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Pourquoi choisir le cautionnement mutuel pour garantir votre prêt ?

Auteur : David LELONG
Dans la liste des garanties financières pour un crédit immobilier, la caution mutuelle est celle qui attire de plus en plus d’emprunteurs. Elle détrône en quelques années l’hypothèque qui était auparavant la garantie la plus courante. Comment choisir entre caution mutuelle et hypothèque ? Pour répondre à cette question nous allons voir les avantages du cautionnement mutuel qui expliquent pourquoi c’est la garantie financière la plus utilisée pour couvrir les risques sur un prêt immobilier.

Comment fonctionne un cautionnement mutuel ?

Chaque année plusieurs milliers d’emprunteurs doivent garantir le prêt immobilier qu’ils souscrivent auprès d’une banque. Les organismes de caution mutuelle sont nés de l’idée de mutualiser les risques entre tous les emprunteurs. En effet, la plupart d’entre eux ne rencontreront pas de difficultés de remboursement de leur prêt. Seulement personne n’est à l’abri d’un accident de la vie ou de difficultés financières temporaires. En se regroupant et en faisant reposer les risques sur un nombre important de crédits immobiliers à garantir, cela permet d’en réduire le coût tout en permettant à chacun de pouvoir apporter la garantie financière qu’exige une banque pour accorder un emprunt immobilier.

Chaque membre adhérent verse ses cotisations dans un fond commun et celui-ci sert à rembourser la banque en cas de difficultés de remboursement de l’un d’entre eux. Tout en sachant qu’il est préférable de ne pas solliciter cette aide car il sera alors possible d’obtenir un remboursement partiel des cotisations versées comme nous le verrons ci-dessous.

L’organisme de caution mutuelle le plus connu est le Crédit Logement. C’est de loin le leader du marché depuis quelques années. Mais, ce n’est pas le seul existant, vous pourrez également faire garantir votre emprunt auprès de CNP Caution, de la SACCEF pour les Caisses d’Épargne, de la CAMCA pour le Crédit Agricole, du CMH pour le Crédit Mutuel, de SOCAMI pour les Banques Populaires, etc.

En fonction de la banque auprès de laquelle vous allez souscrire un crédit immobilier vous pourrez donc faire la demande à une ou plusieurs sociétés de cautionnement.

Les avantages de ce type de garantie face à l’hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers

Pourquoi ce type de garantie attire de plus en plus d’emprunteurs ? Qu’est-ce qui le différencie d’une hypothèque ou des autres moyens pour garantir un financement immobilier ?

Pas besoin d'un notaire ni de mainlevée d'hypothèques

Les hypothèques sont gérées par les notaires. Il faut donc obligatoirement passer par eux pour en souscrire une ou pour réaliser une mainlevée à la fin du remboursement du crédit immobilier. Il faut donc payer à chaque fois des frais divers (rémunération du notaire, frais d’inscription ou de mainlevée d’hypothèques, taxe de publicité foncière).

Au contraire de ce fonctionnement, la caution mutuelle est un acte qui se signe sous seing privé. Il n’y a donc pas besoin de passer par un notaire pour mettre en place cette garantie.

Cela permet, en plus d’un coût moindre, de réduire considérablement le temps des démarches administratives.

Une partie des cotisations sont remboursables en fin de prêt

Le grand avantage du cautionnement mutuel est que la grande majorité des organismes reversent à la fin de la garantie une partie des cotisations versées. Si vous n’avez pas eu d’incidents de paiement, vous pourrez donc percevoir à la fin de votre remboursement de crédit immobilier un remboursement d’une partie de vos frais de garantie. Dans le cas où vous avez eu des incidents de paiement, cela peut diminuer le montant remboursé ou vous en priver. Chaque organisme détermine périodiquement la part qui est reversée aux souscripteurs.

Pour en savoir plus, consultez notre article sur le remboursement partiel d’une caution mutuelle.

Un coût qui au final devient très abordable par rapport aux autres garanties

Il faut compter de l’ordre de 1 à 2.5 % du montant emprunté à la banque comme frais de caution mutuelle. Ces frais sont généralement à payer dès la souscription de la garantie. Ils sont donc à prévoir dans votre budget initial en plus des autres frais d’acquisition d’un bien immobilier.

Comme la plupart des membres se font rembourser une partie de ces frais, le coût final devient beaucoup plus bas. Ce qui en fait le moyen de garantie le moins cher dans la plupart des situations.

Les seuls cas où la caution peut être moins intéressante que l’hypothèque c’est pour ceux qui font des prêts sur de très longues durées. Mais comme vous êtes un fidèle lecteur d’Immobilier-danger.com vous savez déjà qu’il ne faut jamais faire de crédit sur de très longues durées ! Ceci s’explique par le fait qu’au départ vous pouvez payer un coût un peu plus élevé que pour une hypothèque, il faudra donc attendre très longtemps pour percevoir la partie remboursable et en plus la valeur de cet argent se sera dépréciée avec le temps (à cause de l’inflation).

Ce cautionnement n'est pas lié directement à votre bien immobilier

Autre avantage procuré par le cautionnement mutuel par rapport à l’hypothèque : votre caution n’est pas rattachée à votre bien immobilier. Cela signifie qu’en cas de revente de votre appartement ou de votre maison pour acheter un autre bien immobilier, vous pouvez effectuer ces changements très rapidement et à un moindre coût. C’est donc un fonctionnement beaucoup plus souple qu’une hypothèque en plus d’être moins coûteuse.

Comment se souscrit ce type de garantie ?

Votre seul interlocuteur sera votre banquier. C’est celui qui s’occupe de votre crédit immobilier qui doit se charger de mettre en place la garantie que vous avez choisie. Si vous optez pour le cautionnement mutuel, vous aurez le choix entre l’organisme spécifique à cette banque, le Crédit Logement ou à tout autre organisme de cautionnement qui travaille avec cette banque.

C’est la société de cautionnement qui décide si oui ou non elle accepte votre dossier. C’est donc une garantie qui est très facile à obtenir pour ceux qui ont un bon dossier de financement, mais qui peut se révéler plus difficile à obtenir si votre crédit immobilier présente trop de risques (pas ou peu d’apport, endettement jugé trop important, emprunt sur de trop longues durées, etc.).

Si aucun organisme de cautionnement n’accepte votre dossier, vous devrez alors vous retourner vers l’hypothèque.

Quelle est la procédure en cas de problème de remboursement ?

Dans le cas d’une hypothèque, c’est très rapidement le bien immobilier qui est saisi en cas de non-remboursement de votre prêt. Dans le cas d’une caution mutuelle, c’est l’organisme de cautionnement qui va rembourser les mensualités non payées à votre banque. Il se dirigera ensuite vers vous pour trouver une solution de remboursement.

La société de cautionnement va chercher à dialoguer avec vous pour trouver un terrain d’entente et rééchelonner votre dette qu’elle a prise à sa charge temporairement. Si vraiment vous ne pouvez pas la rembourser ou qu’aucune solution à l’amiable n’est trouvée, elle fera elle aussi saisir votre appartement ou votre maison afin de se faire rembourser en le vendant aux enchères.

Caution mutuelle pour les fonctionnaires : des avantages intéressants

Les fonctionnaires et les agents d’État bénéficient de certains privilèges pour leur garantie financière de crédit immobilier. En effet, certaines cautions mutuelles sont réservées aux personnels de l’État et peuvent garantir un prêt, sous conditions, gratuitement ou à des tarifs défiants toute concurrence.

Par exemple la caution proposée par la CASDEN ou la MGEN aux personnels des ministères de l’Éducation, de la Recherche et de la Culture est très avantageuse : juste 30 € de frais de dossier pour un prêt immobilier de moins de 80 000 €, seulement 0.10 % pour des emprunts de 80 000 à 130 000 € et 0.40 % pour des crédits pour un montant compris entre 130 000 et 550 000 €.

En outre, il existe des assurances emprunteurs réservées aux fonctionnaires.

Pour aller plus loin :

- Retrouvez les autres garanties pour un crédit immobilier.

- Regardez comment trouver la meilleure banque pour votre prêt en 2018.

- Prenez connaissance des assurances de prêt obligatoires en plus de cette garantie.

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