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Investissez dans des appartements à rénover et réduisez vos impôts grâce au déficit foncier

Auteur : David LELONG
Investir dans l’immobilier et obtenir des réductions d’impôt sans outil de défiscalisation, c’est possible ! Un bon usage du déficit foncier permet d’optimiser son imposition grâce à des achats locatifs avec travaux. Découvrez en quoi consiste le déficit foncier et comment calculer les économies d’impôt possibles avec ce type d’investissement.

En quoi consiste le déficit foncier ?

Lorsque vous déclarez vos revenus locatifs aux impôts, vous renseignez le montant des loyers perçus ainsi que les frais et charges liés à ces revenus fonciers. On parle de déficit foncier sur un investissement immobilier quand le montant de vos charges est supérieur au montant des loyers perçus.

Il y a différents frais qui peuvent être inclus dans ces charges :

- Les intérêts du crédit immobilier,

- Les frais d’assurance emprunteur,

- Le coût de l’assurance habitation en tant que propriétaire,

- Les cotisations d’assurances diverses (loyers impayés, vacance locative, etc.)

- Les frais de gestion locative.

- Etc.

Vous pouvez retrouver une liste des frais déductibles ici.

Certaines de ces dépenses sont déductibles de vos autres revenus imposables dans la limite de 10 700 € par an.

La partie de votre déficit foncier qui ne peut être déduite de vos revenus est reportable pendant les dix prochaines années.

Quelles dépenses rentrent dans le calcul du montant déductible ?

Il existe deux catégories de charges à distinguer. Elles sont traitées de manière différente dans le calcul de votre déficit foncier.

D’un côté vous avez toutes les charges liées au financement de votre achat (intérêts d’emprunt, assurance du prêt, frais de dossier, etc.). Ces frais ne peuvent pas être déduits de vos autres revenus imposables.

De l’autre côté vous avez tous les frais qui sont déductibles. Il s’agit des frais liés à des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration et de rénovation. Les dépenses générées pour une construction ou un agrandissement ne peuvent pas être prises en compte dans ce cas-là.

Astuce : voici 6 façons de rénover sa maison à moindre coût.

Exemple simple du calcul du déficit foncier

Vous avez acheté un appartement en 2011 dans lequel vous avez fait pour 15 000 € de travaux. Vos intérêts du prêt et vos cotisations d’assurance vous ont coûté 2 000 €. Vous avez donc dépensé 17 000 € en 2011 de charges pour cet investissement locatif.

Cette même année, vous avez perçu 3 000 € de loyers.

Le calcul "revenus - charges" donne donc un déficit foncier de 14 000 € (17 000 € - 3 000 €).

Les frais d’intérêt d’emprunt sont les premiers à retirer de vos revenus locatifs. Il vous reste donc 1 000 € (3 000 - 2 000) de revenus fonciers après déduction des frais de financement.

Votre déficit imputable est donc de 14 000 € (15 000 € de travaux - 1 000 € de revenus fonciers).

Vous obtenez donc un déficit foncier imputable de 10 700 € cette année (c’est le maximum autorisé), et vous pourrez reporter 3 300 € de déficit sur vos revenus fonciers des dix prochaines années.

Attention : c’est déficit foncier OU prise en compte dans le calcul des plus-values

Lorsque vous revendrez cet appartement ou cet immeuble, vous serez alors imposé sur la plus-value immobilière réalisée s’il y en a une. Or si vous avez recours au déficit foncier pour réduire vos impôts pendant la période de réalisation des travaux, vous ne pourrez pas déduire le montant de ces travaux dans le calcul de votre plus-value immobilière.

Vous devez donc choisir entre l’utilisation du déficit foncier et une diminution de la plus-value réalisée si vous pensez en réaliser une. Vous ne pouvez pas cumuler ces deux avantages fiscaux pour les mêmes travaux.

L’imposition sur les plus-values n’est désormais exonérée totalement qu’après 30 années de détention. Si vous comptez revendre ce bien immobilier avant 30 ans, vous devez faire vos calculs pour savoir ce qui sera le plus avantageux en fonction de votre situation.

Une contrainte de location pendant les 3 prochaines années

Lorsque vous avez recours au déficit foncier pour minorer vos revenus de l’année N, vous vous engagez à continuer à louer pendant les 3 années suivantes (c’est-à-dire jusqu’au 31 décembre N+3). C’est ce que stipule l’article 156-I-3 du CGI.

Dans le cas contraire, si vous vendez votre bien ou arrêtez de le louer, un rétro-calcul sera fait sur les déficits fonciers utilisés durant les années précédentes.

Plus vous êtes imposable et plus cette optimisation fiscale est intéressante

Vous pouvez déduire de votre revenu imposable jusqu’à 10 700 €. L’imposition sur les revenus étant progressive en France, plus votre taux marginal d’imposition est élevé et plus l’intérêt du déficit foncier est important.

L’avantage du déficit foncier peut donc procurer une économie d’impôt allant de 0 € à 4 387 € par an :

Tranche d’imposition Réduction d’impôt
0 % 0 €
5.5 % 588.50 €
14 % 1 498 €
30 % 3 210 €
41 % 4 387 €

Ce sont donc les plus gros contribuables qui bénéficieront le plus de cette réduction sur leur imposition.

Pour conclure, cet article vous a présenté le mécanisme du déficit foncier. Dans d’autres articles, nous revenons sur le détail des calculs avec des exemples de déficits fonciers ainsi que sur des moyens d’optimiser le recours à cet avantage fiscal.

Pour aller plus loin :

- Prenez connaissance des 60 villes où il est difficile de louer un appartement.

- Choisissez entre régime micro foncier et réel.

- Découvrez pourquoi et comment augmenter ses mensualités de crédit immobilier.

- Obtenez jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt avec un investissement Pinel dans l’immobilier neuf en 2018.

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