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Quels logements pouvez-vous acheter avec votre budget ?

Votre achat immobilier est-il réalisable ? En fonction de votre budget et du type de bien que vous souhaitez acheter, comment savoir dans quel secteur géographique il est possible de dénicher un logement de ce type ? Voici un outil gratuit qui vous permet de savoir en quelques clics si votre achat est faisable ou non en fonction des prix actuels des biens immobiliers de votre recherche. Alors calculez votre budget approximatif, définissez vos critères de recherche pour le logement souhaité et vérifiez où il est possible d’acheter ce type d’appartement ou de maison dans votre région.

De quel budget disposez-vous pour votre achat ?

C’est l’une des premières questions que vous devez vous poser avant d’acheter : à combien s’élève votre budget total pour votre acquisition. À cette étape de votre projet, il n’est pas utile d’avoir un budget très précis. L’idée est d’obtenir une fourchette relativement fiable de votre capacité de financement.

Comment calculer votre budget ? Vous devez étudier 3 choses différentes pour savoir comment financer l’achat de votre maison ou de votre appartement :

- Quel est l’apport personnel que vous pouvez fournir ? C’est-à-dire quelle somme pouvez-vous apporter à votre projet sur votre épargne. Plus cette somme représentera une part importante de votre budget et plus vous obtiendrez facilement un financement pour compléter votre budget. En effet, aujourd’hui, il est difficile d’acheter sans apport et cela depuis plusieurs années. De plus, n’oubliez pas de conserver une épargne, dite de précaution, afin de ne pas vider complètement vos comptes épargnes (livret A, PEL, LEP, CEL, etc.). Pour en savoir plus à ce sujet, consultez notre article : "Faut-il utiliser toute son épargne pour financer un achat immobilier ?".

- Quelles sont les aides au logement auxquelles vous avez droit pour financer cet achat ? En obtenant une partie de votre financement à taux zéro ou à taux réduit, vous réduisez ainsi vos besoins en crédit immobilier classique et diminuez ainsi le coût de votre projet.

- Combien pouvez-vous emprunter ? Pour une première estimation rapide, prenez un rendez-vous avec votre banque pour simplement faire une étude de financement. À cette étape, pas besoin de creuser davantage pour savoir qui vous proposera le meilleur taux-. Vous aurez tout le temps de le faire lorsque votre projet sera plus avancé. Vous pouvez également utiliser une calculatrice en ligne en utilisant les taux moyens actuels, votre durée de remboursement souhaité et la mensualité que vous souhaitez.

Maintenant que vous avez une idée approximative de votre budget, voyons après déduction de certains frais, ce qu’il vous reste pour le prix du bien immobilier en lui-même.

Des frais incompressibles à soustraire pour connaître votre budget "frais d’agence inclus"

Lorsque vous achetez un bien immobilier ancien, vous devez obligatoirement passer par un notaire pour officialiser la transaction. Cela va vous coûter entre 7.5 et 8 % du prix du logement acheté et cela comprend les émoluments du notaire et surtout les différentes taxes prélevées par l’État (appelées les droits de mutation). Ces frais sont couramment, et maladroitement, appelés les frais de notaire. Il faut donc retrancher environ 8 % à votre budget total (divisez-le par 1.08) pour connaître votre budget hors frais de notaire.

C’est généralement ce dont on parle lorsqu’on parle d’un budget pour un achat immobilier dans l’ancien. Néanmoins, il y a également quelques frais de financement supplémentaires à prévoir. En effet, certains éléments comme les frais de dossier du financement (de quelques centaines d’euros à 1 000 €) ou encore les frais de garanties sont à payer dès la signature du prêt (pouvant aller jusqu’à 2 % du montant financé).

Vous obtenez ainsi ce que vous pouvez payer à un propriétaire pour l’achat de son bien entre particuliers ou votre budget pour un prix "frais d’agence inclus" si vous achetez un bien en passant par une agence immobilière.

Quelles sont les caractéristiques du bien recherché ? Sa localisation ?

Une fois votre budget en tête, il vous reste à définir de manière assez précise les caractéristiques du logement que vous recherchez. Alors maison ou appartement ? 1 ou 2 chambres ? Quelle superficie minimale ? Etc. N’oubliez pas que s’il s’agit d’un achat pour en faire votre résidence principale, il faut que le logement vous convienne pour au grand minimum 6 ans, voire beaucoup plus si vous achetez dans une ville où les prix sont bien plus élevés que les loyers (actuellement plus de 20 ans sur Paris). Autant donc vous assurez que le bien conviendra à vos besoins personnels et professionnels pour du moyen/long terme.

Enfin, l’élément qui reste à étudier : il s’agit de l’emplacement. Ce dernier élément joue un rôle très important en ce qui concerne le prix des biens immobiliers. C’est donc un élément qui conditionnera fortement votre choix de logement en fonction de votre budget. Pour comprendre pourquoi un tel impact, consultez notre article sur les 3 éléments essentiels d’un achat immobilier.

C’est justement sur ce dernier point que certains outils en ligne peuvent vous être utiles.

Quelle faisabilité pour ce type d’achat avec ce budget ?

Pour ceux qui ne suivent pas de près l’évolution des prix immobiliers dans leur ville (c’est-à-dire la majorité des Français), difficile de savoir quel budget il faudra à tel ou tel endroit pour pouvoir acheter un logement qui correspond aux critères de recherche. Faire un tour sur les sites d’annonces immobilières ne vous apprendra pas grand-chose puisqu’il y a actuellement un taux de négociation important. Les prix affichés par les vendeurs ne reflètent donc pas du tout les prix actuels du marché.

Le site MeilleursAgents.com propose dans son moteur de recherche de biens à vendre, un outil d'étude de faisabilité de votre achat en fonction de votre budget.

Outil de faisabilité d'un achat immobilier proposé par MeilleursAgents.com

Comme le montre la capture d’écran ci-dessus, vous saisissez une ou plusieurs communes, le type de biens, une fourchette de superficie et une fourchette de prix et vous obtenez différentes informations intéressantes :

- Un indice de faisabilité calculé par MeilleursAgents.

- Une carte qui vous montre quels sont les secteurs géographiques où les prix sont dans votre budget, au-dessus de votre budget et hors-budget.

- La répartition des prix pour votre superficie basse et une pour votre répartition haute avec un positionnement par rapport à votre budget. Vous pouvez ainsi vous situer et évaluer la difficulté ou non de votre projet d’achat.

- Le nombre de ventes de ce type de logement réalisées chaque mois pour ce type de logement dans cette commune.

Par exemple, pour un appartement de 30 à 40 m² dans Paris et un budget maximum de 250 000 €, l’indice de faisabilité actuel est de 4/10 avec 45 % des biens qui sont inférieurs à ce prix pour des biens de 30 m² et moins de 10 % pour des biens de 40 m².

En quelques clics vous pourrez savoir si votre budget est largement suffisant, s’il est trop juste ou si cela s’avère très compliqué d’obtenir ce type de bien à ce prix.

Une première idée, mais des pistes à creuser

Cet outil est un bon moyen d’obtenir quelques informations intéressantes sur le type de bien que vous recherchez. Cependant attention, ce genre de service ne se base que sur des résultats moyens et peut manquer parfois de précision, surtout en Province. De plus, les prix baissent depuis quelques années et cela est bien parti pour durer, il faut donc se dire que ce qui était vrai hier, ne le sera peut-être plus aujourd’hui ou demain. Les prix des logements évoluent, parfois fortement.

En utilisant ces différents outils qui vous permettent de mieux connaître les prix des biens que vous convoitez, cela vous permet simplement d’avoir une meilleure approche des prix récents du marché. Cela vient donc compéter les informations sur les prix fournies par Patrim ou encore les estimations de prix fournies par ces 7 sites. Néanmoins cela ne remplacera jamais une véritable étude sur le terrain.

En 2017, les acheteurs ont clairement repris la main. Les prix de vente dans les annonces ne veulent plus rien dire car ce sont les acquéreurs qui peuvent beaucoup plus qu’hier dicter leurs conditions d’achat. Ces différents outils permettent notamment de se rendre compte de l’écart grandissant entre les prix observés sur les sites d’annonces immobilières et ceux des ventes qui se font réellement. Pour en savoir plus à ce sujet, découvrez notre article "de combien pouvez-vous faire baisser un prix d’annonce ?".

Pour aller plus loin :

- Regardez comment calculer votre budget pour un achat immobilier.

- Connaissez-vous les 10 règles d’or à respecter pour réussir son achat immobilier ?

- Apprenez combien vous pouvez emprunter pour un prêt immobilier.

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