Assurance dommage ouvrage : est-ce obligatoire ou pas ? Pour quels travaux ?

Auteur : David LELONG | Date de modification : 27 octobre 2022

Qu’il s’agisse de la construction d’une maison ou de travaux de rénovation, il convient de souscrire à une assurance dommage ouvrage (DO). Une protection indispensable qui n’est toutefois que rarement proposée aux particuliers par les compagnies d’assurance. Comment profiter de cette couverture et qui doit la souscrire ? Les experts Immobilier Danger vous expliquent ici toutes les obligations relatives à votre assurance dommage ouvrage et vous guide pour un contrat conforme, adapté à vos besoins.

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Pourquoi souscrire à une assurance dommage ouvrage ?

Les travaux de construction ou de réhabilitation doivent être assurés afin de garantir les éventuels vices de contrefaçon. Si vous êtes confronté à un sinistre, une couverture dommage ouvrage vous garantit une indemnisation rapide. En effet, il ne s’agit alors pas de définir la responsabilité des différentes parties, mais seulement de mesurer l’importance des dégâts et de mesurer les frais nécessaires à la remise en état de votre maison. Vous bénéficiez ainsi d’une prise en charge efficace, et ce, quelle que soit la nature de la malfaçon constatée : infiltration d’eau, fragilité dans les fondations, etc.

la garantie assurance dommages ouvrage est elle obligatoire ? Quelle obligation pour un particulier ou un professionnel ?

Est-ce qu’une assurance dommage ouvrage est obligatoire ?

Instituée en 1978 par la “loi Spinetta”, c’est aujourd’hui l’article L242-1 du Code des Assurances qui impose la souscription à une assurance dommage ouvrage pour tous les contrats de construction ou de rénovation. Une protection obligatoire au regard de la législation en vigueur, afin de garantir les réparations nécessaires lorsque des malfaçons importantes sont constatées. En tant que propriétaire, et si vous décidez de revendre votre maison dans les 10 ans suivant la fin des travaux, il est d’ailleurs important de noter que votre responsabilité dommages ouvrage pourra être mise en cause en cas de vices.

De la même façon, si ce type d’assurance n’a pas été souscrit, cela pourra vous être reproché au moment de la vente, créant ainsi une inquiétude et des doutes chez l’acheteur, qui disposerait alors d’éléments tangibles pour renégocier le prix de vente de votre maison.

Quelles sanctions en cas de manquement à vos obligations ?

Sans assurance dommage ouvrage, un tribunal devra définir les responsabilités de chaque intermédiaire avant de valider le versement d’une quelconque indemnité. Des démarches administratives longues et fastidieuses qui vous privent donc d’une solution rapide à l’inconfort de votre situation. L’attente de votre indemnisation peut ainsi durer de quelques mois à plusieurs années, sans que vous puissiez effectuer les réparations nécessaires.

En tant que particulier, aucune sanction pénale ne peut vous être appliquée si vous construisez ou rénovez votre maison pour une résidence principale ou au profit de votre conjoint, de vos ascendants, de vos descendants ou de ceux de votre conjoint. Toutefois, et afin de faire valoir vos droits à une indemnité, des frais d’expertise et d’avocat seront indispensables à la constitution de votre dossier et représentent généralement un budget d’environ 15 000 €.

En revanche, si vous ne correspondez pas aux situations précédemment citées ou si vous êtes un professionnel, un défaut d’assurance sur la couverture dommage ouvrage (DO) vous expose à une amende de 35 000 euros et à une peine d’emprisonnement de 6 mois, conformément à l’article L243-3 du Code des Assurances. Il est donc important de ne pas négliger votre protection au moment de vos travaux, pour une gestion sereine de vos contrats ou de votre patrimoine immobilier.

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Quels travaux sont concernés par l’assurance DO ?

Afin de vous accompagner au mieux dans vos démarches et vous aider à appréhender toutes les spécificités de l’assurance dommages ouvrage, nous vous présentons ici les différents travaux auxquels cette dernière s’applique obligatoirement :

  • Les ouvrages immobiliers rattachés au sol : maison individuelle, immeuble, dépendance, piscine, véranda, terrasse, etc.
  • Les travaux de rénovation d’une maison ou d’un immeuble en copropriété.
  • Les ouvrages pouvant affecter la solidité de la construction concernée : cloisons, canalisations, planchers, installation de velux, escaliers, cheminées, etc.
  • La réfection ou la pose d’une toiture.
  • Les installations permettant au bâtiment d’être apte à l’habitation : pompe à chaleur, système de chauffage, etc.
  • Les travaux utiles à la viabilité du bien : fosse septique, réseaux d’eau et d’électricité, etc.

Quels que soient les ouvrages prévus pour la réalisation de votre projet, il est essentiel de savoir qu’un défaut d’assurance DO pourra compliquer l’obtention de votre prêt immobilier, la revente de votre maison ou de votre immeuble ou encore le versement d’indemnités en cas de sinistre ou de malfaçon.

Regardez aussi combien coûte une assurance dommage ouvrage selon votre projet. Le coût de cette garantie dommages ouvrage va notamment dépendre de qui réalise les travaux et du montant de ces derniers. En utilisant notre comparateur de prix d’assurance DO vous pourrez trouver la meilleure devis pour votre chantier.

Assurance dommage ouvrage : les risques couverts

Les contrats d’assurance de dommages ouvrage vous permettent une couverture sur les vices et les malfaçons qui pourraient menacer la solidité de la construction de votre maison ou être à l’origine de dysfonctionnements qui pourraient altérer l’usage prévu de l’ouvrage. Les garanties de ce type de protection peuvent ainsi s’appliquer à différents dommages tels que :

  • Fissures conséquentes sur des murs.
  • Défauts du système de climatisation pour une habitation soumise à un climat tropical.
  • Affaissement d’un plancher.
  • Descellement de la chaîne faîtière.
  • Défauts d’étanchéité permettant des infiltrations d’eau en raison d’une fissure sur la façade, d’un vice de la toiture ou encore d’un problème de faïençage dans les salles d’eau.
  • Écroulement d’une partie ou de la totalité de la toiture.
  • Défauts d’isolation thermique et phonique.
  • Malfaçon du calorifugeage entraînant la corrosion des conduits.

De la même manière, votre contrat d’assurance dommages ouvrage concerne les malfaçons pouvant affecter la solidité des équipements non dissociables du bâtiment. Il s’agit alors de toutes les installations dont la dépose, le démontage ou le remplacement ne pourraient pas s’effectuer sans endommager, au minimum, une partie de l’ouvrage principal de votre construction. L’assurance dommages ouvrage vous couvre donc sur de nombreux critères de vos travaux, et ce, jusqu’à 10 ans après la fin de ces derniers. Une garantie décennale indispensable à votre sérénité, mais aussi à l’éventuelle mise en vente de votre maison.

Quels sont les risques non couverts par l’assurance DO ?

Pour une prise en charge optimale et des déclarations de sinistres conformes, vous devez connaître les risques qui ne sont pas couverts par une assurance dommage ouvrage. Les sinistres survenus au cours des travaux notamment relèvent de la couverture professionnelle de l’entrepreneur. Dans le cas d’un incendie par exemple, la prise en charge et l’indemnité des dommages subis dépendent alors de son assurance. Par ailleurs, le non-achèvement des travaux dans les délais prévus est également assuré par d’autres garanties que la couverture DO. Lors d’un sinistre, il convient d’adresser votre demande sur le bon contrat pour limiter toute perte de temps inutile et bénéficier d’une prise en charge rapide.

Note : L’assurance dommages ouvrage ne concernent pas la réalisation de travaux ou d’équipements qui n’ont pas été exécutés par l’entrepreneur défaillant. Une épaisseur d’enduit insuffisante, ou l’apparition de fissures inesthétiques qui ne représenteraient aucun risque quant à la solidité de l’ouvrage, ne constitue pas l’objet de votre couverture et ne seront donc pas pris en charge par l’assureur.

À qui revient la souscription de l’assurance DO ?

Toute personne physique ou morale, se présentant en qualité de propriétaire, de vendeur ou de mandataire, doit veiller à la couverture des travaux réalisés. En d’autres termes, c’est au maître d’ouvrage que revient l’obligation de souscrire à une assurance DO afin de garantir la construction, la rénovation, l’extension, la réhabilitation ou encore la surélévation d’un bâtiment. Selon les cas de figures, les démarches de souscription nécessaires peuvent ainsi incomber à différents acteurs.

Le promoteur immobilier

Professionnel ou occasionnel, le promoteur immobilier doit souscrire à une assurance dommage ouvrage au bénéfice des futurs propriétaires.

Le maître d’ouvrage

Lorsque le maître d’ouvrage est en lien direct avec l’architecte et l’entrepreneur, ou lorsqu’il s’occupe personnellement de la construction de sa maison, il est alors responsable de la bonne souscription à une assurance DO.

Le constructeur de maisons individuelles

Dans le contrat de construction conclu avec le maître d’ouvrage, le cadre législatif impose de renseigner la référence de l’assurance dommage ouvrage souscrite. Certains constructeurs de maisons individuelles proposent des assurances de groupe dont les tarifs et les garanties ont été négociés par leurs soins. Si l’offre est acceptée par le maître d’ouvrage, c’est alors le constructeur qui réalisera les démarches de souscription pour l’assurance DO du projet.

Le syndicat de copropriété

Dans le cas d’un immeuble en copropriété, le maître d’ouvrage peut faire la demande au syndicat d’assurer les différentes démarches administratives, juridiques ou financières nécessaires à l’aboutissement du projet immobilier. En qualité de mandataire, le syndicat peut alors effectuer la souscription d’une assurance dommage ouvrage pour tous les travaux des parties communes, mais aussi ceux relevant de la garantie décennale.

Comment et quand souscrire à une assurance dommage ouvrage ?

Bien que la souscription à une assurance dommage ouvrage soit obligatoire, peu de compagnies prennent en charge ce risque. Si vous pouvez vous renseigner auprès des assureurs de votre région, il est donc conseillé de faire appel à un courtier en assurance dommages ouvrage spécialisé pour des démarches simplifiées et plus rapides. En outre, ce dernier pourra vous faire bénéficier de tarifs négociés grâce à son carnet d’adresses, mais aussi son expertise dans le domaine de l’assurance en immobilier. Vous pourrez alors profiter de son accompagnement professionnel pour réaliser un comparatif minutieux des offres et vous assurer un contrat conforme à la législation en vigueur. L’occasion de réaliser des économies sur votre couverture, sans compromis sur la qualité de votre prise en charge et de vos garanties.

Enfin, il est essentiel d’anticiper au mieux vos démarches puisque la souscription à une assurance DO doit être réalisée avant la date d’ouverture du chantier. Votre comparatif des offres et des garanties proposées doit ainsi faire partie intégrante de vos préparatifs de travaux pour une couverture qui répond aux normes de la législation française.

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Quelles solutions en cas de refus d’assurance ?

Lorsque vous réalisez les travaux de votre future maison en tant que particulier “auto-constructeur”, il n’est pas toujours aisé de trouver une compagnie d’assurance souhaitant couvrir le risque dommage ouvrage. Vos démarches peuvent ainsi se solder par un refus de l’assureur et vous priver d’une protection indispensable et obligatoire. La conception complexe du bâtiment, le manque d’un suivi rigoureux quant aux travaux ou encore l’utilisation de matériaux non adaptés, sont alors autant d’arguments pouvant justifier le refus d’une assurance. Dans un souci de conformité et de risque maîtrisé, de nombreux assureurs exigeront ainsi que vous passiez par un maître d’œuvre ou un architecte pour la construction de votre maison, et ce, des plans du bâtiment au suivi des travaux.

Dans le cas où vous ne parvenez pas à faire assurer le risque de dommages ouvrage de votre habitation, l’article L243-4 du Code des Assurances vous permet de saisir le Bureau Central de Tarification (BCT). Par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception, vous pourrez indiquer l’assureur sollicité et confirmer votre volonté de couverture. Le BCT a alors l’autorité compétente pour obliger la compagnie d’assurance concerné à vous proposer un contrat conforme et à fixer le montant de la prime.

Quelles que soient votre situation et la nature de votre projet immobilier, l’assurance dommage ouvrage ne doit donc pas être négligée, y compris en cas de refus de la part des premiers assureurs contactés. Vous répondrez ainsi à vos obligations légales et profiterez d’une prise en charge rapide et facilitée en cas de sinistre.

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