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Faut-il faire des travaux locatifs en 2018, 2019 ou 2020 suite au prélèvement à la source ?

Auteur : David LELONG

La mise en place du prélèvement à la source des impôts à partir de 2019 crée une situation particulière pour la déduction des travaux des revenus fonciers pour les investissements immobiliers en location nue. Voici les règles à suivre pour la déduction des travaux dans un bien locatif pour 2018, 2019 et 2020.

Nous verrons ainsi s’il est judicieux de faire des travaux dans vos investissements immobiliers en 2018. De même pour 2019 et 2020. Il vaut mieux tenir compte de ces spécificités temporaires afin de ne pas perdre d’argent en ne pouvant pas déduire ou pas totalement vos travaux. Il est aussi possible d’optimiser le moment de la réalisation des travaux pour bénéficier de la meilleure déduction possible.

Mise en place du prélèvement à la source des impôts en 2019

Après quelques doutes encore sur sa réelle mise en application et sur la date de début, le gouvernement a bel et bien officialisé la mise en place du prélèvement à la source de l’impôt sur les revenus dès le 1er janvier 2019. Cela met donc un terme aux risques d’annulation ou de report de ces dernières semaines.

Concrètement, vos revenus réguliers de 2018 ne seront pas imposés. C’est pour cela que l’on parle d’une "année blanche fiscale". En effet, en 2018 vous payez vos impôts sur les revenus perçus en 2017 et à partir de 2019, vous payerez directement vos impôts sur vos revenus de 2019.

Pour ne pas être doublement imposé, le gouvernement met en place ce qu’il a nommé un crédit d’impôt modernisation du recouvrement (CIMR) qui consistera à annuler vos impôts sur vos revenus normaux de 2018.

En revanche, les revenus exceptionnels comme ceux reçus par exemple lors d’une vente immobilière avec plus-value, ne seront pas exonérés d’impôts en 2018.

Pour les investisseurs en immobilier locatif, ces changements posent différentes questions. On peut notamment s’interroger sur la manière dont seront pris en compte les travaux déductibles des revenus fonciers en fonction de leur année de réalisation. En effet, faut-il faire des travaux en immobilier locatif en 2018 ? Et en 2019 ? Et à partir de 2020 ?

Un mécanisme spécifique pour les travaux en immobilier locatif

Normalement, étant donné que vous ne payerez pas d’impôts sur les revenus de 2018, tous les travaux réalisés sur un bien immobilier en locatif auraient été déduits inutilement de ces revenus. C’est-à-dire que vous ces travaux ne changeront rien à ce que vous aurez à payer sur vos revenus perçus en 2018.

Pour que tous les investisseurs ne repoussent pas dans le temps leurs travaux déductibles fiscalement, le gouvernement a mis en place un système qui permet de prendre en compte ce type de travaux réalisés en 2018.

Le processus est le suivant :

- Pour les travaux réalisés en 2018, vous pourrez les déduire entièrement de vos revenus fonciers de 2018.

- Pour 2019, vous pourrez déduire la moyenne des travaux réalisés en 2018 et en 2019. Par exemple, la moitié du montant des travaux de 2018 si vous n’en avez pas fait en 2019.

- À partir de 2020, le fonctionnement classique reprend avec une déductibilité normale lorsque vous déclarez vos revenus locatifs au régime réel.

Grand intérêt pour la génération de déficit foncier en 2018

Pour optimiser vos impôts en tenant compte de ces règles particulières liées à la mise en place du prélèvement à la source pour le recouvrement de l’impôt sur les revenus, il y a donc un grand intérêt à générer beaucoup de déficit foncier en 2018.

Pour rappel, voici en quoi consiste le déficit foncier : déduire un montant de travaux supérieur à vos revenus fonciers.

En effet, cela permettra de cumuler un important déficit foncier en 2018 et de le compléter par la moitié de celui-ci en 2019. De quoi effacer pendant quelques années vos revenus fonciers imposables avec cet important déficit foncier cumulé en 2018 et en 2019.

Voici un exemple de cas concret sur un investissement locatif générant chaque année 10 000 € de revenus fonciers et sur lequel on entreprend pour 100 000 € de travaux en 2018 :

Année 2018 2019 2020
Loyers perçus 10 000 € 10 000 € 10 000 €
Travaux déductibles 80 000 € 0 € 0 €
Travaux imputables 0 € 40 000 € 0 €
Revenus fonciers - 70 000 € - 30 000 € 0 €
Imputation sur le revenu global 10 700 € 10 700 €
Charges de travaux reportables 59 300 € 78 600 € 68 600 €

On voit bien, qu’en plus de pouvoir imputer jusqu’à 10 700 € sur l’ensemble de vos revenus en 2018 et en 2019, vous allez créer ainsi des charges de travaux reportables importantes. Vos travaux de 80 000 € permettront de déduire 100 000 € de vos revenus fonciers imposables...

Attention, on comprend rapidement qu’en fonction de votre situation cela peut être très utile de faire beaucoup de travaux en 2018, par exemple pour ceux qui peuvent générer beaucoup de déficit foncier. En revanche, pour ceux qui réalisent quelques travaux en 2018 et qui ne vont pas déclarer de revenus exceptionnels en 2018 (ou peu), ce bénéfice est perdu puisqu’ils auraient été de toute manière annulés par l’année blanche fiscale et le crédit d’impôt modernisation du recouvrement (CIMR).

Il faut bien distinguer 3 cas différents avant de décider de faire des travaux sur un bien locatif en 2018 :

- Cas 1 : le montant de vos travaux est inférieur à vos revenus fonciers. Votre déductible est inutile et votre gain fiscal est donc nul.

- Cas 2 : le montant de vos travaux est supérieur à vos revenus fonciers, mais la différence ne dépasse pas les 10 700 € imputables sur vos autres revenus. Votre gain fiscal sera nul si vous n’avez pas de revenus exceptionnels à déclarer en 2018. Pour ceux qui ont des revenus exceptionnels, cela permettra un gain selon votre tranche d’imposition.

- Cas 3 : votre déficit foncier est supérieur à 10 700 €. Pour les 10 700 €, cela fonctionne comme pour le cas 2 en fonction de vos revenus exceptionnels. Pour tout ce qui dépasse ce seuil, vous obtiendrez un déficit provisionné qui pourra être déduit de vos futurs revenus locatifs.

Vous l’aurez compris, il sera donc inutile de choisir 2018 pour faire des travaux si leur montant sera inférieur à vos revenus fonciers ou que légèrement supérieur en fonction de votre situation.

Les travaux prévus en 2019 peuvent-ils attendre 2020 ?

Soyez vigilant, tous les travaux déductibles de vos revenus fonciers réalisés en 2019 ne seront comptabilisés qu’à hauteur de 50 % de leur montant. En effet, comme il est retenu pour 2019 un montant moyen de vos travaux sur 2018 et 2019, cela revient à ne tenir compte que de la moitié de ceux réalisés en 2019.

Si vous le pouvez, reportez donc vos travaux dans vos investissements locatifs en 2020 au lieu de les faire réaliser en 2019.

Quelques exceptions :

Néanmoins, il y a quelques exceptions à ces règles :

- Pour les monuments historiques, le gouvernement a fait voter une extension de la déductibilité intégrale des travaux payés en 2019.

- Pour les travaux urgents, ils pourront être totalement déduits.

- Ceux qui achètent un logement pour le louer en 2019 pourront déduire 100 % des travaux déductibles (contre 50 % pour les autres bailleurs).

Pour en savoir plus sur ces travaux dits "urgents", vous pouvez consultez cet article de corrigetonimpot.fr.

Retrouvez nos autres articles sur l’investissement immobilier locatif ou ceux sur les travaux ou encore sur l’immobilier et les impôts.

Pour aller plus loin :

- Découvrez comment déclarer vos revenus locatifs aux impôts.

- Informez-vous sur les frais et charges déductibles de vos loyers pour les impôts.

- Regardez si vous avez intérêt au régime micro-foncier en 2018.

- Consultez le classement des rentabilités locatives dans 100 grandes villes en France.

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