Où en sont les taux de prêt immobilier en janvier 2023 ? Quelles seront les tendances d’évolution pour le taux immobilier en 2023 et pour les autres conditions de financement ? Comment réussir à obtenir un emprunt cette année et au meilleur taux possible ? Quelles difficultés faudra-t-il affronter ? Immobilier Danger fait un point complet sur l’actualité du crédit immobilier en ce 1er janvier 2023.

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Mise à jour : découvrez le taux immobilier en février 2023.

Quelles conditions pour un crédit immobilier en 2023 ?

En ce début d’année 2023, après avoir fait le point sur les derniers chiffres sur les taux de prêt immobilier de 2022, il est utile de rappeler quelles sont les contraintes qui vont peser sur le marché du crédit immobilier en 2023 (HCSF, taux d’usure, etc.).

taux credit immobilier janvier 2023

Taux immobilier moyen à 2.25 %

On a commencé l’année 2022 avec des taux de crédit immobilier au plus bas. En effet, le taux d’intérêt moyen était de 1.06 % d’après l’observatoire Crédit Logement CSA. On l’a fini avec un taux de prêt immobilier moyen de 2.25 % sur les crédits immobiliers contractés en novembre 2022 (et sûrement un peu plus en décembre, nous mettrons à jour cet article dès que les données seront communiquées).

Il faut remonter à 2014 pour retrouver des taux immobiliers aussi élevés comme le montre ce graphique sur l’évolution du taux d’intérêt moyen mensuel :

taux pret immobilier décembre 2022

Pour bien se rendre compte de ce que cela impacte pour les projets des acquéreurs, voici une comparaison des taux moyens sur 15, 20 et 25 ans à différents moments :

taux pret immobilier janvier 2023

La moyenne générale a augmenté de 119 points de base, celle sur 15 ans de 122 points de base, celle sur 20 ans de 124 points de base et celle sur 25 ans de 121 points de base. Nous avons vu dans notre analyse des taux de crédit immobilier en décembre 2022 que cela avait entrainé une baisse de la capacité d’emprunt de l’ordre de 13 à 15 % selon les profils.

Calculette de prêt immobilier : pour savoir combien peut-on emprunter en 2023, consultez nos explications détaillées sur le calcul à faire ou utilisez notre simulateur de capacité d’emprunt en ligne. On a pu voir par exemple qu’on pouvait désormais n’emprunter avec un salaire de 2 000 euros qu’un montant de 144 670 € avec ces taux contre 161 210 € en janvier 2022.

Retrouvez également tout ce qu’il faut savoir sur le calcul des intérêts de prêt.

Pour compenser ces conditions moins avantageuses et l’augmentation des prix, les emprunteurs ont cherché à augmenter la durée de leurs crédits pour concrétiser malgré tout leur acquisition. La moyenne de durée des remboursements atteint ainsi 248 mois contre 235 mois un an plus tôt.

Mise à jour le 18 janvier 2023 : l’observatoire Crédit Logement a dévoilé les chiffres sur les crédits contractés en décembre. Le taux immobilier moyen ressort à 2.34 % avec des durées toujours très élevées (2.14 % sur 15 ans, 2.30 % sur 20 ans, 2.42 % sur 25 ans en moyenne). Sur la première partie du mois de janvier 2023, l’augmentation continue fortement puisque le taux d’emprunt moyen s’élève à 2.52 %.

Taux d’endettement, durée, apport : les conditions imposées par le HCSF en 2023

En 2023, les banques devront continuer à respecter les critères d’octroi imposés par le HCSF (Haut conseil en stabilité financière). Il s’agit de différentes mesures qui visent à réguler le marché du financement immobilier afin d’éviter les dérives et les abus et de limiter les risques à long terme sur les banques et les particuliers.

Voici un rappel des principales règles imposées par le HCSF pour qu’une banque puisse vous prêter de l’argent pour l’achat d’une maison ou d’un appartement :

  • Une durée de remboursement limitée à 25 ans maximum (25 + 2 ans de différé pour un logement en VEFA)
  • Un taux d’endettement maximum de 35 % (assurance emprunteur incluse). Cela signifie que le montant total de vos mensualités de crédit ne peut pas dépasser 35 % de vos revenus récurrents.
  • Un apport personnel qui doit être suffisant. Il sera toujours aussi difficile d’obtenir un prêt immobilier sans apport en 2023.

Les banques ont la possibilité de déroger à ces contraintes pour seulement 20 % des dossiers. Sur la fin de l’année 2022, étant donné qu’elles ne voulaient pas prêter à perte, elles n’ont pas profité de cette possibilité.

De nouveaux blocages à cause du taux d’usure en 2023 ?

En ce 1er janvier 2023, les nouveaux plafonds des taux d’usure 2023 sont appliqués pour tous les nouveaux prêts immobiliers. Ces seuils seront en vigueur sur tout le 1er trimestre 2023. Ils sont de :

  • 3.53 % pour des crédits immobiliers de moins de 20 ans
  • 3.57 % pour des crédits immobiliers sur 20 ans ou plus

Attention, c’est le taux TAEG qui doit rester sous ce plafond. Cela signifie qu’il faut pouvoir inclure en plus du taux d’intérêt nominal de votre emprunt, le coût de l’assurance de prêt, les frais de garantie (caution ou hypothèque principalement) ainsi que les frais de dossier et tous autres frais imposés lors de votre demande de crédit immobilier.

Comme sur les derniers mois de 2022, il risque d’y avoir encore de nombreux emprunts refusés à cause de ce plafond du taux d’usure. Certes, il a été relevé au 1er janvier 2023, mais si les taux continuent d’augmenter plus vite que ce calcul des plafonds, il y aura toujours régulièrement des dossiers refusés à cause de cette obligation légale. Les problèmes liés au taux d’usure pourraient bien perdurer jusqu’à l’été 2023 si le mode de calcul n’est pas modifié. On lui reproche notamment sa mise à jour que tous les trimestres et le fait de baser son calcul sur des chiffres en décalage dans le temps avec la réalité du marché.

Comparaison des taux de crédit immobilier moyens en janvier 2023

Comme chaque mois, Immobilier Danger vous propose un suivi des taux de prêt immobilier moyens indiqués par différents courtiers au 1er janvier 2023 avec une comparaison entre parenthèses avec ceux relevés le 1er décembre 2022 lors de notre précédente analyse :

Courtier \ Durée
10 ans 15 ans 20 ans 25 ans
MeilleurTaux En hausse 2.21 % (2.14 %) En hausse 2.41 % (2.30 %) En hausse 2.44 % (2.42 %) En hausse 2.70 % (2.59 %)
Empruntis En hausse 2.15 % (2.05 %) En hausse 2.30 % (2.20 %) En hausse 2.40 % (2.35 %) En hausse 2.55 % (2.45 %)
ACE En hausse 2.15 % (2.00 %) En hausse 2.25 % (2.10 %) En hausse 2.40 % (2.25 %) En hausse 2.55 % (2.40 %)
Cyberpret Stable 2.15 % (2.15 %) En hausse 2.30 % (2.25 %) En hausse 2.45 % (2.35 %) En hausse 2.65 % (2.55 %)

Ceci correspond aux taux d’intérêt nominaux, c’est-à-dire hors assurance et frais divers. Pour découvrir à quel taux vous pourriez emprunter en ce mois de janvier 2023 selon votre situation personnelle (revenus, apport personnel, patrimoine, âge, primo-accédant ou secundo, etc.) et en fonction de votre projet (montant du crédit, durée de remboursement, achat de résidence principale, de résidence secondaire ou investissement locatif, etc.), remplissez dès maintenant cette simulation de prêt immobilier. Ce simulateur est gratuit et sans engagement. Notre courtier pourra comparer pour vous les offres actuelles des banques et vous conseiller pour décrocher le taux immobilier le plus bas possible.

Informez-vous également sur les taux de prêt relais ainsi que sur les taux de prêt conso en 2023.

Quelle banque propose le meilleur taux immobilier 2023 ?

Face à cette forte augmentation des taux que nous connaissons depuis 10 mois, chaque banque adapte sa stratégie régulièrement. Ainsi, les conditions pour financer votre projet varient fortement en fonction du moment où vous allez réellement avoir besoin de demander votre prêt immobilier. Pour vous aider à trouver quelle banque propose le meilleur taux immobilier 2023 selon votre profil et votre type d’achat, Immobilier Danger vous propose son avis détaillé sur les conditions proposées par chaque banque française.

Retrouvez ainsi le :

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Avant de rechercher un prêt immobilier classique auprès d’une banque. Regardez si vous avez droit à des aides financières comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou le prêt patronal d’Action Logement pour financer une partie de votre investissement. En 2023, utiliser ses droits à prêt d’un PEL peut également redevenir intéressant selon les taux indiqués dans votre contrat. Ces derniers dépendent de la date de souscription de votre plan épargne logement.

Vous pouvez également obtenir l’aide d’un courtier en prêts immobiliers pour négocier les meilleurs taux selon votre profil (les taux vont varier selon votre situation et projet) et votre région en France et bénéficier de son expertise pour gagner du temps et emprunter à moindre frais.

Négociez aussi votre taux d’assurance emprunteur

Il est important de chercher le meilleur taux possible pour votre crédit, mais c’est loin d’être le seul élément à surveiller et à négocier. Après le montant total des intérêts, il y a également un autre facteur de coût assez important : il s’agit des frais pour l’assurance de votre prêt immobilier. En effet, toutes les banques imposent de souscrire une assurance emprunteur pour un prêt immobilier. Selon les dossiers, cela peut représenter de 20 à 50 % du coût total de votre financement.

Seulement, un établissement prêteur ne peut pas vous imposer de souscrire son contrat d’assurance emprunteur. Grâce à la loi Lagarde, vous êtes libre de choisir une meilleure assurance emprunteur. C’est ce que l’on appelle une demande de délégation d’assurance. Son pouvoir pour faire de belles économies sur votre crédit est trop fortement sous-estimé. Il y a plusieurs milliers d’euros à gagner en comparant les offres des banques et assureurs pour cette assurance de crédit. Cela serait dommage de ne pas en profiter.

Retrouvez tout ce qu’il faut savoir sur le taux d’assurance de prêt immobilier en 2023 et apprenez à bien comparer les offres pour trouver la moins chère pour vous.

En outre, grâce à la nouvelle loi Lemoine, vous pouvez changer à tout moment de contrat et cela même pour ceux signés avant l’entrée en vigueur de cette loi. Finie la contrainte de devoir attendre la date anniversaire pour une résiliation. De quoi permettre à chaque emprunteur de faire jouer la concurrence et d’obtenir les meilleurs conditions possibles.

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Moins d’intérêt pour le rachat de crédit immobilier

Après une dizaine d’années de baisse des taux, les emprunteurs avaient pris l’habitude de faire régulièrement une demande de rachat de crédit immobilier ou de renégocier leur prêt avec leur banque pour profiter des meilleurs taux du moment. Seulement, avec la remontée des taux d’intérêt, il y a de moins en moins de personnes pour qui il sera possible d’obtenir un taux plus bas que leurs conditions actuelles de remboursement.

Ainsi, en 2023, la tendance s’inverse. Il est souvent préférable de garder son bon taux obtenu sur son ancien prêt. Il est également moins intéressant de faire un remboursement anticipé de prêt immobilier. En effet, la remontée des taux vous permet de mieux rémunérer votre épargne. Il est donc de moins en moins judicieux de rembourser par anticipation un crédit immobilier pas cher obtenu ou renégocié récemment.

Néanmoins, pour ceux qui ont également un ou plusieurs crédits à la consommation (prêt travaux, crédit auto, prêt personnel, etc.), il peut être préférable de se tourner vers un rachat de crédits, c’est-à-dire de regrouper ses crédits en un seul avec une mensualité unique et un taux global plus intéressant, plutôt que de chercher à simplement renégocier son taux d’emprunt immobilier.

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Quelle évolution pour le taux immobilier en 2023 ?

Nous avons vu ci-dessus les dernières statistiques pour les taux de prêt immobilier fin 2022, mais comment vont évoluer les taux de crédit immobilier en 2023 ?

Comme expliqué lors de nos précédentes analyses, les banques n’ont pas pu répercuter toute la hausse de taux qu’elles subissent de la banque centrale européenne (BCE) et des marchés financiers. Ainsi, il ne fait aucun doute qu’elles vont profiter de la hausse des taux d’usure au 1er janvier 2023 pour augmenter encore leurs barèmes pour les taux immobiliers.

Néanmoins, les établissements bancaires s’attendent à une année beaucoup moins dynamique sur ce marché en 2023 et pourraient bien faire quelques efforts sur le début d’année afin de bien démarrer l’année et ne pas compliquer la réalisation de leurs objectifs de production de crédit immobilier pour cette année. Il est probable qu’au moins sur les premières semaines de l’année, il y est moins de blocage lié au plafond du taux d’usure. Le crédit immobilier devrait être plus accessible mais plus cher que fin 2022.

Ensuite, cela va dépendre des conditions sur les marchés financiers. Il est probable que les taux continuent d’augmenter. On a, par exemple, vu l’OAT 10 ans de la France rebondir fortement après une accalmie de quelques jours. On finit l’année 2022 à plus de 3.00 % pour l’OAT 10 ans. De ce fait, on pourrait rencontrer à nouveau des difficultés avant la fin du 1er trimestre 2023. Le nombre de refus de crédit n’a pas fini d’être élevé.

évolution OAT 10 ans de la France

Les taux immobiliers moyens devraient rapidement dépasser les 2.50 % sur la plupart des durées avant de tendre progressivement durant les premiers mois de l’année vers les 3.00 %. Avec ce niveau sur les taux obligataires en France, on devrait être plutôt vers 4.00 % sans les limitations imposées par le taux d’usure.

A moins d’une chute brutale et durable de l’inflation, il ne faut pas s’attendre à voir les taux d’emprunt immobilier baisser en 2023. Il est plus probable que les conditions actuelles soient les meilleures de tout 2023 et que les conditions vont continuer de se dégrader dans les mois à venir. Reste à voir à quelle vitesse cela va provoquer une baisse des prix de l’immobilier en 2023 pour estimer s’il est urgent d’acheter ou au contraire de temporiser son projet.

Profitez des conditions actuelles avant de nouvelles hausses des taux de crédit, remplissez dès maintenant cette simulation de prêt immobilier en ligne et découvrez ainsi les meilleures offres bancaires du moment en fonction de votre projet, de votre région et de votre profil (revenus, capacité d’emprunt, montant de l’apport, profession en CDI, fonctionnaire ou autres).

Pensez aussi à comparer les devis d’assurance de prêt immobilier pour gagner encore entre plusieurs centaines et plusieurs milliers d’euros sur le coût total de votre projet.

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