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Faut-il utiliser toute son épargne pour financer un achat immobilier ?

Auteur : David LELONG
Pour le financement de l’achat d’une maison ou d’un appartement, il est souvent recommandé d’avoir un apport personnel. Faut-il pour autant utiliser toute son épargne pour acheter un bien immobilier ? Quel est l’équilibre à trouver entre utilisation de son épargne et souscription d’un crédit immobilier ? Voici des éléments de réponse en fonction de la nature de votre projet d’achat et de vos futurs projets.

Financement de l’achat d’une résidence principale

Quand on achète un appartement ou une maison pour se loger, il est préférable de réduire au maximum son recours au crédit. En effet, une résidence principale ne constitue pas un actif. Le coût total de son financement doit être réduit à son maximum. Pour cela, il convient de payer le moins possible d’intérêts de prêt immobilier.

Pour cela, nous avons déjà vu qu’il y avait plusieurs pistes :

- Avoir un maximum d’apport personnel.

- Réduire au maximum la durée d’emprunt.

- Acheter quand les prix sont bas et non quand les taux sont bas.

Quand on dispose d’une épargne plus ou moins conséquente, est-il judicieux de tout utiliser pour financer l’achat de sa résidence principale ? Comment arbitrer entre épargne et recours au crédit ?

Cas de l’investissement locatif

Avant de réfléchir aux questions à se poser pour répondre à ces différentes possibilités, il convient de préciser qu’en ce qui concerne un achat pour de l’immobilier locatif, le raisonnement n’est pas le même.

En effet, comme nous l’avons vu avec la méthode d’investissement d’Élise Franck, il est intéressant pour investir dans l’immobilier d’utiliser au maximum sa capacité d’emprunt. L’effet de levier du crédit est l’un des éléments-clés d’un achat pour louer.

De plus, dans un calcul de rendement d’un placement immobilier, les intérêts de l’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui optimise la fiscalité de votre investissement.

Pour en savoir plus, consultez notre article "Financer son investissement locatif par un crédit ou son épargne ?.

Conserver une épargne de précaution

Lorsque vous vous constituez une épargne, c’est en premier lieu pour pouvoir faire face à une baisse de revenus (part variable du salaire, chômage, etc.) ou à des dépenses imprévues (voiture à remplacer, chaudière qui lâche, etc.). Effectivement, pour une gestion saine de ses finances personnelles, une épargne de précaution est indispensable.

Pour fixer la somme disponible à garder en cas de besoin, cela dépend de vos besoins personnels, de votre train de vie et du nombre de mois de salaire que vous estimez nécessaire d’avoir de côté. Pour certains ce sera trois mois, pour d’autres ça sera un an ou plus.

Il convient de toujours conserver cette épargne de précaution, elle ne doit donc jamais servir au financement de tous les frais d’achat pour votre logement. C’est d’autant plus vrai que si vous passez du statut de locataire à celui de propriétaire, vous aurez à faire face à des dépenses supplémentaires (taxes foncières, travaux d’entretien ou de rénovation, etc.)

Définissez vos besoins financiers à moyen et long terme

Il n’y a pas que l’immobilier dans la vie ! Les études des enfants, un projet de long voyage, une réduction de temps de travail, etc. Il y a de nombreux projets à financer tout au long d’une vie. Il est donc judicieux de les anticiper pour une bonne gestion financière.

Avant de consommer toute votre épargne pour votre achat, il vous faut donc établir une liste des projets qui auront besoin d’un financement dans les années à venir. Il faudra en tenir compte quand vous déciderez quelle part de votre épargne vous allez utiliser pour payer votre maison ou votre appartement.

Coût d’un crédit et possibilité de remboursement anticipé

Le recours au crédit immobilier entraîne un coût important. C’est l’élément le plus coûteux après le prix d’achat de votre logement. Un prêt pour un logement peut même vous coûter plus cher que le prix de votre maison ou de votre appartement si la durée d’emprunt est trop longue.

C’est pour cela qu’il ne faut pas seulement négocier le meilleur taux de prêt immobilier, il faut aussi faire en sorte de ne pas avoir de pénalité de remboursement anticipé. Si vous obtenez cela, vous pourrez alors rembourser, à l’avance et sans frais supplémentaires, une partie de votre emprunt et ainsi fortement diminuer le coût des intérêts. En outre cela vous permet également de réduire vos frais d’assurance de prêt.

Si vous avez des rentrées d’argent supplémentaires (hausse de salaire, héritage, etc.) ou que vous n’utilisez finalement pas votre épargne pour d’autres projets, vous pourrez toujours revoir votre achat à crédit dans le futur.

Gardez une capacité de meilleurs placements pour votre argent

Si votre taux d’emprunt immobilier est intéressant et que vous avez la possibilité d’investir votre argent dans des placements qui rapportent plus, vous pouvez avoir un intérêt à conserver votre argent pour le placer ailleurs que dans l’achat de votre résidence principale. Vous achèterez alors cette dernière avec une plus grande part de crédit pour conserver votre capacité d’investissement.

Le maximum d’apport, oui mais...

Pour conclure, nous voyons que s’il est moins coûteux d’utiliser son épargne plutôt qu’un crédit plus important, il est pourtant préférable de ne pas utiliser tout son argent dans l’achat de sa maison ou de son appartement. Une épargne de précaution, d’autres projets à financer, des placements plus intéressants : les raisons sont nombreuses de conserver une partie de son épargne et de souscrire un prêt immobilier plus élevé. À chacun de pondérer cela en fonction de ses besoins et opportunités personnelles.

Enfin, un bon gestionnaire de patrimoine vous conseillerait de ne pas placer tous vos œufs dans le même panier : votre patrimoine ne doit pas contenir une part trop importante d’immobilier.

Attendez ! Ce n’est pas tout... Recevez plus de 50 conseils pour votre financement immobilier et apprenez à réduire d’au moins 20 % le coût de votre financement. Cet article ne montre qu’une petite partie des techniques et informations à connaître avant d’emprunter...

Mise à jour : en 2015 et en 2016, les banques incitent de plus en plus les emprunteurs à conserver leur épargne et à emprunter davantage. Découvrez pourquoi il n’est pas toujours judicieux d’allonger son prêt pour placer son épargne.

Pour aller plus loin :

- Suivez nos 15 conseils pour obtenir le meilleur taux de prêt.

- Découvrez 15 aides pour financer plus facilement votre achat

- Profitez des meilleurs taux actuels grâce à votre apport.

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