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Hypothèque : solution de garantie d’un prêt immobilier

Auteur : David LELONG

Lorsque vous souhaitez acheter un appartement ou une maison avec un crédit immobilier, la banque va très probablement vous demander de souscrire une garantie. Elle veut s’assurer que dans le cas où vous ne payez pas vos mensualités d’emprunt, elle pourra retrouver son argent.

Il existe plusieurs solutions pour garantir un prêt immobilier. Parmi les plus courantes, il existe la possibilité de prendre une hypothèque sur la maison ou l’appartement que vous financez avec ce crédit.

Sur cette page, nous allons décrypter tout ce qui concerne cette hypothèque :

- Définition d’une hypothèque.

- Conservation des hypothèques

- Différents frais à payer à la souscription ou à la levée

- Hypothèque, caution ou PPD ?

Qu’est-ce qu’une hypothèque ? À quoi cela sert ?

D’après Wikipédia : "une hypothèque est, en droit civil français, une sûreté réelle, c’est-à-dire un droit réel accessoire accordé à un créancier sur un immeuble en garantie du paiement d’une dette sans que le propriétaire du bien en soit dépossédé, ce qui l’oppose au gage, où le débiteur remet un objet de valeur à son créancier comme garantie de remboursement."

Pour résumé plus simplement, c’est une garantie prise par quelqu’un qui vous prête de l’argent. Si vous ne le remboursez pas, il pourra saisir votre bien immobilier hypothéqué (maison, appartement, terrain, local, etc.) pour retrouver l’argent que vous lui devez.

Dans le cadre d’une garantie pour un emprunt immobilier souscrite entre un emprunteur et un établissement de crédit, on parle d’hypothèque conventionnelle. Celle-ci est réalisée par le biais d’un contrat écrit entre les deux parties. Il ne faut pas confondre avec l’hypothèque judiciaire ou légale.

La durée d’une hypothèque est limitée par la loi à 50 ans. Néanmoins, dans le cas d’une hypothèque conventionnelle entre l’emprunteur et une banque, celle-ci aura la même durée que celle du crédit immobilier. Elle sera alors inscrite au registre de la publicité foncière pendant cette durée plus un an.

Inscription à la conservation des hypothèques : un système de publicité foncière

L’enregistrement de ce contrat d’hypothèque que vous allez passer avec votre banque, appelé aussi le prêteur, devra obligatoirement se faire chez un notaire. Il est le seul habilité à enregistrer ce type d’acte.

Pour que tous les contrats de ce type soient clairement recensés, ils doivent obligatoirement être inscrits par votre notaire dans un système de publicité foncière qui garantit la sécurité de ce type de système. Depuis 2013, c’est le service de la conservation des hypothèques qui a la charge de cette publicité foncière. On parlait autrefois du "bureau des hypothèques".

C’est une garantie très forte pour le prêteur de se faire rembourser l’argent que vous lui devez en cas de manquement de votre part à vos obligations.

Les différents frais liés à ce type de garantie

Prendre une hypothèque sur une maison ou un autre bien immobilier cela a un coût assez important. Il faut aussi prévoir d’autres frais en fonction de la manière dont celle-ci se termine.

À la souscription

En effet, c’est un acte qui est réalisé par un notaire. Celui-ci prélèvera une rémunération pour cet acte, aussi appelé des émoluments. Il faudra également prévoir en plus de cela :

- le paiement de la taxe de publicité foncière au taux de 0,715%.

- Des frais d’inscription de cet acte à la conservation des hypothèques.

En moyenne, vous pouvez considérer qu’il faut payer de l’ordre de 1.5 % du montant de votre crédit immobilier pour une hypothèque. Par exemple, une première approximation pour un prêt immobilier de 200 000 € serait de 3 000 €. En réalité, pour ce type de montant, cela coûte plutôt environ 2 800 €. Néanmoins cela permet d’avoir un rapide aperçu des frais d’une garantie par hypothèque pour votre maison ou votre appartement.

Frais de mainlevée d'hypothèque

Dans le cas où vous remboursez normalement votre crédit immobilier sans aucun changement pendant toute la durée de votre prêt, l’hypothèque prendra fin automatiquement un an après la fin de votre remboursement.

Néanmoins, il est de plus en plus rare qu’un crédit immobilier ne subisse pas des modifications de remboursement au cours des nombreuses années de paiement des mensualités. Il existe de nombreuses situations qui peuvent conduire à des changements :

- remboursement anticipé partiel ou total de votre prêt immobilier.

- Rachat de votre crédit immobilier.

- Vente de votre bien immobilier avant la fin du crédit.

- Modulation de vos mensualités.

Dans certains de ces cas (remboursement anticipé total par votre épargne, par une vente ou par un rachat de crédit), vous allez devoir mettre fin à cette garantie prématurément afin de vous libérer de cet engagement sur votre bien immobilier. On parle de réaliser une mainlevée d’hypothèque.

Ceci occasionne des frais de l’ordre de quelques centaines d’euros en fonction des montants en jeu. On parle généralement d’un montant de l’ordre de 0.40 à 0.70 % du montant du prêt. Cela couvre l’ensemble de ces coûts :

- Les émoluments du notaire qui réalise la mainlevée d’hypothèque.

- La TVA à 20 % sur cette rémunération du notaire.

- Une participation au salaire du conservateur des hypothèques.

- Des droits d’enregistrement fixes

- Des frais administratifs.

Si vous hypothéquez votre logement pour garantir un crédit immobilier, il faudra donc bien penser à inclure les coûts pour la lever avant d’entreprendre un changement important (vente, rachat de l’emprunt, remboursement anticipé).

C’est pour cela que ce n’est plus la garantie la plus fréquente comme nous allons le voir ci-dessous.

Hypothèque ou caution du style Crédit Logement ? Quelle garantie choisir ?

Il y a plusieurs années en arrière, l’hypothèque était la reine des garanties pour les crédits immobiliers. C’était presque une norme, la très grande majorité des emprunts immobiliers étaient couverts par une hypothèque.

Depuis, d’autres solutions ont émergé. Certaines d’entre elles comme le cautionnement mutuel présentent des avantages qui lui ont permis de prendre une part de plus en plus importante parmi les moyens de garantir un prêt immobilier.

Généralement moins cher, présentant moins d’inconvénients en cas de rachat de prêt ou de vente avant le terme du crédit, possibilité de s’en faire rembourser une partie, etc. les organismes de caution mutuelle comme celui de Crédit Logement se sont désormais imposés fortement dans le paysage de la garantie d’emprunt.

Le schéma actuel est le suivant : l’emprunteur demande généralement à souscrire une caution mutuelle. Ce n’est que si celle-ci est refusée qu’il se tourne alors vers d’autres solutions comme le privilège de prêteur de deniers ou la solution de l’hypothèque pour trouver une garantie et ne pas se faire refuser son crédit immobilier.

Pour rappel, voici toutes les garanties possibles pour un prêt immobilier.

Pour aller plus loin :

- Calculez votre capacité d’emprunt pour un achat immobilier.

- Découvrez l’évolution des taux de prêt immobilier en 2019.

- Regardez comment choisir votre banque pour un crédit immobilier au meilleur taux.

- Pensez également à choisir la meilleure assurance emprunteur.

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