Calculer les surfaces annexes sous la Loi Pinel

Auteur : David LELONG

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière mis en place en 2014 et spécialisé dans les logements neufs. Cette loi a été érigée par le gouvernement, dans le cadre d’un plan de relance du logement. Si vous venez d’acheter un appartement neuf et que vous souhaitez évaluer le prix de son loyer, nous vous proposons de revoir en détail les critères de calcul de la loi Pinel. Découvrez nos conseils pour déterminer les surfaces qui sont définies comme annexes et comment les calculer.

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Quelle surface prendre en compte pour Pinel ?

La loi Pinel étant un dispositif mis en place par le gouvernement, celle-ci répond à des conditions spécifiques qu’il vous est nécessaire de connaître afin d’investir au mieux dans l’immobilier. L’investissement locatif Pinel permet une réduction d’impôts à la suite de l’achat d’un logement neuf qui répond aux critères d’achat durant la loi Pinel.

Sous la loi Pinel, la surface déclarée de votre nouveau bien correspond à la surface habitable de votre logement. Celle-ci est définie par la surface de votre appartement ou de votre maison, déduite de toutes cloisons, murs, cage d’escalier, gaines ou marches. Pour calculer le montant d’un loyer selon la loi Pinel, on ajoute à la surface habitable la moitié de la surface des annexes.

Qu’est-ce que la surface annexe ?

Il est important de savoir que la surface représente un élément important dans votre investissement immobilier. Ainsi, on entend par surface annexe des pièces, comptabilisant au même titre que toutes les surfaces habitables, un minimum de 1m80 de hauteur sous plafond. Ces pièces annexes ont l’obligation de compléter le confort de votre logement, sans toutefois être indispensables. Lors du calcul de la surface de votre logement prévue par la loi Pinel, vous devez prendre en compte la surface habitable ajoutée à la moitié des surfaces annexes de votre bien. Les surfaces annexes peuvent alors être un véritable gain à ne pas négliger. Il est donc important de savoir quels espaces ou pièces sont considérés comme surfaces annexes de votre logement.

À condition que l’usage de ces espaces soit exclusivement réservé au locataire, les surfaces annexes comprennent : le grenier, les combles non aménagées, le balcon, la véranda, la remise, l’atelier, le cellier, le sous-sol ou bien encore la cave. Cependant, certaines surfaces ne sont pas prises en compte comme annexes. En effet, pour certains espaces tels que les terrasses par exemple, celle-ci ne sont pas prises en compte s’il s’agit d’une terrasse de jardin comprise dans votre maison. Elles peuvent être considérées comme surface annexe seulement s’il s’agit d’une terrasse en étage accessible, d’un toit-terrasse ou bien d’une terrasse aménagée enterrée ou semi-enterrée.

Quelles surfaces ne rentrent pas dans la loi Pinel ?

Ainsi, vous devez connaître les surfaces qui ne rentrent pas dans la loi Pinel afin de ne pas fausser le résultat de vos calculs. En plus des surfaces qui sont inférieures à 1m80 de hauteur sous plafond, ne sont pas comptabilisés :

  • Garage ou place de stationnement : dans le cadre d’une copropriété, toutes les surfaces qui englobent le stationnement de véhicule ne sont pas considérées comme surface annexe. Ces espaces ne concernent pas l’habitation du bien. Dans le cas d’une maison individuelle, le garage peut être partiellement comptabilisé, mais il faudra retrancher 12m² de sa surface totale.
  • Jardin : si vous avez investi dans un bien immobilier qui comprend un jardin, peu importe la taille de celui-ci, il ne sera pas pris en compte par la loi Pinel. En effet, les espaces verts ne correspondent pas à la définition d’un espace habitable ou d’une surface annexe.
  • Terrasse et balcon : comme nous l’avons mentionné précédemment, les terrasses dépassant les 9m2 ne sont pas acceptées. Faisant partie entièrement du jardin ou n’étant ni enterré ni semi-enterré, les terrasses ne peuvent pas être admises dans la catégorie des surfaces annexes de votre logement.

Trouver le bon calcul afin de déterminer votre loyer

Afin de bénéficier au mieux des avantages qu’offre l’investissement d’un bien immobilier durant la loi Pinel, vous devez pouvoir établir le plus précisément possible le coût de votre loyer. Cependant, vous devez tenir compte du fait que le paiement de location de bien est plafonné selon le prix des loyers moyen de la zone géographique de votre logement. Avant d’investir dans un logement, nous vous conseillons donc de vous renseigner sur le plafond des baux moyens de cette zone. Il est essentiel que votre loyer soit supérieur ou, au minimum, équivalent au plafond de ceux fixés par l’État pour que votre investissement soit réellement intéressant.

Nous vous rappelons que le barème de Pinel pour l’année 2021 est de 17,55 €/m² pour la zone A bis, de 13.04 €/m² pour la zone A, de 10,51 €/m² pour la zone B et de 9.13 €/m² pour la zone B2. Afin de comparer au mieux le prix de votre logement, pensez à consulter directement en ligne les loyers pratiqués dans les principales agglomérations françaises. Enfin, pour être éligible à la réduction d’impôts, vous devez envisager un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans pour un avantage fiscal de 12, 18 ou 21%. Retrouvez tout sur le calcul de loyer Pinel en 2021.

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