Nantissement de prêt immobilier, nos conseils

Auteur : David LELONG

Un prêt immobilier est un engagement important pour un emprunteur qui s’engage à respecter les modalités de remboursement imposées par l’établissement de crédit. Chaque année, de nombreux Français ont recours à cette alternative pour acquérir un bien immobilier. Que vous soyez un particulier comme un entrepreneur, un prêt immobilier ne peut être accepté qu’à condition que la banque soit certaine de vos capacités de paiement. De cette manière, une garantie sera alors obligatoire afin d’assurer un remboursement même en cas d’incapacité de paiement. Celle-ci peut prendre la forme d’une assurance, d’une hypothèque, d’une caution ou encore d’un nantissement dont Immobilier Danger vous explique ici toutes les subtilités.

 

Qu’est-ce qu’un nantissement de prêt immobilier ?

Dans le cadre d’un emprunt immobilier, l’établissement bancaire prête une certaine somme à un emprunteur avec lequel il a signé un accord stipulant différentes modalités de remboursement. Parmi elles, on retrouve la nécessité d’une garantie assurant à la banque une continuité des paiements en cas d’incapacité de la part de l’emprunteur. Cette dernière, aussi appelée “sûreté”, peut prendre différentes formes dont la plus commune reste l’assurance emprunteur. Ici, nous parlons du nantissement prêt immobilier et des avantages et inconvénients qu’il présente.

Partiel ou total, le nantissement est une garantie permettant de prouver à l’établissement de crédit auquel vous avez eu recours pour votre prêt immobilier que vous disposez d’un moyen de couvrir tous les risques liés à un défaut de remboursement. En effet, afin de se protéger, l’établissement bancaire se doit de s’assurer que le montant prêté sera intégralement remboursé.

Le nantissement prend alors la forme d’une garantie bancaire : en plaçant un bien entre les mains de la banque, cette dernière pourra le saisir en cas d’incapacité de paiement de la part de l’emprunteur. Cependant, à l’inverse de l’hypothèque, cela concerne uniquement les biens dits immatériels, on retrouve notamment :

  • Assurance vie
  • Actions d’entreprise
  • Plan d’Épargne en Actions (PEA)
  • Un fonds de commerce
  • Un fonds artisanal

Aussi appelés “biens meubles incorporels”, ceux-ci n’ont pas tous le même fonctionnement. Par exemple, dans le cadre d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal, d’autres éléments rattachés peuvent être pris en compte dans le nantissement. Ceux-ci peuvent concerner l’enseigne, le nom professionnel, le droit au bail, la clientèle, etc. À noter que dans le cas où un emprunteur conserve la possession et la gestion de son entreprise, il ne pourra cependant pas volontairement intenter une action qui impliquerait une diminution de la valeur de son patrimoine.

Quant au montant, certaines conditions sont également à respecter afin que le nantissement soit accepté par la banque. En effet, il est indispensable que le capital placé soit supérieur ou égal au montant de l’emprunt. Dans le cas contraire, l’établissement bancaire est en droit de demander une garantie supplémentaire s’il estime que cela ne couvrira pas les frais de remboursement en cas de non paiement de la part du prêteur.

Lorsque l’on voit les conditions appliquées au montant minimum de ces biens nantis, on peut alors se demander pourquoi recourir à un nantissement si l’on possède déjà l’équivalent de la somme empruntée. Il faut alors savoir qu’un nantissement sera toujours plus rentable, puisqu’il n’y aurait pas les pourcentages de rendement perdus qu’entraîne l’emprunt direct de l’une de ces épargnes.

Comment fonctionne le nantissement de prêt immobilier ?

De manière à recourir au nantissement pour garantir la continuité des paiements d’un prêt immobilier, plusieurs étapes sont à suivre.

La marche à suivre

Un nantissement ne peut en aucun cas être basé sur un accord verbal et doit être sous forme de contrat écrit signé par les deux parties (débiteur ainsi que créancier). Pour que ce dernier soit valable, il est indispensable que les deux signatures soient présentes sur le contrat.

Nous distinguons deux types de contrats qui impliquent, ou non, l’intervention d’un officier public :

  • Un acte sous seing privé établi entre l’emprunteur et l’établissement bancaire.
  • Un acte authentique signé en présence d’un officiel public (huissier, ou notaire).

Dans un cas comme dans l’autre, cet acte doit être enregistré auprès de l’établissement gérant le compte à nantir. Ce contrat devra donc être rédigé en trois exemplaires : un pour l’emprunteur, un pour le créancier et un pour le service d’enregistrement.

Tout au long du prêt immobilier et de son remboursement, ce contrat entre l’emprunteur et le créancier sera valable. Dans l’éventualité d’une incapacité à payer au cours de ce dernier, l’établissement bancaire procède alors à la saisie du bien nanti afin de couvrir les dettes de l’emprunteur.

Quels sont les avantages et les inconvénients ?

Lorsqu’un emprunteur a recours à un prêt immobilier, il s’engage alors sur plusieurs années afin de rembourser intégralement celui-ci, ainsi que les intérêts qui l’accompagnent. Si les établissements de crédit demandent aujourd’hui une garantie leur assurant un paiement en toute circonstance, il est essentiel que celle-ci soit adaptée à la situation. Sur le marché, il existe différentes formes de sûretés acceptées par les banques, mais toutes ne conviennent pas à un même emprunteur qui devra alors choisir celle qui correspond à ses besoins et ses revenus. De cette manière, avant de choisir quelle garantie vous souhaitez utiliser, il est indispensable de connaître les avantages et inconvénients de chacune. Le nantissement, plus adapté à certains profils que d’autres, présente différents points positifs et négatifs que nous allons mentionner ici.

Le premier avantage du nantissement est financier. Vous remarquerez très vite que contrairement à une assurance emprunteur, un nantissement est moins onéreux puisque les mensualités imposées par l’assurance disparaissent. En réalité, les seuls frais du nantissement se résument au coût d’inscription dont le montant varie selon la valeur de l’épargne nantie. Cependant, il est rare que ce dernier excède 500 euros.

Un autre avantage vient s’ajouter à cet aspect financier. Dans le cadre d’un fonds de commerce, un emprunteur conserve la possession et la gestion de son entreprise tout au long du remboursement de son prêt immobilier, à condition qu’il soit en mesure d’assurer la continuité de ses paiements.

Choisir le nantissement comme garantie auprès d’un établissement bancaire présente cependant des inconvénients qu’il est essentiel de prendre en considération avant toute démarche. Comme mentionné auparavant, ce dernier peut être sous forme partielle ou totale. Il est à noter qu’une différence importante distingue les deux options. Dans le cadre d’un nantissement total, on parle alors de la totalité de l’enveloppe fiscale. De cette manière, il devient difficile d’alimenter un compte nanti totalement, puisque ces apports seraient directement compris dans le nantissement. De cette manière, si vous envisagez une future cotisation, il sera alors plus judicieux d’opter pour une formule partielle.

Enfin, un autre facteur est à prendre en compte lors du choix de la garantie par bien nanti. En effet, lorsqu’il s’agira d’actions, du livret d’épargne et autres, l’emprunteur se risque aux aléas du marché qui pourra influer sur le rendement de ses épargnes. De cette manière, on remarque alors que la sûreté par nantissement est principalement destinée à des profils disposant d’une sécurité financière.

Quelles sont les différences entre le nantissement, l’hypothèque et la caution ?

Parmi les différents types de sûretés disponibles lors d’un prêt immobilier, certains présenteront des avantages pour un type profil et des inconvénients pour un autre. Afin d’être en mesure de correctement les distinguer et opter pour celui qui correspond le mieux à vos besoins, nous allons ici distinguer le nantissement de l’hypothèque et de la caution.

Une garantie par hypothèque

L’hypothèque est une garantie portant sur un bien immobilier (maison, appartement) que la banque ou un autre établissement de crédit sera en mesure de vendre afin de rembourser les dettes de l’emprunteur lorsque celui-ci n’est plus en mesure d’assurer les paiements de remboursement de son prêt. De même durée que le crédit, elle demande cependant des frais de mainlevée d’hypothèque en cas de remboursement par anticipation et n’est généralement utilisée que dans le cadre d’emprunts immobiliers importants. Cette dernière propose cependant un avantage intéressant pour l’emprunteur qui sera en mesure de conserver l’usage de son bien tout au long du prêt immobilier ; bien qu’il en autorise la saisie en cas de non paiement.

Le cautionnement

La caution se distingue du nantissement et de l’hypothèque par un fonctionnement similaire à celui d’une assurance emprunteur. Il s’agit ainsi d’un recours à un organisme financier spécialisé qui se porte garant du crédit immobilier de l’emprunteur. Il s’engage alors à procéder au remboursement lorsque ce dernier présente une incapacité de paiement. Son coût s’élève environ à 1.5% du montant du prêt, à savoir qu’une partie de la somme sera restituée à la fin du crédit. De plus, un cautionnement sera également moins coûteux qu’une hypothèque puisqu’il n’est pas nécessaire que ce dernier soit rédigé par un officier public, épargnant ainsi de nombreux frais. Enfin, en cas de remboursement anticipé, aucuns frais de mainlevée ne seront à payer.

Si un établissement peut vous imposer une sûreté, il vous laisse cependant le choix parmi les différentes garanties proposées sur le marché. Avant de prendre toute décision, il est indispensable de correctement étudier chacune d’entre elles et d’en mesurer les avantages et inconvénients. Choisir une sûreté qui n’est pas compatible avec votre situation peut être extrêmement contraignant et causer de nombreuses difficultés. D’un point de vue financier, le nantissement offre des avantages considérables, mais cette option ne sera envisageable que lorsque l’emprunteur détient les fonds nécessaires.

Retrouvez notre dossier sur les frais de garantie de prêt immobilier.

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