

- Étudiez les 10 règles d’or à respecter pour réussir son achat immobilier.

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