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Une évolution des prix immobiliers à Paris en 7 phases (Partie 2/3)

L’immobilier à Paris est un marché ultra-spécifique avec de nombreuses particularités. Voici une étude complète de l’évolution des prix de l’immobilier à Paris de 1979 à aujourd’hui dressée par les notaires de Paris/Ile-de-France. Elle permet d’établir 7 périodes différentes d’évolution sur ces 30 dernières années. Nous verrons également comment le nombre de vente impacte les variations de prix et quels sont les arrondissements où les prix ont le plus augmenté. Cet article est la suite de la série "quels sont les changements pour l’immobilier en Ile-de-France en 30 ans ?".

Les spécificités du marché immobilier parisien

À Paris le marché immobilier ne ressemble à aucun autre. Il est tellement spécifique que son évolution est parfois très différente de ce qu’il se passe en Province voire même dans le reste de l’Ile-de-France. Cela s’explique par différentes caractéristiques :

- Un territoire très restreint d’à peine plus de 100 km² qui est vieux de plus de 150 ans.

- Une construction très dense qui laisse peu de place pour construire de nouveaux logements.

- Des logements en majorité très anciens : 62 % d’entre eux datent d’avant 1949, 20 % ont été construits entre 1949 et 1974. Ainsi 82 % du parc de logements à Paris a plus de 40 ans !

- Ce sont principalement de très petits logements : les studios et les 2 pièces représentent plus des deux tiers des 1.3 million d’appartements.

- La taille moyenne des ménages habitants à Paris est de 1.9 habitants, c’est beaucoup plus faible que la moyenne en Ile-de-France (2.33) ou que la moyenne nationale (2.28).

- Des loyers qui ont beaucoup moins augmenté que les prix d’achat. Dans cette étude, les notaires précisent qu’"il semble qu’il y ait un plafond de loyer (entre 25 et 30 € au m² selon l’expérience des notaires) qui ne puisse être dépassé, hors biens exceptionnels." Ce qui sera d’autant plus vrai avec l’application de l’encadrement des loyers de la loi ALUR.

Les notaires font également remarquer qu’il est très difficile de faire des comparaisons entre Paris et les autres grandes villes mondiales. En effet, la taille très restreinte de Paris rend la comparaison délicate avec des villes comme Londres. En effet, Londres a une superficie de 2.4 fois celle de "Paris et sa Petite Couronne" (ou 15.4 fois Paris) et possède 3.8 fois plus d’habitants que Paris (1.9 fois plus que la Petite Couronne).

Comment ont évolué les prix du mètre carré à Paris et le nombre de vente entre 1979 et 2013 ?

Les notaires ont dressé un graphique qui synthétise parfaitement ce qu’il s’est passé pour l’immobilier à Paris depuis 1979. Il reprend à la fois l’évolution des prix du mètre carré et l’évolution du nombre de vente année après année :

Évolution des prix de l'immobilier et du nombre de vente à Paris entre 1979 et 2012

La courbe verte reprend l’évolution des prix en euros courants. Cela signifie que l’inflation n’est pas prise en compte. Celle avec les différentes phases tient compte de cela en reprenant les prix en euros constants. Pour avoir une courbe sur l’évolution des prix qui tient compte de l’évolution des revenus disponibles, vous pouvez également retrouver la courbe de Friggit pour Paris.

7 grandes phases d’évolution

Les notaires ont découpé cette période de 34 ans en 7 parties distinctes :

- De 1979 à 1984 : en période de forte inflation et de taux d’intérêt élevé, le prix du mètre carré à Paris n’augmente que très légèrement. Cela signifie que les prix baissent en euros constants. Sur ces 5 ans, la baisse en euros constants est de 11 % (baisse annuelle de 2.4 %).

- De 1984 à 1990 : les notaires identifient cette période comme "forte hausse spéculative". En 6 ans, les prix ont été multipliés par plus de deux (+123 % en 6 ans en euros constants, soit +14.3 % par an). Ce sont surtout les marchands de biens qui se livrent à cette spéculation très spécifique à l’Ile-de-France. On voit bien sur les courbes de Friggit que les prix n’ont pas du tout flambé en Province pendant cette période.

- De 1990 à 1997 : une longue phase de baisse. En 7 ans, les prix en euros constants ont baissé de 42 %, soit -7.4 % en rythme annuel. Le marché est déprimé avec un nombre de vente qui est bien inférieur à celui des périodes précédentes.

- De 1998 à 2008 : une longue hausse nationale (plus de 10 ans). Les volumes de vente sont très importants durant toute cette période. Les prix en euros constants augmentent de 141 %, soit +9.2 % en rythme annuel. Les notaires précisent que cette période a été boostée par un "contexte économique bien orienté" et surtout par un "crédit bancaire facile et bon marché".

- De 2008 à 2009 : la crise de liquidités et la paralysie bancaire. Les prix diminuent mais pendant une courte période (-4 % en euros constants).

- De 2009 à 2011 : très forte envolée à Paris. En plus du fait que certains particuliers considèrent l’immobilier à Paris comme une valeur refuge, les banques centrales ont fait chuter les taux d’intérêt et le gouvernement a injecté des milliards d’euros pour relancer le marché immobilier. Le résultat donne une véritable explosion des prix à Paris sur cette période : +35 % en euros constants en deux ans seulement. Une hausse a un rythme similaire à l’emballement de 1984-1990. Seulement celle-ci n’aura été que de deux ans, contre six pour la précédente flambée similaire.

- De 2011 à 2013 : les notaires parlent de stagnation pour cette dernière phase. Les prix ne baissent que légèrement (-4 % en deux en euros constants, -2.3 % en rythme annuel). Ce sont surtout les volumes de vente qui s’ajustent. Ils ne tiennent pas compte du fait que les taux d’intérêt ont fortement baissé sur cette période. Ils sont passés de plus de 4 % en moyenne à moins de 3 %. Ce qui a également limité la vitesse de la baisse des prix. Selon les sources, une variation de 100 points de base des taux conduit à une variation dans le même sens des prix de 8 à 10 %. À conditions équivalentes d’emprunt, sur ces deux dernières années, la baisse des prix en euros constants est donc plutôt de l’ordre de 12 à 14 %...

Influence du nombre de vente sur les variations de prix

Il existe une certaine corrélation entre l’évolution du volume des transactions et celle des prix comme le montre ce graphique :

Des prix immobiliers qui fluctuent en fonction du nombre de vente à Paris entre 1979 et 2012

Les prix baissent lorsque le marché immobilier se contracte et que les ventes se font moins nombreuses. Les prix ont généralement tendance à repartir à la hausse lorsqu’il y a plus de transactions immobilières.

À partir de cette représentation, les notaires ont pu noter l’apparition d’une droite de régression avec un coefficient de corrélation de 0.68 (à 0 il n’y a pas de corrélation du tout, à 1 elle est complète). Celui-ci est donc élevé. Dans un marché immobilier où il y a peu de nouvelles constructions, on a donc une forte liaison entre volume de vente et variation des prix. Selon ces observations, à 31 000 ventes de logements à Paris par an on aurait en théorie une stabilité des prix.

Cela coïncide bien avec ce que l’on observe dans le passé. Néanmoins sur ces deux dernières années, la résistance des prix apparaît comme importante. En effet, avec des volumes de vente aussi faible, on aurait pu s’attendre à des baisses de prix plus importantes. Les notaires attribuent cela à la résistance ponctuelle des vendeurs qui campent sur leur position et préfèrent ne pas vendre plutôt que de vendre à un prix plus bas. La sélectivité est différente en fonction du nombre d’acquéreurs sur le marché.

Quand cela dépasse les 30 000, les notaires notent que l’on est dans une période où la "vente à des prix élevés de biens de moins bonne qualité qui trouvent alors facilement des acheteurs, moins exigeants et moins sélectifs". Au contraire, lorsque la demande est faible, les acquéreurs peuvent se montrer plus sélectifs et les prix ne s’adaptent parfois qu’avec un décalage car seuls les vendeurs contraints se montrent près à diminuer leur prix de vente. Les notaires estiment à 25 000 en moyenne le nombre de ventes contraintes annuelles (naissances, mutations, décès, etc.) à Paris.

C’est dans le 2ème arrondissement que les prix ont le plus augmenté

À Paris encore plus qu’ailleurs en France, les différences de prix peuvent être très différentes d’un arrondissement à un autre, voire même d’une rue à une autre. C’est pour cela que l’on parle de milliers de micro marchés immobiliers.

En étudiant l’évolution des prix par arrondissement de 1991 à 2013, on constate que c’est dans le 2ème arrondissement que le prix du mètre carré a le plus augmenté :

Les arrondissements où le prix du mètre carré a le plus augmenté entre 1991 et 2013

Globalement c’est le Nord-est de Paris qui a le plus augmenté par rapport au Sud-ouest. On peut pratiquement séparer Paris par une diagonale pour observer cette distinction flagrante avec cette illustration.

Mise à jour : retrouvez les évolutions des prix immobiliers en Ile-de-France entre 1996 et 2013 (Partie 3/3), c’est le 3ème et dernier article de cette série sur l’immobilier francilien.

Suivez toute l’évolution des prix de l’immobilier en 2018 en France.

Article initial publié le 24/03/2014

Pour aller plus loin :

- Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter un appartement à Paris.

- Prenez connaissance des villes les plus rentables pour un investissement locatif parmi 100 grandes villes françaises.

- Utilisez ces 7 sites pour estimer la valeur d’un appartement ou d’une maison.

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