Quels sont les plafonds en loi Pinel en 2020 ?

Auteur : David LELONG
La Loi Pinel a été mise en place par la ministre du logement Sylvia Pinel depuis septembre 2014, et son dispositif a été reconduit jusqu’en 2021. Accessible à tous les contribuables français, elle permet à chacun de réaliser un investissement locatif dans le neuf et sans apport, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôts des plus avantageuses.

Élaborée dans le cadre du Plan de Relance Logement pour encourager la construction immobilière, investir dans le cadre de la Loi Pinel impose toutefois de répondre à certaines obligations, y compris sur le loyer demandé aux locataires, ou leurs revenus. Outre l’investissement maximal fixé à 300 000€ au-delà duquel les avantages fiscaux restent les mêmes, quels sont les plafonds Pinel 2020 à respecter en tant que bailleur et que locataire ? Et comment ces derniers sont-ils calculés ?

 

Qu’est ce que la notion de plafond en ce qui concerne la loi Pinel ?

Élaborée dans un objectif précis de lutte contre la crise du logement, la loi Pinel impose des plafonds précis quant aux loyers à appliquer au locataire, mais aussi quant aux revenus financiers de ce dernier. Des conditions strictes qui visent à plafonner les loyers selon la tension immobilière de la zone concernée, et à garantir des logements neufs accessibles à des foyers aux revenus plus modestes. On distingue donc deux plafonds distincts dans le cadre de la loi Pinel :

  • Le plafond de loyer : un montant maximum fixé par la loi Pinel selon la zone du logement concerné. Le propriétaire ne peut donc réclamer un loyer supérieur à celui calculé, s’il souhaite continuer à bénéficier des avantages fiscaux et du programme de la loi Pinel.
  • Le plafond de ressources : les biens immobiliers acquis dans le cadre de la loi Pinel doivent être loués à des personnes ne dépassant pas le seuil de revenus annuels fixé. Variable en fonction de la zone géographique du logement, ce critère a été mis en place afin d’assurer l’accessibilité des locations dans du neuf à des revenus plus modestes.

Les montants de ces plafonds varient selon un barème réévalué au 1er janvier de chaque année qui correspond à des zones géographiques précises. Ce découpage du territoire permet de cibler au mieux les secteurs les plus touchés par la crise du logement, et d’y répondre avec des conditions imposées adaptées. Ainsi, la loi Pinel a déterminé en 2014 cinq zones qui sont les suivantes :

  • Zone A bis : Paris et 76 communes de la petite couronne.
  • Zone A : L’Île de France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise.
  • Zone B1 : Toutes les métropoles comptabilisant plus de 250 000 habitants, ce qui inclut la grande couronne parisienne, mais aussi plusieurs villes où le prix de l’immobilier est élevé telles que St-Malo, La Rochelle, Annecy, Bayonne, la Corse, Chambéry, les DROM, ou encore Cluses.
  • Zone B2 : Les villes qui comptent plus de 50 000 habitants, et celles dont la préfecture a délivré un agrément spécial.
  • Zone C : Le reste du territoire français.

Depuis le 1er janvier 2019, l’éligibilité à la loi Pinel ne peut se faire que pour les logements locatifs neufs qui se situent dans les zones A bis, A, et B1. En privilégiant son offre dans les secteurs les plus tendues en matière de logement, le dispositif de la loi Pinel a choisi de favoriser les zones dans lesquelles son intervention est la plus judicieuse, afin d’équilibrer davantage le rapport entre revenus modestes et loyers accessibles.

Découvrez tout sur les zones du Pinel 2020.

Avec des conditions imposées selon la tension subie par la zone concernée en termes de logement, il est essentiel pour les futurs investisseurs en Pinel de choisir l’emplacement de leur investissement en prenant tous les critères en compte, à commencer par ceux limitant leur choix de locataire ou le montant du loyer à appliquer.

Le plafond de loyer Pinel

Le plafond de loyer Pinel est donc l’une des premières conditions à respecter et à consulter selon la zone où vous souhaitez investir. Cette condition variable a pour unique but de permettre à des foyers modestes d’accéder à ces nouvelles offres de logement. Mais alors comment est calculé ce plafond ? Et quels sont les critères à prendre en compte dans le choix de votre investissement ?

Comment est déterminé le plafond d’un loyer avec la loi Pinel ?

Comme précédemment expliqué, le plafond de loyer Pinel correspond au montant maximal que le propriétaire et investisseur peut réclamer aux locataires pour le loyer mensuel. Ce montant plafonné se calcule sur deux critères principaux :

  • La surface utile du logement qui se calcule avec la surface habitable et les annexes de ce dernier.
  • La zone éligible Pinel dans laquelle l’investissement locatif est réalisé.

Comment calculer le plafond de loyer Pinel 2020 ?

Le calcul qui permet de définir le plafond de loyer d’un logement investi en Pinel se présente selon la formule suivante : Surface Utile x Coefficient Pinel x Barème Pinel.

Pour obtenir la surface utile de votre investissement locatif, la moitié des surfaces annexes doit être ajoutée à la surface d’habitation. Les surfaces annexes de votre logement peuvent se traduire par un balcon, une terrasse, ou encore une cave. Il est important de noter que les parkings ne rentrent cependant pas dans cette catégorie, et que les surfaces annexes sont plafonnées à 9m². Une fois toutes les mesures à votre disposition, vous effectuez donc le calcul suivant : Surface Habitable + 0,5 x Surface des Annexes.

Le coefficient multiplicateur Pinel est plafonné à la valeur 1,2, et se détermine comme ceci : (19/Surface Utile) + 0,7.

Quant au barème de loyer Pinel, il est réévalué au 1er janvier de chaque année par le gouvernement, et vous est donc accessible sur le site officiel de ce dernier. Il faut toutefois veiller à consulter la donnée qui correspond à la zone où se situe votre investissement locatif afin d’obtenir le plafond qui s’applique à votre situation. Pour l’année 2020, le barème à utiliser pour votre calcul est le suivant :

  • Zone A bis : 17,43€ / m²
  • Zone A : 12,95€ / m²
  • Zone B1 : 10,44€ / m²

plafond loi Pinel

Quel est le plafond de ressources Pinel ?

Pour bénéficier de la réduction d’impôts correspondante, les investisseurs en locatif qui bénéficient de la fiscalité avantageuse de la loi Pinel doivent s’engager à louer leurs biens en tant que résidence principale, et respecter des conditions précises sur leur location. Parmi celles-ci, les revenus annuels des locataires sont plafonnés. En d’autres termes, l’investisseur propriétaire ne pourrait louer son bien à un foyer présentant des revenus annuels plus élevés que le plafond fixé par la loi Pinel. Cette condition permet d’assurer que le dispositif est mis en place pour absorber la crise du logement, dans des zones tendues où les foyers modestes ne sont pas toujours privilégier dans les dossiers de location.

Quels revenus sont pris en compte pour le plafond de ressources Pinel ?

Dans le cadre du dispositif Pinel, les locataires doivent pouvoir justifier de leurs revenus. Pour ce faire, le document à présenter n’est autre que l’avis d’imposition de l’avant-dernière année précédant la signature du bail (N-2). Pour la signature d’un bail en 2020, c’est donc le Revenu Fiscal de Référence mentionné sur l’avis d’imposition de 2018 qui sera retenu. Toutefois, si les revenus N-1 représentent une baisse des ressources du locataire d’au moins 10% par rapport à N-2, ces derniers pourront être étudiés et retenus.
Si les revenus du locataire augmentent au cours de la durée du bail, cette augmentation de ressources impactent nullement les réductions d’impôts dont le propriétaire investisseur bénéficie. En effet, les ressources du locataire sont notifiées au moment de la signature du bail, si ces derniers respectaient les conditions Pinel de la zone éligible à cette date, l’avantage fiscal ne peut être remis en cause.

Comment sont calculés les plafonds de ressources 2020 ?

Les plafonds de ressources dans le cadre de la loi Pinel tiennent comptent de deux critères essentiels à ce dispositif :

  • La formation du foyer : célibataire, marié, avec ou sans enfants à charge, la situation familiale du locataire est pris en compte dans les plafonds fixés.
  • La zone géographique du logement loué : en zone A bis, A, ou B1, les tensions face à la crise du logement ne sont pas les mêmes et interviennent donc dans le montant des ressources maximales imposées.

Fort de ces indicateurs, le gouvernement publie chaque année un barème de plafond de ressources à respecter pour tous les propriétaires profitant des réductions d’impôts Pinel. Comme indiqué plus haut, pour une signature de bail en 2020, ce sont donc les revenus fiscaux de 2018 qui doivent être présentés. C’est ensuite à l’investisseur propriétaire de vérifier que ces informations peuvent lui permettre de respecter les consignes Pinel selon le barème 2020 suivant :

  • Personne seule : plafond de ressource fixé à 37 508€ en zones A bis et A, et à 30 572€ en zone B1.
  • Couple : plafond de ressource fixé à 56 058€ en zones A bis et A, et à 40 826€ en zone B1.
  • Personne seule ou couple, avec un enfant à charge : plafond de ressource fixé à 73 486€ en zones A bis, à 67 386€ en zone A, et à 49 097€ en zone B1.
  • Personne seule ou couple, avec deux enfants à charge : plafond de ressource fixé à 87 737€ en zones A bis, à 80 716€ en zone A, et à 59 270€ en zone B1.
  • Personne seule ou couple, avec trois enfants à charge : plafond de ressource fixé à 104 390€ en zones A bis, à 95 553€ en zone A, et à 69 725€ en zone B1.
  • Personne seule ou couple, avec quatre enfants à charge : plafond de ressource fixé à 117 466€ en zones A bis, à 107 527€ en zone A, et à 78 579€ en zone B1.
  • Personne supplémentaire à charge : + 13 087€ ajouté au plafond de ressources en zone A bis, + 11 981€ en zone A, et + 8 766€ en zone B1.

Une fois la zone de votre logement établie, il est important d’étudier le cas de chaque locataire potentiel en fonction de son avis d’imposition N-2 et de sa situation familiale, afin de vous assurer que sa candidature à la location de votre bien immobilier correspond aux critères imposés par la loi Pinel dont vous bénéficiez des avantages fiscaux.

Quels risques pour l’investisseur si les plafonds ne sont pas respectés ?

Le non-respect des plafonds imposés dans les conditions de la loi Pinel peuvent se traduire par deux cas de figure :

  • La location du bien immobilier en Pinel a été faite au profit d’une personne présentant des revenus fiscaux supérieur au plafond de ressources correspondant lors de la signature du bail.
  • Le montant du loyer demandé pour la location du bien immobilier en Pinel est au-dessus du plafond de loyer fixé pour la zone où se situe le logement, et ce, durant la période d’engagement.

Dans les deux cas, les critères établis par la loi Pinel pour lutter contre la crise du logement en France ne sont pas respectés. Par conséquent, l’investisseur propriétaire perd le bénéfice de sa réduction d’impôt sur le reste de la période d’engagement. De plus, son impôt sur le revenu est majoré des réductions d’impôts dont il bénéficiait, à tort, depuis la mise en place du dispositif. Une double pénalité qui réduit considérablement les avantages d’un investissement immobilier en Pinel. Afin de profiter pleinement des avantages fiscaux de ce dispositif, il est donc essentiel de veiller au respect de ces plafonds dans les conditions de votre location.

Est-ce que les plafonds de la loi Pinel s’appliquent au dispositif Pinel ancien ?

Également appelé Pinel ancien réhabilité ou Pinel optimisé, le dispositif Pinel ancien est soumis aux mêmes plafonds de ressources et de loyer que la loi Pinel appliquée dans l’investissement immobilier neuf. Si les types de biens et les critères d’acquisition varient puisqu’il s’agit cette fois-ci de réhabiliter des logements anciens, l’objectif d’un tel dispositif reste celui de permettre aux foyers les plus modestes d’accéder à des logements adaptés, et ainsi lutter contre la crise du logement actuelle.

Un investisseur peut-il cumuler les opérations Pinel

Afin de vous constituer un patrimoine immobilier sur le long-terme, la question de cumuler des investissements de biens locatifs en Pinel est inévitable. Mais alors combien d’investissements en loi Pinel peut-on réaliser sans perdre les avantages fiscaux correspondants ?

En réalité, pour conserver le bénéfice des réductions d’impôts de la loi Pinel, un contribuable ne doit pas réaliser plus de deux investissements par an, et dans la limite d’un montant maximum d’investissement de 300 000€ au total, et ce, par an et par foyer fiscal. Dans le cas où vous souhaiteriez investir une somme plus importante, cela n’annule pas vos avantages fiscaux. Toutefois, ces derniers et l’économie d’impôts correspondante seront uniquement calculés sur la base des 300 000€, le reste de votre investissement n’étant pas pris en compte. Pour optimiser au maximum vos avantages fiscaux et vos placements immobiliers, il est donc essentiel de tenir compte de cette limite d’investissement retenue.

De plus, il existe un plafond au niveau de la défiscalisation en France. Dans le cadre de plusieurs investissements en Pinel, il faut donc veiller à ne pas dépasser le plafond maximum des niches fiscales qui est de 10 000€ par an.
Enfin, il vous sera cependant impossible de profiter de plusieurs régimes de défiscalisation sur le même bien immobilier. En effet, la loi Malraux ou le régime LMNP ne seront pas applicables sur un investissement locatif qui bénéficierait déjà des avantages de la loi Pinel.

Pour résumer, la notion de plafonds dans la loi Pinel vient de la volonté première de ce dispositif quant au souhait de rééquilibrer l’offre des logements pour chaque foyer avec des locations adaptées. Une solution efficace et fiscalement avantageuse pour inviter les investisseurs à participer à un effort commun contre la crise du logement. Le plafond loyer Pinel ainsi que le plafond de ressources loi Pinel sont donc deux critères fixés par l’état et révisés annuellement pour maintenir une offre immobilière variée et accessible à tous. Plus que des indications avisées, ces conditions sont inhérentes à la réduction d’impôts qui est attribuée à l’investisseur. Ce dernier ne peut donc pas les ignorer lors de la signature des baux, au risque de perdre ses avantages fiscaux et de voir son imposition majorée des réductions perçues auparavant.

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier dans le cadre de la loi Pinel, il est donc essentiel de consulter scrupuleusement les dossiers de vos locataires et les barèmes fixés par le gouvernement pour éviter toute annulation de vos avantages avant la fin de la période d’engagement de votre bien locatif. Pour éviter les déconvenues sur ce marché spécifique, choisissez de vous faire accompagner pour investir dans un appartement neuf avec réduction d’impôts.

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