Comment bénéficier d’une déduction d’impôts avec un investissement locatif ?

Auteur : David LELONG

Afin d’inciter les particuliers à investir dans l’immobilier locatif, des dispositifs sont mis en place afin de leur offrir des avantages fiscaux. En réalisant un achat immobilier dans le but de le mettre en location, les propriétaires peuvent payer moins d’impôts et ainsi avoir plus d’intérêt à réaliser cet investissement.

Pouvant varier selon le type de location, la zone géographique ou bien l’état du logement, les modalités de déduction d’impôts sont donc variables selon la situation de chaque investisseur.

Pour savoir comment réduire votre imposition grâce à l’investissement locatif, nous revenons en détail sur les conditions des dispositifs mis en place par l’État.

Les avantages fiscaux liés à l’investissement locatif

Pour pousser les français à utiliser leur épargne, les pouvoirs publics ont mis en place différents dispositifs en faveur de l’investissement dans l’immobilier : réduction d’impôt, amortissement et abattement sur les revenus locatifs. Avec ces différentes mesures, les investisseurs peuvent ainsi retirer un bénéfice plus important de leur achat immobilier locatif. Pour en profiter, la loi fixe cependant certaines conditions à respecter :

  • Typologie du logement (neuf, ancien, rénové)
  • Durée minimale d’engagement de location
  • Choix du locataire (libre ou pour ménages modestes)
  • Plafonnement des loyers

Ces différents éléments permettent d’encadrer au mieux l’investissement locatif et les avantages liés à cette activité.

La déduction d’impôt

Deux dispositifs permettent aujourd’hui de bénéficier d’une déduction d’impôt pour les investisseurs dans l’immobilier locatif : Pinel et Denormandie. Ces dispositifs offrent la possibilité de réduire l’impôt sur le revenu des propriétaires. Pour bénéficier de cette déduction d’impôt, certaines conditions sont fixées :

  • Logement locatif vide
  • Logement occupé au titre de résidence principale par les locataires (pendant au moins 8 mois par an)
  • Locataires sélectionnés sous condition de ressources
  • Loyer respectant un plafond fixé par l’État (selon la zone géographique)

Afin d’espérer bénéficier de ces dispositifs, il convient donc de prendre en compte ces différents éléments avant de se lancer dans un projet d’investissement locatif.

L’amortissement locatif

Pour profiter d’une fiscalité avantageuse pour un logement locatif meublé, il existe également un dispositif d’amortissement. Ce dispositif est accessible pour les propriétaires d’un bien immobilier neuf ou rénové dans une résidence services ou dans l’ancien (en diffus). La mise en place de ce dispositif permet au propriétaire de passer sous le régime fiscal des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et ainsi d’amortir les charges fiscales sur une période allant de 20 à 25 ans en moyenne. Sans obligation de localisation ni de montant de loyer, l’amortissement apparaît comme une solution fiscale particulièrement intéressante pour obtenir des revenus locatifs optimisés.

A noter : pour qu’une location occupée en tant que résidence principale soit considérée comme meublée, il est nécessaire qu’elle contienne au moins 11 meubles et équipements selon la liste établie par le décret du 31 juillet 2015 n°2015-981. Retrouvez notre liste d’équipement en location meublée.

L’abattement sur les revenus fonciers

L’Agence nationale de l’habitat (Anah) propose aux propriétaires d’un logement ancien le contrat “Louer Mieux”. Pour pouvoir profiter de la fiscalité avantageuse qu’offre ce contrat, il est obligatoire de louer le logement concerné à un foyer dont les revenus sont modestes et à un prix adapté fixé par l’Anah. Cette agence de l’État propose aux propriétaire deux types de conventions avec un minimum de durée de location : “sans travaux” ou “avec travaux”. Ce type de contrat est régi par différents niveaux de loyers :

  • Loyer intermédiaire
  • Loyer social
  • Intermédiation locative

Plus le loyer de votre logement sera bas (intermédiation locative à destination des ménages en grande précarité), plus vous pourrez bénéficier d’une déduction fiscale importante. Cet avantage fiscal se traduira par un abattement sur vos revenus fonciers bruts pouvant aller de 15 % à 85 % selon les régions et le niveau de loyer.

A noter : la convention Anah ne vous permet pas de louer le logement à des personnes de votre famille proche.

Le Pinel et le Denormandie en détail

Le dispositif Pinel

Depuis le 1er septembre 2014 et jusqu’au 31 décembre 2021, le dispositif Pinel permet aux investisseurs locatifs dans un logement neuf de profiter d’un bonus fiscal. Ce dispositif applique ainsi une réduction d’impôt sur le revenu locatif perçu allant de 12% à 21% selon la durée de location prévue (de 6 à 12 ans). Pour profiter de cet avantage fiscal, d’autres conditions sont imposées par le dispositif Pinel :

  • Deux investissements maximum par an
  • Montant d’investissement maximum fixé à 300 000 € par an
  • Prix maximum au mètre carré : 5 500 €
  • Respect des plafonds de loyers et des conditions de revenus des locataires

A noter : un simulateur en ligne sur le site du ministère de la Cohésion des Territoires permet de connaître en détail les conditions de location à respecter selon la zone géographique.

Le dispositif Denormandie

En place depuis le 1er janvier 2019 et jusqu’au 31 décembre 2021, le dispositif Denormandie offre un bonus fiscal aux acquéreurs d’un logement ancien rénové selon certains règles. L’objectif de ce dispositif est d’attirer les investisseurs dans des villes où l’économie ralentit. A l’instar du dispositif Pinel, le Denormandie permet de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu allant de 12% à 21% du prix d’achat du bien. Pour profiter de cet avantage fiscal, ce dispositif impose que le montant des travaux réalisés représente au moins 25% du prix du bien acquis.

Quels sont les frais et les charges déductibles des impôts ?

Afin de réduire les impôts fonciers qui pèsent sur vos investissements immobiliers, sachez que certains frais et charges peuvent être déduits des revenus perçus par vos locations. Pour réaliser ces déductions d’impôts, il est important de respecter les conditions fixées par la loi.

Les conditions pour déduire les charges foncières

Pour être déductibles, il est nécessaire que les charges soient directement liées au revenu perçu pour la location de votre bien immobilier. Les frais liés à un logement non loué sont donc automatiquement exclus de la possibilité de déduction d’impôts. A cette condition s’ajoute le fait que la dépense engagée doit être effectuée au cours de l’année de déclaration de vos revenus. De plus, pour que la déduction soit effective, il est obligatoire de présenter les justificatifs de dépenses à l’administration fiscale.

Quelles dépenses peuvent être déduites ?

Pour que votre projet immobilier locatif soit le plus intéressant possible, il est important d’avoir conscience des différentes dépenses que vous pouvez déduire des impôts. Parmi les frais et charges déductibles, on retrouve :

  • Frais de financement de votre investissement
  • Frais d’entretien et de réparation
  • Dépenses pour l’amélioration du logement
  • Coût des impôts et des taxes
  • Charges de copropriété
  • Cotisations d’assurance
  • Charges de gestion

Retrouvez tout sur les charges déductibles des revenus fonciers.

Comment faire pour déclarer mon investissement locatif et bénéficier de la réduction d’impôt ?

Pour bénéficier d’une réduction de vos impôts, il est donc nécessaire de respecter certaines conditions : zone géographique, montant de loyer, conditions de revenus des locataires… A ces conditions s’ajoute l’obligation de renseigner certaines informations dans les formulaires dédiés. Ainsi, pour bénéficier de la réduction d’impôt, deux formulaires doivent être remplis : imprimé 2044-EB et imprimé 2042-C.

L’imprimé 2044-EB

Ce formulaire est un engagement de location qui vous oblige à louer votre bien pour une durée minimum. Selon le dispositif choisi, la durée de cet engagement peut varier. Pour être validé, ce formulaire doit mentionner plusieurs informations relatives à votre logement :

  • Nature du logement : acquis neuf ou acquis en l’état futur d’achèvement
  • Valeur du bien
  • Frais liés à l’achat : frais de notaire et frais d’acquisition (commission agence)

Pour obtenir votre réduction d’impôt, il est nécessaire de remplir cet imprimé dès la première année d’acquisition de votre bien.

L’imprimé 2042-C

Pour compléter votre dossier de demande de réduction d’impôt, ce formulaire permet de mentionner le montant du bien immobilier acheté. En fonction de cette déclaration, l’administration fiscale dressera un échéancier détaillant les différents montants à inscrire dans votre avis d’imposition les années suivantes.

La déclaration foncière n°2044

Chaque année, lors de votre déclaration de revenus, il essentiel de mentionner vos revenus liés à vos investissements locatifs. Dès 15 000 € de revenus fiscal, vous devrez remplir la déclaration foncière n°2044 qui vous permet de détailler les recettes et les charges liées à la location de votre bien. Les recettes sont simples à déclarer puisque leur montant se calcule à partir des loyers bruts encaissés sur l’année concernée. Pour ce qui est des charges liées, elles regroupent plusieurs frais : travaux, frais d’assurance, impôts fonciers, intérêts d’emprunt… A partir de ces différentes informations, le résultat foncier de votre investissement sera calculé.

A noter, en dessous de 15 000 € de loyers perçus par an, vous avez la possibilité d’opter pour le régime micro foncier.

Réduisez vos impôts grâce au déficit foncier

Afin de réduire efficacement vos impôts et investir dans un projet pertinent, la solution de l’immobilier s’avère être une option intéressante. Pour que cet investissement soit le plus intéressant financièrement, il est important de connaître les dispositifs de déduction d’impôts et les conditions pour y prétendre. Parmi ces conditions, on retrouve notamment le déficit foncier.

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

On parle de déficit foncier lorsque le montant total des loyers perçus est inférieur à celui des charges liées à votre investissement immobilier. En apparence, un investissement déficitaire apparaît comme peu logique. Néanmoins, il est important de s’intéresser de près au déficit foncier qui offre de véritables avantages en contrepartie. Comme on a pu le voir précédemment, certaines des charges qui sont liées à votre projet immobilier sont déductibles de vos revenus imposables (dans une limite de 10 700 € chaque année).

Bien utiliser le déficit foncier

En fonction de la situation de chacun, la solution utilisée pour réduire ses impôts ne va pas être la même. En effet, il est important de savoir s’il est plus avantageux de recourir au déficit foncier ou à l’imposition sur la plus-value immobilière lors de la revente de votre bien. Une bonne évaluation de votre projet est donc essentielle pour optimiser au maximum les retombées financières liées à votre investissement immobilier. En optant pour la réduction d’impôt grâce au déficit foncier, il est également important de prendre en considération le fait que vous êtes obligé de louer votre bien pendant une durée minimale.

Le déficit foncier : pour qui ?

Les situations des investisseurs sont différentes, ce qui implique de bien évaluer le projet de chacun afin de choisir la solution fiscale la plus intéressante. Plus le taux marginal d’imposition de l’investisseur sera important, plus il aura intérêt à recourir au déficit foncier. Cet avantage fiscal peut permettre de réaliser des économies d’impôts allant jusqu’à 4 387 € par an.

Réduire ses impôts en réalisant des travaux

Parmi les frais que vous pouvez déduire des impôts, les dépenses pour des travaux d’entretien ou d’amélioration dans le logement sont des points particulièrement intéressants.

Les travaux d’entretien ou de réparation

Destinés à maintenir le logement en bon état ou remettre en état votre logement après des dégâts, ce type de travaux peut être déduit de vos impôts. Ces travaux d’entretien peuvent être de différentes natures :

  • Traitement des structures en bois
  • Frais pour analyse de la présence d’amiante dans le logement
  • Frais d’entretien de l’ascenseur
  • Travaux de gros-oeuvre et de remise en état des canalisations ou de l’installation électrique
  • Remise en état du système de chauffage et remplacement de la chaudière
  • Réparation des plafonds ou du sol

Les travaux d’amélioration

Les travaux réalisés dans le but d’améliorer le confort du logement peuvent également être pris en compte dans la déduction d’impôt. Ne devant pas modifier la structure du logement, ces travaux peuvent ainsi être les suivants :

  • Remplacement des parties vitrées
  • Travaux d’isolation thermique du logement
  • Installation d’une cuisine équipée
  • Installation d’un digicode ou d’un système de sécurité
  • Mise en place d’équipements pour les personnes en situation de handicap
  • Travaux sur le système d’évacuation des eaux usées

Quels sont les frais non déductibles des impôts ?

Avant de vous lancer dans votre projet d’investissement immobilier, il convient donc de prendre en compte les différents éléments vous permettant d’optimiser votre fiscalité. S’il est possible de déduire certains frais de vos impôts, il faut garder à l’esprit que certaines dépenses ne sont pas concernées par cette possibilité. Parmi les frais non déductibles des impôts, on retrouve notamment :

  • Les rémunérations versées à des tiers pour toute autre activité que la gestion de l’immeuble
  • Dépenses pour des travaux d’aménagement des logements
  • Dépenses de construction ou d’agrandissement
  • Les droits de succession ou de donation

Afin d’éviter les mauvaises surprises, il convient donc de s’intéresser de près à la liste des différentes dépenses que vous pourrez déduire de vos impôts.

L’investissement dans les SCPI : une solution alternative

Les placements immobiliers peuvent prendre différentes formes afin de s’adapter aux différentes situations des investisseurs. Pour faire fructifier votre capital et vous assurer un complément de revenus, l’une des solutions peut être d’investir dans les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). En effet, ce type de société vous permet d’être propriétaire de la nue-propriété des parts tout en réduisant les risques en cas de révision à la baisse des loyers. Afin de répondre au mieux aux souhaits de chacun, plusieurs formes de SCPI sont disponibles :

  • SCPI Pinel
  • SCPI Scellier
  • SCPI Malraux
  • SCPI Monuments Historiques
  • SCPI Déficit foncier

LMNP ou LMP : quelle différence ?

Investir dans l’immobilier locatif va également poser la question du statut de l’investisseur. En effet, selon la situation, vous pourrez être considéré en tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Loueur Meublé Professionnel (LMP). La différence entre ces deux statuts va notamment se faire en fonction de la gestion des éventuels déficits du projet : déficit imputé sur le revenu global en LMP, déficit imputé sur des revenus de même type en LMNP.

D’autres différences fiscales entre ces deux statuts peuvent être mise en avant. En effet, les revenus obtenus en tant que LMNP sont sous le régime de l’Impôt sur la fortune tandis qu’ils bénéficient d’une exonération en tant que LMP, étant donné qu’ils sont considérés comme des biens professionnels. Une autre différence se fait au niveau des plus-values lors de la cession. En effet, le statut LMP permet de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse que pour les cessions sous le statut de LMNP.

Bien choisir sa stratégie de défiscalisation

Comme pour tout projet d’investissement, il convient de prendre en compte les avantages et les inconvénients d’un investissement immobilier locatif. En effet, si ce type de projet a pour objectif de réduire vos impôts, il faut s’assurer qu’il soit également rentable. Une bonne évaluation de la rentabilité à partir des potentiels bénéfices tirés de l’opération est donc nécessaire avant de se lancer dans un projet locatif. Avant de s’engager dans votre investissement, plusieurs points doivent être particulièrement étudiés :

  • Prix des biens immobiliers
  • Localisation du bien
  • Les conditions des dispositifs fiscaux en vigueur
  • Le potentiel de revente
  • Statut LMNP ou LMP

Si la défiscalisation par l’investissement immobilier locatif présente donc des atouts indéniables, il convient également de bien définir son projet et de déterminer s’il répond au mieux à votre situation et vos objectifs. Étant donné que ce type de projet nécessite une bonne compréhension du cadre fiscal, il peut être important de se faire conseiller par un professionnel du secteur de façon à assurer la réussite de l’opération. En vous lançant dans ce type de projet, il est important de garder une vision à long terme, c’est-à-dire de penser à la constitution de votre patrimoine et ainsi vous assurer des revenus complémentaires pour préparer au mieux l’avenir.

Réduisez vos impôts en investissant dans l’immobilier

Dans le cas où vous êtes particulièrement imposé sur vos revenus, il peut être intéressant d’opter pour la solution de l’investissement immobilier locatif. En effet, les pouvoirs publics proposent aux acquéreurs de logements, neufs ou anciens, différents dispositifs leur permettant de réduire le montant de leurs impôts. Afin de profiter au mieux de ces dispositifs et d’optimiser votre fiscalité, il est essentiel de s’intéresser précisément aux différentes charges et dépenses que vous pourrez déduire de vos impôts. Si plusieurs frais peuvent être déduits de votre impôt sur le revenu, il est important de savoir que cela ne concerne pas toutes les dépenses.

Pour profiter au maximum des avantages fiscaux liés à l’investissement immobilier locatif, il est donc important de bien préparer votre projet et pourquoi pas d’être accompagné par un professionnel du secteur. Les bénéfices financiers que vous pourrez tirer de ce type de projets ne sont pas négligeables et représenteront une somme importante chaque année. Afin d’optimiser au maximum votre investissement, il est important de prendre en compte plusieurs éléments :

  • Le type de logement : neuf ou ancien
  • La localisation du bien
  • Le niveau de revenus des locataires
  • Le montant du loyer
  • L’importance de vos revenus
  • Les avantages sur l’imposition ou sur la revente
  • Les travaux à envisager
  • La situation fiscale
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