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Toujours acheter pour une durée minimale de 6 ans

Auteur : David LELONG

Un achat immobilier ne devient rentable qu’à partir d’un certain délai de détention. Louer son logement est moins coûteux que de l’acheter si l’on n’y reste pas au moins 6 ans. C’est ce que l’on découvre lorsqu’on se pose la question "acheter ou louer ?".

Découvrez comment calculer au bout de combien de temps l’achat sera préférable à la location en fonction de votre situation. Cela peut fortement varier d’une ville ou d’un bien à un autre, notamment à cause du ratio prix/loyer qui varie fortement.

Combien de temps faut-il garder un bien immobilier pour un achat rentable ?

Quand on se pose la question "Acheter ou louer ?", la durée de possession est l’élément clé pour obtenir la réponse ! C’est de cette information que dépendra principalement la meilleure solution financière pour vous.

En effet, il faut comparer ce que vous aura coûté votre achat au moment de la revente au coût d’une location équivalente. Plus vous vivez longtemps dans votre résidence principale et plus l’achat devient avantageux.

À cause des frais fixes qui sont liés à un achat, il y a un délai incompressible pendant lequel l’achat reste perdant par rapport à la location. Le point d’équilibre (coût d’achat = coût location) est difficile à déterminer car il dépend de l’évolution future des prix et des loyers.

Cependant, il est très simple de calculer cette durée d’équilibre achat/location en partant du principe que vous revendrez votre appartement ou votre maison au même prix que vous l’avez acheté (hors frais de notaires et d’agences).

Vous pourrez ensuite faire varier l’évolution des prix immobiliers pour vous représenter différents scénarios.

Les frais fixes à prendre en compte

Lorsque vous achetez un logement, il n’y a pas que le prix de la maison ou de l’appartement qu’il faut payer. Il y a également de nombreux frais fixes lors d’un achat immobilier :

- Les frais de notaire (environ 7 % du prix du bien),

- Les frais d’agence (de 3 à 10 % mais négociables),

- Les frais de dossier de banque,

- Le coût de la garantie d’emprunt,

- La taxe foncière a payé tous les ans,

- Le coût de l’assurance de prêt,

- Etc.

En fonction du montant de votre achat, tous ces frais fixes peuvent vite coûter très cher (plusieurs milliers d’euros, voire dizaines de milliers d’euros).

Acheter son logement coûte donc déjà plusieurs dizaines de mois de loyers sans que cela n’augmente la valeur de votre appartement ou de votre maison. À cela vous devez également ajouter le coût des intérêts de votre crédit immobilier, ainsi que les frais d’entretien ou de rénovation de votre bien.

Plus vous empruntez sur une longue durée, moins vous remboursez de capital les premières années

Plus vous empruntez sur de longue durée, plus votre prêt vous coûte cher. Ceci s’explique par le fonctionnement même du calcul des intérêts d’un crédit. L’augmentation du coût n’est pas linéaire mais plutôt de type exponentiel. C’est pourquoi il est suicidaire d’emprunter sur 25 ou 30 ans !

Vous vous dites peut-être :"ce n’est pas grave, je ne compte pas rester aussi longtemps dans ce bien, je le revendrai avant". Et bien sachez que le résultat sera le même. En effet, ce sont durant les premières années de remboursement de votre emprunt que vous allez payer le plus d’intérêts. Un prêt long se traduira donc par un coût très important durant les premières années de possession.

Prenons un exemple. Comparons le montant des intérêts payés au bout de 6 ans entre un prêt avec une mensualité de 1000 € par mois sur 15 ans et un sur 25 ans...

Un emprunt sur 15 ans avec un taux de 2.30 % et 1 000 € de mensualités permet d’obtenir 141 000 €. Au bout de 6 ans, ce prêt vous aura coûté 24 079 € d’intérêts.

En comparaison, un prêt sur 25 ans avec un taux de 4.10 % et toujours une mensualité de 1 000 € vous aura coûté 42 717 € après 6 ans de remboursement pour un montant d’emprunt d’environ 187 500 €. Cela fait 18 638 € de plus. Même si vous trouvez le meilleur crédit immobilier possible, cela vous coûtera beaucoup plus cher.

Pour résumé, plus vous emprunter sur une longue période et plus votre point d’équilibre entre l’achat et la location sera loin dans le temps. Vous devrez donc rester encore plus longtemps dans ce logement pour ne pas perdre d’argent par rapport à une location.

L’argent que vous amenez en apport ne vous générera plus de revenus

Lorsque vous financez votre achat immobilier avec une partie de vos économies, il faut également tenir compte du fait que cette épargne ne pourra plus vous rapporter d’argent après son utilisation. Vous perdez donc les revenus d’épargne que vous pourriez obtenir avec vos économies.

De plus, si vous payez une mensualité plus importante que ce que vous aurait coûté un loyer, vous ne pourrez plus économiser la différence.

Vous devez donc en plus des frais fixes et des intérêts du crédit prendre en compte ces pertes d’argent potentielles en fonction de votre situation personnelle. Cela représente le coût de l’immobilisation de votre épargne par rapport à ce que cela vous aurait rapporté si vous aviez investi cette épargne sur différents placements.

La grande inconnue : les évolutions des prix et des loyers

Nous venons de voir que pour un bien revendu au même prix, il faut déjà plusieurs années pour compenser tous les frais d’entrée, de financement et les impôts locaux.

Lorsque les prix de l’immobilier augmentent, vous pouvez revendre plus cher votre appartement ou votre maison. Vous gagnez donc de l’argent en réalisant une plus-value. Plus cette plus-value est importante et plus cela permet de réduire la durée minimale pour un achat gagnant.

Durant les périodes de flambée des prix comme entre 2003 et 2007 partout en France ou comme entre 2009 et 2011 à Paris, l’achat était plus rapidement gagnant par rapport à une location. Seulement ces périodes de flambée des prix sont temporaires et assez rares comme le montrent ces graphiques d’évolution des prix. Pire encore, elles sont généralement suivies de périodes de chute des prix.

En période de baisse, le risque de moins-values pèse encore plus sur le coût d’un achat par rapport à une location. Cela demande un temps de conservation du bien beaucoup plus long... Dans le contexte actuel de baisses des prix en dehors des grandes villes attractives, il est préférable de faire vos calculs en tenant compte de ce risque important de moins-value en 2019 pour une revente dans les années à venir.

Pour vos calculs, vous pouvez utiliser un "simulateur achat ou location ?".

Hors période de gonflement d’une bulle, l’achat court terme est à proscrire

Pour conclure cet article, il est important de retenir une chose : il ne faut jamais acheter de l’immobilier pour du court terme (moins de 5 ou 6 ans). Sauf en période exceptionnelle d’augmentation importante des prix, c’est un seuil limite en deçà duquel la location est toujours moins coûteuse que l’achat.

Lorsque les prix des logements sont très élevés comme actuellement et que des baisses de prix sont possibles pendant plusieurs années, il faut au contraire se montrer plus prudent. Il est préférable de ne pas acheter si vous ne comptez pas vivre pendant au moins 8 à 10 ans dans ce logement.

Mise à jour en 2019 avec la forte baisse des taux de prêt immobilier

Cet article a été initialement publié en janvier 2013. À cette période, les taux de crédit immobilier étaient à plus de 3.00 % et cela jouait fortement sur le coût de votre achat de maison ou d’appartement.

Depuis, comme vous pouvez le voir sur cette évolution des taux de prêt immobilier, la moyenne est plutôt à moins de 1.20 % fin 2019.

Ce plus faible coût des intérêts de votre emprunt vient réduire de plusieurs mois la durée minimale nécessaire avant que votre achat soit plus rentable qu’une location d’un même bien. Désormais de 3 à 5 ans peuvent suffire dans de nombreux secteurs géographiques où les prix n’ont pas flambé ces dernières années.

Pour approfondir ce sujet, vous pouvez calculer combien de temps au minimum vous devez conserver votre achat et pour en savoir (beaucoup) plus sur l’état actuel du marché immobilier et les tendances d’évolution pour l’immobilier en 2019, téléchargez gratuitement notre guide de l’achat immobilier en 2019.

Pour aller plus loin :

- Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter votre premier appartement.

- Retrouvez les dernières prévisions d’évolution pour les prix de l’immobilier en 2019.

- Découvrez s’il faut acheter sa résidence principale le plus tôt possible.

- Renseignez-vous avant d’acheter un bien immobilier de particulier à particulier.

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