Quels sont les avantages des projets immobiliers neufs ?

Auteur : David LELONG

Avant de se lancer dans un projet immobilier, il convient de définir au mieux votre recherche et d’identifier les différents avantages liés à cet investissement.

Dans le cas où vous souhaitez investir dans le neuf, sachez que différents avantages sont liés à l’achat de ce type de bien. En effet, acheter dans l’immobilier neuf vous permet d’acquérir un bien moderne et parfaitement équipé, notamment au niveau des installations de consommation d’énergie. Si ce type d’investissement bénéficie d’atouts indéniables, il convient également de prendre en compte les inconvénients que présente ce type d’achat.

Nous revenons ici en détail sur tous les aspects des projets immobiliers neufs.

Bien choisir son bien immobilier neuf

Afin de profiter pleinement des avantages liés à l’achat d’un bien immobilier neuf, il est nécessaire de savoir ce qu’on entend par “neuf”. Ainsi, selon le Code des Impôts, est considéré comme neuf, un logement qui a été achevé il y a moins de 5 ans et qui n’a jamais été occupé au cours de cette période. Aujourd’hui, on distingue deux types de logements neufs : “clé en main” ou Vente en l’État Futur d’Achèvement.

Achat d’un logement acquis achevé

Dès lors que vous faites l’acquisition d’un logement achevé il y a moins de 5 ans et qui n’a jamais été occupé depuis sa livraison, vous achetez un logement considéré comme neuf. Le fait d’acheter ce type de bien vous permet de visiter un logement qui n’a jamais été habité et qui n’est donc pas abîmé.

Lors de la visite de ce type de bien, vous pourrez ainsi vous assurer de la qualité de la construction et relever les éventuels défauts de construction. Les démarches pour l’achat de ce type de bien sont sensiblement les mêmes que pour l’achat d’un bien ancien, si ce n’est que, dans la majorité des cas, la transaction sera faite par l’intermédiaire d’une agence immobilière ou d’un promoteur.

Achat d’un logement en VEFA

La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) est une pratique répandue, notamment dans les zones urbaines où le marché immobilier est particulièrement tendu. Lorsque vous faites une acquisition en VEFA, vous ne pouvez pas vous projeter dans le logement; seuls les plans et les modélisations vous permettent de vous faire une idée de votre futur logement. Afin de protéger au mieux l’acheteur, ce type de vente est aujourd’hui très encadré par le Code Civil.

Contrairement à l’achat “clé en main”, les démarches pour l’acquisition de ce type de bien sont plus nombreuses. En effet, étant donné que le bien n’existe pas encore, la loi prévoit un paiement différent que pour un logement déjà achevé. Ainsi, pour acheter un bien en VEFA, l’acquéreur devra faire un dépôt de garantie qui ne peut excéder 5 % du prix total du futur logement. Le paiement du reste du prix du logement sera ensuite échelonné selon l’état d’avancement des travaux :

  • 30 % du prix à l’achèvement des fondations
  • 35 % du prix à la pose de la toiture
  • 25 % du prix à l’achèvement des travaux
  • 5 % du prix au moment de la mise à disposition du logement

Une fois les travaux de construction terminés et les clés obtenues, l’acquéreur peut visiter le bien acheté et s’assurer qu’aucun défaut n’est présent.

Cela nécessite notamment un prêt immobilier pour un logement neuf avec des intérêts intercalaires.

Acheter un bien immobilier dans le neuf : résidence principale

Des équipements modernes et de qualité au meilleur prix

A l’inverse des logements anciens qui ne disposent pas d’équipements modernes et aux normes actuelles, les logements neufs sont parfaitement équipés et offrent un cadre de vie agréable. De plus, ils sont parfaitement pensés pour optimiser au maximum tous les espaces du logement. Lorsque vous optez pour un investissement en VEFA, vous aurez généralement la possibilité de personnaliser le logement au niveau de certains éléments : décoration, revêtement des sols, ouverture des portes… Cette possibilité vous permet ainsi d’entrer dans un logement qui répondra au mieux à vos attentes et vos envies.

Confortables et fonctionnels, les logements vous assurent également un respect des normes thermiques et de sécurité, un point non négligeable pour être bien dans votre logement. Étant neufs, ces logements vous font également bénéficier de charges de copropriété plus faibles puisque l’entretien est moins important que pour un bâtiment ancien.

Des avantages au niveau de la fiscalité

Autre avantage, et non des moindres : la fiscalité associée à l’acquisition d’un bien immobilier neuf. En effet, lorsque vous investissez dans le neuf, vous bénéficiez d’une exonération de la taxe foncière pour les deux années qui suivent l’achèvement du logement. A cet avantage fiscal, s’ajoute une réduction de la TVA sur le prix du logement s’il est situé dans une zone ANRU (Agence Nationale de Rénovation Urbaine).

Des avantages pour les conditions de votre emprunt

Pour les personnes achetant dans le neuf, il est possible d’obtenir, sous condition, un Prêt à Taux Zéro (PTZ). Un avantage financier important pour réduire le coût de votre achat immobilier.

Des frais de notaires réduits

Autre avantage au niveau financier : les frais de notaire pour les investissements dans le neuf. En effet, alors qu’ils sont d’environ 7 ou 8% pour un achat dans l’ancien, les frais de notaire pour les achats immobiliers neufs sont réduits à 2 ou 3%. Un argument de plus qui impacte directement votre budget immobilier.

Des garanties juridiques

Faire l’acquisition d’un bien immobilier neuf, c’est également profiter d’une couverture juridique importante. En effet, vis-à-vis du constructeur, l’acheteur est protégé grâce à différentes garanties :

  • Garantie de parfait achèvement : à partir de l’achèvement des travaux, le constructeur se doit de réparer les éventuels défauts de conformité qui surviennent pendant un an.
  • Garantie décennale : d’une durée de 10 ans à compter de la réception du logement, cette protection entre en vigueur lorsque la solidité de l’ouvrage et des équipements se détériore.
  • Garantie biennale : couvre pendant 2 ans à partir de l’achèvement des travaux tous les équipements dissociables de l’ouvrage (fenêtres, volets, portes…).

Un prix au m² plus élevé

Si l’acquisition d’un bien immobilier neuf présente donc de nombreux avantages, il convient également de relever certains inconvénients. Parmi eux, le prix au m² de ce type de logement est généralement plus élevé que dans l’ancien. Cependant, ce prix plus important se justifie notamment par des équipements modernes de qualité.

Une incertitude au niveau du résultat final

Lorsqu’on achète dans le neuf, et plus particulièrement en VEFA, il est plus difficile de se projeter que dans un logement ancien déjà meublé. Malgré les plans et les éventuelles modélisations 3D proposées aujourd’hui, cela reste une inquiétude lorsque l’on achète dans le neuf.

Une attente entre la signature du contrat et l’entrée effective dans le logement

Les achats en VEFA se font donc sur plan et plusieurs mois avant l’achèvement des travaux. Ainsi, en général, la durée entre la signature du contrat et l’entrée dans le logement va varier entre 12 et 18 mois selon les chantiers. Dans certains cas, vous pouvez également être confronté à d’éventuels retards au niveau de l’achèvement des travaux.

Une localisation excentrée

Rares sont les projets immobiliers au coeur des villes. En règle générale, ce type de projet est réalisé en périphérie du centre-ville, ce qui ne convient pas à tout le monde. De plus, il est important de prendre en compte la proximité du logement avec les commerces, ce qui n’est pas nécessairement le cas pour les logements neufs.

Acheter un bien immobilier dans le neuf : projet locatif

Les acheteurs d’un bien immobilier dans le neuf peuvent également avoir pour objectif de louer ensuite ce bien. Pour se constituer un patrimoine immobilier, l’achat dans un logement locatif neuf présente donc certains avantages.

Une réduction d’impôt importante

En plus des différents avantages fiscaux et financiers (taxe foncière, frais de notaires, charges réduites…), l’investissement dans le neuf bénéficie des avantages de la loi Pinel. Parmi ces avantages, on peut mentionner la réduction d’impôt grâce au taux de défiscalisation prévu par le dispositif Pinel. Ce taux de défiscalisation va varier selon la durée de location prévue pour le bien acheté : 12 % pour une location de 6 ans, 18 % pour une location de 9 ans et 21 % pour une location d’au moins 12 ans. Cet avantage est l’un des principaux atouts de l’investissement locatif dans le neuf.

Possibilité de louer à un membre de sa famille

Le dispositif Pinel permet aux acquéreurs d’un bien immobilier neuf de le louer à votre famille (parents ou enfants). Dans ce cas, deux conditions s’imposent :

  • Le locataire ne doit pas être rattaché au foyer fiscal du propriétaire du logement
  • Le locataire ne pourra pas percevoir les APL

Déduction des charges sur les loyers

La législation actuelle permet aux acquéreurs d’un logement neuf de déduire certaines charges des loyers perçus. Cette déduction impactera directement la facture puisqu’elle permettra une diminution des frais suivants :

  • Intérêts du prêt
  • Frais de garantie du prêt
  • Taxe foncière
  • Frais d’entretien et de réparation

Comment profiter du dispositif Pinel ?

Afin de profiter des avantages qu’offre le dispositif Pinel pour la location des logements neufs, plusieurs conditions sont posées :

  • Le bien doit être situé dans certaines zones définies où le marché immobilier est tendu.
  • Le logement loué doit avoir été acquis en VEFA.
  • Les ressources des locataires ne doivent pas dépasser un certain plafond fixé en fonction des zones.
  • Le montant du loyer est également limité en fonction des zones et de la surface du logement.
  • La durée minimale de location du logement doit également être respectée : de 6 à 12 ans.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’investir dans le neuf ?

Investir dans un appartement neuf présente donc des avantages indéniables qui se retrouvent notamment au niveau du confort de vie, et des frais et des charges plus faibles que dans l’ancien. En contrepartie, le prix de ce type de bien est généralement plus cher au m² et le délai d’attente entre la signature et l’entrée dans le logement est important et peut être rallongé dans le cas où il y a des retards de livraison.

Que vous souhaitiez acheter un logement neuf pour votre résidence principale ou bien en tant qu’investissement locatif, il est donc important de bien préparer votre projet en amont. Il s’avère essentiel de faire une comparaison précise entre les avantages et les inconvénients du logement et de les mettre en perspective par rapport à votre budget, vos envies et vos priorités.

Habiter ou louer son logement neuf ?

Offrant un véritable confort de vie au quotidien, les logements neufs peuvent être une bonne solution pour devenir votre résidence principale. En effet, entre un agencement optimisé et des équipements de qualité, les logements acquis neufs ou en VEFA présentent des atouts indéniables. Cependant, il faut noter qu’ils sont généralement éloignés des centre-villes et qu’ils n’offrent pas le même charme que les logements anciens. L’achat d’un logement neuf en tant que résidence principale ne va donc pas convenir à tous les investisseurs.

La solution de l’investissement dans le neuf pour la location va être une alternative intéressante pour les personnes souhaitant se créer un certain patrimoine. En effet, grâce aux frais réduits et à la qualité des logements, être propriétaire d’un bien neuf apporte une certaine sécurité pour louer sereinement votre logement. Là encore, pour que ce projet soit totalement intéressant, il convient de prendre en compte toutes les conditions qui régissent la location d’un bien neuf et les différents avantages dont vous pouvez profiter. Comme pour tout projet immobilier, l’achat d’un bien dans le neuf doit donc faire l’objet d’une étude détaillée au préalable.

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