Calcul d'un loyer en loi Pinel en 2020

Auteur : David LELONG

Dans le cadre de votre investissement de bien locatif en Pinel, vous profitez d’avantages fiscaux pendant toute la durée de votre engagement. Toutefois, cette réduction d’impôts implique de respecter certaines conditions quant à la mise en location de votre logement. En effet, le bien doit être loué nu, en d’autres termes non meublé, et doit être occupé en tant que résidence principale par le locataire.

De plus, les ressources annuelles de ce dernier ne doivent pas dépasser un certain seuil, et le loyer de votre logement est également plafonné. Mais alors comment déterminer le loyer à appliquer pour la mise en location de votre bien ?

 

L’importance du plafond de loyer

La loi Pinel mise en place en 2014 présente un dispositif qui facilite l’investissement locatif aux contribuables français. Les termes des avantages et des conditions ont été établis dans le cadre du Plan de Relance Logement qui vise à lutter contre la crise immobilière que la France connaît maintenant depuis plusieurs années. Les bénéfices de ce dispositif sont donc soumis à des critères stricts qui encadrent la location de votre logement.

Dans cet objectif, le gouvernement a observé que les foyers plus confortables résidaient souvent dans des locations aux loyers moins élevés que ceux des foyers modestes. Afin de rééquilibrer l’offre et la demande du marché immobilier, la loi Pinel a donc imposé des conditions sur les revenus annuels à ne pas dépasser pour les locataires, et sur le loyer maximum à appliquer pour les bailleurs. Il est essentiel pour ces derniers de respecter ces seuils, et de les calculer justement avant la mise en location de leurs biens.

Quelles données sont prises en compte dans le calcul de loyer en Pinel en 2020 ?

Afin de calculer le plafond de loyer Pinel, plusieurs éléments sont nécessaires et doivent être pris en compte pour votre loyer 2020 : le coefficient Pinel et le barème Pinel qui sont communiqués chaque année par le gouvernement, la surface utile du logement à louer, mais aussi la zone géographique où se trouve le bien locatif investi en Pinel.

La zone géographique de votre bien locatif

Afin d’adapter les avantages et les conditions de ce type d’investissement en fonction de la tension immobilière de certaines agglomérations, le gouvernement a découpé le territoire selon cinq zones, dont trois sont encore éligibles au dispositif Pinel en 2020 :

  • Zone A bis : Paris et 76 communes de la petite couronne.
  • Zone A : L’Île de France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise.
  • Zone B1 : Toutes les métropoles comptabilisant plus de 250 000 habitants, ce qui inclut la grande couronne parisienne, mais aussi plusieurs villes où le prix de l’immobilier est élevé telles que Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Bayonne, la Corse, Chambéry, les DROM, ou encore Cluses.

Cette distinction du territoire permet de répondre à une crise du logement, variable d’un secteur à un autre, avec des critères adaptés qui permettent de garantir une certaine offre immobilière sur le marché aux foyers plus modestes.

Déterminer la zone correspondante à votre investissement locatif est donc essentiel pour le calcul de votre loyer Pinel 2020. Cette information vous permet, en effet, d’utiliser les données qui s’appliquent à votre situation dans le barème Pinel, et de connaître les conditions requises dans votre situation pour bénéficier pleinement de l’avantage fiscal de ce dispositif. Retrouvez plus d’informations sur les zones en loi Pinel : toutes les informations sur le zonage et comment savoir dans quelle zone se situe votre commune.

calcul plafond loyer Pinel par zone

Le barème Pinel

Réévalué tous les ans par le gouvernement, il vous indique la somme plafonnée à prendre en compte dans votre calcul loyer Pinel par m² de surface habitable, et ce, selon la zone où se situe votre bien locatif. Le barème Pinel 2020 se décompose donc comme ceci :

  • Zone A bis : 17,43€ / m²
  • Zone A : 12,95€ / m²
  • Zone B1 : 10,44€ / m²

La surface utile de votre bien locatif

La surface utile de votre logement en location correspond à sa surface habitable ajoutée à la moitié de la surface des annexes selon la formule suivante : Surface Habitable + 0,5 x Surface des Annexes.

La surface des annexes à prendre compte inclut les terrasses, les vérandas, les loggias, les balcons, les combles et les greniers aménageables, les caves et les sous-sols, les remises, les ateliers, les celliers intérieurs ou extérieurs, et les séchoirs. En revanche, les jardins, les parkings, ou encore les cours, ne sont pas compris dans cette catégorie. De plus, elles doivent disposer d’une hauteur sous plafond d’1m80 pour être considérées comme telles, et ne sont comptabilisées que dans la limite de 9m² pour le calcul de loyer en Pinel en 2020.

Le coefficient Pinel

Le coefficient multiplicateur Pinel 2020 a été défini selon le calcul suivant par le gouvernement : (19/Surface Utile) + 0,7. Sa valeur est toutefois plafonnée à 1,2. Dans le cas où vous obtenez un résultat supérieur à cette dernière suite à votre opération, c’est donc la valeur de 1,2 qui devra s’appliquer en coefficient pour votre calcul de loyer Pinel 2020.

Pas d’importance du nombre de personnes du ménage

Que le locataire soit seul et donc loué à une seule personne ou en couple (avec ou sans enfants), cela n’a pas d’incidence sur la manière de calculer les plafonds de loyer à respecter. En revanche, cela aura de l’importance dans le plafond de ressources Pinel pour rester éligible à ce dispositif de défiscalisation immobilière. Il y a en effet différents types de plafonds à prendre en compte pour un investissement immobilier Pinel.

Comment calculer un loyer Pinel 2020 ?

Si vous souhaitez mettre en location un bien acquis par le biais du dispositif Pinel, le loyer demandé ne doit pas dépasser le plafond de loyer imposé par la loi correspondante. Le calcul du loyer maximum applicable se définit par la formule suivante : Surface Utile x Coefficient Pinel x Barème Pinel

Fort des données nécessaires qui sont détaillées ci-dessus, vous obtenez donc le plafond de loyer applicable à votre bien locatif pour l’année 2020. Une condition indispensable qu’il vous faut respecter pour toutes vos locations Pinel, et ce, pendant toute la durée de vos engagements.

À titre d’illustration, prenons l’exemple du calcul en Pinel où vous avez investi dans un appartement parisien de 60m² avec un balcon de 8m². Vous devez alors procéder au calcul du loyer Pinel 2020 de la façon suivante :

La surface utile de votre logement est de 60m² + (0,5 x 8) = 64m²
Le coefficient multiplicateur Pinel est de (19 / 64 ) + 0,7 = 0,997
Le barème Pinel qui s’applique est celui de la zone A bis puisque votre logement est situé à Paris, et équivaut donc à 17,43€ / m².

Le plafond de loyer Pinel 2020 pour votre bien locatif est par conséquent de (17,43 x (0,7+19/64)) x 64 = 1 112,17 € / mois

Vous ne pourrez donc pas demander un loyer supérieur à 1 112,17€ pour votre appartement parisien sur l’année 2020. Il est toutefois important de noter que les loyers obtenus n’impliquent pas les charges inhérentes à la location du bien immobilier.

Combien d’années respecter le loyer Pinel ?

Le plafond de loyer Pinel est réévalué chaque année à travers la mise à jour des barèmes par le gouvernement. Le loyer de votre bien locatif peut donc légèrement évoluer d’un an à l’autre. Toutefois, vous êtes dans l’obligation de respecter ces plafonds pendant toute la durée de votre engagement, que ce dernier soit de 6 ans, 9 ans, ou reconduit jusqu’à 12 ans. Cette condition imposée vous permet de bénéficier de la réduction d’impôts correspondante sur la même période, et ne peut donc être ignorée.

Est-ce que le loyer Pinel est fixé ?

Le loyer est uniquement plafonné et non fixé. Le montant obtenu par le calcul du loyer Pinel 2020 n’est donc qu’un seuil maximal à ne pas dépasser. Un investisseur propriétaire peut parfaitement louer son bien immobilier à un loyer mensuel plus bas, et revaloriser tous les ans la somme demandée, tant que cette revalorisation ne dépasse pas le plafond de loyer Pinel de l’année en cours.

En fonction des plafonds des loyers dans les communes ciblées, il convient donc en fonction du prix d’un appartement neuf de voir si en plus du montant d’impôt déductible, la rentabilité locative sera suffisante par rapport à vos objectifs.

Quels risques si calcul non respecté ou faussé ?

Dans le cas où le calcul du loyer Pinel 2020 ne serait pas respecté, en d’autres termes si l’investisseur loue son bien à un loyer plus élevé que le plafond imposé par la loi Pinel, ce dernier ne peut plus prétendre à bénéficier des avantages fiscaux de ce dispositif. En effet, la réduction d’impôt n’est plus effective et son imposition est majorée au prorata de la réduction d’impôts dont ce dernier a bénéficié depuis le début de l’engagement.

Pour résumer, le dispositif de la loi Pinel permet à tous les contribuables français de se construire un patrimoine immobilier, sans apport, et en bénéficiant d’une réduction d’impôts avantageuse. Toutefois, et ce dans le cadre d’un Plan de Relance Logement qui vise à lutter contre la crise immobilière dans les zones les plus tendues, l’investisseur propriétaire bailleur se doit de respecter certaines conditions quant à la location de son bien, au risque de perdre son avantage fiscal.

Parmi ces dernières, le loyer demandé pour ces logements est plafonné. Il est donc essentiel de réaliser un calcul de loyer Pinel correcte afin de veiller à ne pas dépasser le seuil maximal dans le bail. Établi grâce au coefficient et au barème Pinel, à la surface utile de votre logement, et à la zone où se situe ce dernier, le calcul d’un loyer Pinel permet d’assurer une offre immobilière accessible aux foyers les plus modestes.

L’investissement dans un logement neuf en loi Pinel fait partie des différents dispositifs de défiscalisation immobilière qui permettent de développer votre patrimoine immobilier tout obtenant une réduction d’impôts ou d’autres avantages fiscaux.

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