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Immobilier septembre 2017 : les chiffres du mois

En ce mois de septembre 2017, les actualités immobilières sont nombreuses et apportent de nombreux chiffres éclairant sur le marché immobilier en France. Retrouvez donc dans cette synthèse les dernières statistiques sur les volumes de ventes dans l’immobilier ancien, les augmentations de prix des logements, la hausse des taux d’intérêt, la baisse des loyers et les légères augmentations des impôts locaux en 2017.

Hausse des ventes : record à 921 000 sur un an

L’INSEE a communiqué au début du mois les dernières statistiques sur les indices Notaires-INSEE sur l’immobilier ancien. On y apprend tout d’abord que les excellents taux d’emprunt sur plusieurs trimestres ont permis de dynamiser fortement les ventes de logements anciens.

En effet, il y a eu 921 000 ventes de logements anciens entre juillet 2016 et juin 2017. C’est un record historique comme le montre cette courbe d’évolution sur les dernières années :

Évolution des ventes de logements anciens cumulés sur 12 mois

Néanmoins, les professionnels commencent à parler de difficultés pour garder des volumes importants du fait des augmentations cumulées des prix et des taux. Les acquéreurs perdent en capacité d’achat et cela se ressent sur les volumes de transactions sur ces derniers mois. Il se pourrait bien que cette tendance marque le pas au cours du second semestre 2017.

Augmentation des prix de l’immobilier au 2ème trimestre 2017

Malgré une hausse de l’ordre de 25 points de base en moyenne sur les taux d’emprunt, les prix de l’immobilier ont encore augmenté au 2ème trimestre 2017 d’après l’indice Notaires-INSEE. Ces ventes définitives proviennent des compromis de vente signés au cours du 1er trimestre, il faudra donc attendre les prix du 3ème trimestre pour voir si l’augmentation des taux va venir freiner voire stopper la hausse actuelle des prix.

Dans le détail, il y a encore de grosses variations en fonction des secteurs géographiques et des types de biens. Voici un résumé des principales variations sur 12 mois pour les logements anciens en France :

Évolution des prix de l'immobilier ancien au 2ème trimestre 2017 d'après les chiffres notaires-INSEE de septembre 2017

On observe, tout d’abord, que les chiffres du 1er trimestre 2017 ont été en partie consolidés et qu’ils montrent des hausses moins importantes que celles annoncées initialement par l’INSEE :

- Au lieu de +3.0 % sur un an pour l’ensemble de la France, la hausse est ramené à +2.5 %.

- Au lieu de +3.4 % pour les appartements, on passe à +3.0 %.

- Au lieu de +2.6 % pour les maisons, on passe à +2.1 %.

Autant dire qu’il faut prendre les chiffres pour le 2ème trimestre avec des pincettes. Néanmoins, cela montre que la hausse des taux s’est poursuivie au printemps. On peut voir dans les données brutes de l’INSEE que c’est principalement en Ile-de-France et dans les très grandes villes que les prix augmentent le plus. On a notamment enregistré un +6.6 % à Paris pour les appartements au 2ème trimestre 2017 par rapport au 2ème trimestre 2016.

Suite à ces évolutions importantes et par le fait que les taux sont actuellement un peu moins attractifs que fin 2016, il faut s’attendre dans un premier temps à des baisses sur les volumes de ventes dans les prochains trimestres. Il faudra voir ensuite si cela entraîne une nouvelle vague de baisse des prix, notamment si les taux de prêt augmentent à nouveau.

Les taux de crédit immobilier augmentent à nouveau en septembre

Comme nous l’avons vu dans notre analyse des taux immobiliers pour septembre 2017. La légère diminution des taux observée entre juin et juillet a vite été gommée par une nouvelle hausse entre juillet et août. Sur l’ensemble des prêts habitats, les taux sont en moyenne à 1.58 % actuellement. Il pourrait y avoir de nouvelles hausses durant ce mois de septembre, mais globalement les taux d’emprunt restent stables depuis plusieurs mois après une hausse de l’ordre de 25 points de base l’hiver dernier.

Pour faire face à ces hausses de taux et de prix, les emprunteurs choisissent des durées de remboursement de plus en plus longues. Cela fait 4 ans que la durée moyenne des crédits suit une tendance à la hausse. On a atteint 218 mois sur les prêts immobiliers souscrits en août 2017.

On ne s’attend pas à de fortes hausses des taux immobiliers sur cette fin d’année 2017. Il y aura tout au plus quelques points de plus, mais les conditions de financement vont rester très attractives par rapport à leurs valeurs historiques, même récentes.

Les loyers baissent de 0.6 % en moyenne

Autres données importantes, l’observatoire Clameur a dévoilé les derniers chiffres sur les évolutions de loyer en 2017. En moyenne, les loyers ont baissé de 0.6 % sur les chiffres à fin août 2017 en données annuelles. malgré une inflation qui rebondit et une période estivale habituellement marquée par des hausses de loyers, les loyers sont en baisse.

Il faut néanmoins distinguer les types de location. En effet, les variations ne sont pas les mêmes en fonction de la taille des logements :

- -0.1 % pour les studios et 1 pièce (21.6 % du marché)

- -0.5 % pour les 2 pièces (34.0 % du marché)

- -0.9 % pour les 3 pièces (26.9 % du marché)

- -1.2 % pour les 4 pièces (11.9 % du marché)

- -1.7 % pour les 5 pièces et plus (5.6 % du marché)

Actuellement, plus le nombre de pièces du logement est important et plus les loyers diminuent.

De 2013 à 2017, les loyers n’ont augmenté que de 0.2 % en moyenne par an alors que l’inflation est elle de 0.6 % par an :

Évolution des loyers par rapport à l'inflation entre 1999 et 2017

Après des années de fortes hausses, vous pouvez constater que les loyers augmentent moins vite que l’inflation depuis 2007, soit depuis 10 ans.

Depuis 2013, ce sont surtout les grands appartements qui résistent le mieux à l’érosion des loyers que les petits (+0.5 % par an pour les 4 pièces et plus contre -0.1 % par an pour les studios et 1 pièce et avec une inflation à +0.6 % par an).

Les tendances pour cette année 2017 semblent donc montrer un rattrapage à la baisse plus important pour les grands logements.

Et cette tendance de réduction des loyers pourraient bien se poursuivre puisque le parc locatif continue de se dégrader. En effet, les propriétaires bailleurs n’ont jamais aussi peu entretenu et rénové leurs biens locatifs sur ces 20 dernières années.

Et tout cela sans parler des projets de loi pour encadrer les loyers, réduire les APL, etc.

Des hausses minimes de taxe foncière et de taxe d’habitation dans les grandes villes, sauf pour quelques-unes

Une fois n’est pas coutume, les taxes foncières et les taxes d’habitation ne vont pas beaucoup augmenter en 2017. Cela provient de 2 éléments notables :

- Le gouvernement a limité la hausse des valeurs locatives à +0.4 % cette année, contre +1.0 % en 2016. Il faut dire que l’inflation a été moins forte.

- Les départements, communes et groupements de communes se sont dans l’ensemble montrés très raisonnables pour ne pas alourdir la facture fiscale cette année. Les impôts locaux n’augmenteront donc pas beaucoup en 2017.

Retrouvez notre classement des hausses de taxe d’habitation et de taxe foncière en 2017 avec plus de détails sur ces variations de taxes notamment dans les grandes agglomérations de plus de 100 000 habitants. Vous verrez qu’il y a quelques rares exceptions avec des villes où les impôts locaux augmentent encore fortement, notamment à Limoges.

Il faut également noter les efforts de la ville de Caen qui en diminuant les taux de prélèvements permet de compenser la hausse des valeurs locatives pour garder des impôts locaux stables d’une année sur l’autre.

Article initial publié le 18/09/2017

Pour aller plus loin :

- Découvrez quelle est la meilleure banque pour votre prêt immobilier en 2017.

- Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter un appartement.

- Apprenez à bien investir dans l’immobilier en 12 étapes.

- Utilisez ces 7 sites pour estimer le prix d’un bien immobilier.

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