Louer meublé ou vide : quelles différences ?

Auteur : David LELONG | Date de modification : 24 octobre 2022

Si vous êtes l’heureux propriétaire d’un bien immobilier ou que vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif, vous vous demandez sûrement s’il est plus avantageux de louer votre logement meublé ou non meublé. Bien qu’elles disposent de nombreux avantages, la location vide ou meublée sont également bien différentes. Avec Immobilier Danger, vous découvrirez les différences entre la location nue et meublée et pourrez décider ce qui est plus intéressant selon votre logement et votre objectif patrimonial.

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Qu’est-ce qu’une location nue ou meublée ?

Pour différencier la location nue de la location meublée, il est essentiel de vérifier qu’un logement meublé dispose de certains éléments indispensables tels que :

  • La literie
  • Les volets ou rideaux dans les chambres
  • Les plaques de cuisson
  • Le réfrigérateur doté d’un compartiment à congélation d’une température de -6°C
  • Le four ou le micro-ondes
  • La vaisselle
  • Les ustensiles de cuisine
  • La table et les chaises
  • Les étagères de rangement
  • Les luminaires
  • Le matériel d’entretien ménager, dans le cas d’un logement disposant d’une moquette.

Si un logement manque d’un de ces éléments, il sera alors considéré comme nu, ou non meublé.

faut-il louer meublé ou vide ? Avantage fiscal à la location meublée

Pourquoi investir dans un bien immobilier pour faire de la location nue ou meublée ?

En tant que propriétaire d’un bien immobilier, il peut être relativement avantageux de mettre votre logement en location. Si vous vous lancez dans l’investissement locatif, vous pourrez profiter d’un complément de revenus en percevant une somme fixe chaque mois. Parfois, ce montant est plus élevé que les charges réglées par le propriétaire afin d’entretenir et d’acquérir le logement.On parle alors de générer un cash flow positif.

Il arrive parfois que certaines personnes souhaitent acquérir un bien immobilier en vue de le louer afin de préparer leur retraite. Grâce aux loyers mensuels perçus, vous pourrez alors vous constituer une épargne qui servira à financer un projet personnel ou à vous assurer un minimum de revenus quand vous ne travaillerez plus.

Il est généralement préférable de financer votre investissement à crédit afin d’utiliser l’effet de levier immobilier. En clair, vous investissez avec de l’argent que vous n’avez pas encore. Vous pouvez garder votre épargne comme fond de trésorerie pour gérer les travaux ou frais à prévoir ou la placer sur d’autres placements financiers qui ne se font pas à crédit.

Lorsque vous louez votre appartement ou votre maison, il est possible de se couvrir contre les éventuels loyers impayés et il faut prévoir une épargne suffisante en cas d’absence de locataire durant une certaine période. Pour éviter la vacance locative, nous vous recommandons de suivre certaines règles de base pour toujours garder un logement compétitif par rapport à votre marché immobilier locatif de votre ville.

Quel rendement pour une location nue ou meublée ?

Si vous souhaitez louer votre logement, sachez que vous percevrez des revenus 15% à 20% plus élevés pour une location meublée que pour une location nue, ce qui est notamment dû aux frais que vous avez dépensé pour le meubler. En louant un bien immobilier meublé, vous obtiendrez alors un meilleur rendement, dans la condition d’éviter une période de vacance locative. Dans le cas d’une location nue, le taux de rendement locatif brut tournera entre 4 % et 8 %. Certains investisseurs avec plus d’expérience obtiennent bien plus mais cela demande un travail supplémentaire.

GUIDE DE L'INVESTISSEUR IMMOBILIER EN 12 ETAPES CLES >>

Quelle différence au niveau de la fiscalité d’une location nue ou meublée ?

Quel que soit le type de location que vous choisissez, la location nue ainsi que la location meublée seront soumises au barème dit progressif de l’impôt sur le revenu. Toutefois, les abattements et déductions liés à la location de votre logement pourront considérablement varier.

Imposition d’un bien en LMNP

Pour une location meublée, vous serez déclaré comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP) sous conditions que vos recettes locatives soient inférieures à 23 000€ / an et à 50% de la totalité de vos revenus (en LMP sinon). Avec ce statut, vous percevrez alors des bénéfices industriels et commerciaux, et pourrez bénéficier d’un réduction d’impôts de 50% ou réduire vos recettes à l’aide de la déduction de charges et d’amortissements.

Découvrez tout sur la déclaration aux impôts d’un LMNP avec notamment notre guide pour choisir entre régime réel et micro-bic.

Beaucoup d’investisseurs utilisent la location meublée sans bien comprendre l’énorme bénéfice de pouvoir faire de l’amortissement du prix de l’appartement en LMNP au réel. Cela permet de fortement réduire l’imposition sur vos revenus locatifs pendant de nombreuses années.

Imposition d’un bien en location vide

Si vous faites le choix de louer votre logement non meublé, vous acquerrez des revenus fonciers à déclarer aux impôts également. Là-aussi, vous aurez le choix entre 2 régimes fiscaux : le régime micro-foncier ou au régime réel pour lequel vous pourrez soustraire de nombreuses charges déductibles.

Un choix capital pour votre rentabilité

Que vous louez vide ou non, il convient d’effectuer les bons calculs et de choisir la meilleure option pour ne pas voire la rentabilité de votre placement être fortement pénalisée par les impôts. Dans chaque cas, vous obtiendrez un revenu net imposable qui viendra s’ajouter à vos autres revenus. Ces revenus complémentaires seront donc imposés selon votre tranche marginale d’imposition (TMI). Il faudra également payer des prélèvements sociaux (CSG CRDS) sur ce montant.

Pour ceux qui veulent réduire considérablement la déclaration de vos impôts, il est alors plus intéressant d’opter pour la location meublée au réel. En réalité, les amortissements permettront d’être faiblement imposé sur vos loyers pendant de nombreuses années.

Recevez de l’aide pour faire les bons choix et optimiser votre fiscalité en faisant des simulations de rentabilité dans les différents cas ou en vous faisant aider par notre expert-comptable spécialisé en investissement immobilier.

Quelle contrat pour une location nue ou meublée ?

Si vous souhaitez louer votre bien immobilier meublé ou non meublé, le contrat de location pourra prendre plusieurs formes. Pour une location nue, il sera uniquement possible de réaliser un bail immobilier classique alors que pour une location meublée, vous pourrez opter pour un bail immobilier classique, un bail étudiant ou encore un bail mobilité.

Le bail immobilier classique

Concernant les biens immobiliers meublés et non meublés, le bail immobilier classique est un contrat de location dit traditionnel qui unit un locataire au propriétaire du logement. Dans le cas d’une location meublée, le bailleur doit s’assurer que son logement est habitable avant de le mettre en location et de signer un bail immobilier classique avec un locataire.

Le bail étudiant

Encadré par la loi Alur datant de 2014, le bail étudiant concerne exclusivement les logements meublés et permet à un étudiant de trouver un bien immobilier adapté à ses besoins lors de la rentrée universitaire. Dans le cadre de ce type de bail, la durée légale d’habitation dans le logement est de 9 mois. Les logements meublés concernés par un bail étudiant sont dotés du mobilier et de tous les équipements nécessaires au confort du locataire. Pour prolonger la durée d’habitation dans le logement, il sera essentiel d’émettre et signer un nouveau bail.

Lors des vacances scolaires, le bailleur peut alors recourir à un bail saisonnier qui pourra lui assurer la bonne perception de revenus locatifs tout au long de l’année. Cela fonctionne notamment très bien dans les secteurs géographiques assez touristiques.

Le bail mobilité

Pour une personne en situation de mobilité souhaitant louer un bien immobilier durant une courte durée, le bail mobilité sera le plus adapté. Il s’applique dans le cadre d’un stage, d’une mission professionnelle ou d’une formation et est avantageux pour les locataires car il ne nécessite pas de dépôt de garantie. En optant pour ce type de contrat, le propriétaire pourra récupérer son logement à une date précise préalablement déterminée lors de la signature du bail. Généralement, la plupart des propriétaires qui se tournent vers le bail mobilité souscrivent à une garantie Visale, qui est un dispositif de cautionnement fourni gratuitement par Action Logement. La durée du bail mobilité doit être comprise entre 1 et 10 mois maximum.

La durée du bail

Bien que la plupart des baux de location d’une location meublée soient d’une durée d’un an renouvelable, le bail étudiant est spécifique puisqu’il dure uniquement 9 mois et ne peut pas être renouvelé. Pour une location nue, ou non meublée, les locataires pourront signer un bail de location d’une durée de 3 ans qui sera renouvelable.

MODELE DE CONTRAT DE LOCATION >>

Que verser comme dépôt de garantie pour une location nue ou meublée ?

L’une des questions qui interrogent le plus les propriétaires souhaitant louer leur bien immobilier concerne sans aucun doute le dépôt de garantie effectué par le locataire. Selon le type de logement que vous désirez mettre en location, meublé ou vide, le montant du dépôt de garantie peut varier. Lors de la mise en location de votre bien immobilier meublé, il faudra que vous demandiez au locataire de vous transmettre un dépôt de garantie égal à 2 mois de loyer en excluant les charges locatives. Si vous êtes propriétaire d’un appartement non meublé, le dépôt de garantie sera équivalent à 1 mois de loyer hors charges.

Quel délai de préavis pour une location nue ou meublée ?

Si vous souhaitez récupérer votre logement pour une quelconque raison, il sera nécessaire de vous renseigner sur le délai de préavis laissant le temps au locataire de trouver une nouvelle habitation. Il peut arriver qu’un propriétaire décide de récupérer son bien immobilier afin d’y habiter ou de le vendre.

Pour une location nue, ou non meublée, le propriétaire pourra récupérer son bien immobilier uniquement s’il a pour objectif d’habiter le logement, de le louer à un membre de sa famille ou de le revendre. De plus, cela ne sera possible qu’au terme du contrat de location en cours que ce soit pour un bien vide ou meublé. Retrouvez toutes les informations sur comment rompre un bail de location par le propriétaire.

  • Pour une location meublée, le bailleur devra respecter un délai de préavis de 3 mois afin de permettre au locataire de trouver une nouvelle résidence principale. Si la résiliation du bail provient du locataire, ce dernier devra vous envoyer son préavis 1 mois avant son départ.
  • Pour une location vide, le propriétaire bailleur devra fournir un justificatif et donner un préavis de 6 mois au locataire. Du côté du locataire, si celui-ci souhaite quitter l’habitation vide, il aura la possibilité de le faire en fournissant un préavis de 3 mois, voire 1 mois sous certaines conditions. Retrouvez tout sur le préavis de location pour un locataire.

Quelle défiscalisation selon que le logement soit en location meublée ou vide ?

Pour ceux qui ont des revenus importants et qui veulent limiter ou réduire leurs impôts en investissant dans un appartement, il va y avoir différentes possibilités.

Certains logements meublés peuvent bénéficier de la loi Censi Bouvard. Il est également possible de faire en sorte de ne pas payer d’impôt sur le revenu grâce aux amortissements ou en créant du déficit en LMNP.

Pour des logements vides, il va y avoir différentes possibilités comme :

Retrouvez notre guide de la défiscalisation en immobilier.

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Vaut-il mieux louer meublé ou vide ? Synthèse des caractéristiques

L’avantage entre louer son appartement meublé ou vide va donc dépendre de différents éléments :

  • Quel type de bien mettez-vous en location ? Vous aurez plus de facilité à louer un studio ou un petit appartement en location meublée qu’une grande maison. L’un des facteurs pour décider de sa stratégie va être d’étudier la demande locative pour chaque type de location et les loyers pratiqués dans votre ville. Est-ce une ville avec beaucoup d’étudiants ou des travailleurs saisonniers ?
  • Quel est votre objectif avec cet investissement locatif ? Payez-vous déjà beaucoup d’impôts sur le revenu ? Selon votre situation et la durée de détention de ce placement dans la pierre, il y a différents choix qui peuvent se faire.

Pour résumé tout ce qui a été dit dans ce guide sur le sujet « location meublée ou vide : comment choisir ? », voici un tableau récapitulatif des principales différences :

Type de location \ Caractéristiques
Location vide Location meublée
Fiscalité Déclaration de revenus fonciers avec le formulaire 2044 Déclaration de revenus commerciaux (BIC) avec le CERFA 2042C-Pro
Régime micro Abattement de 30 % en micro foncier Abattement de 50 % en micro BIC
Régime réel Déduction possible de certaines charges (intérêts du prêt, assurances, frais de gestion locative, etc.) Déduction du même type de charge mais avec prise en compte de l’amortissement du bien et de certains frais (frais de notaire, d’agence immobilière, etc.)
Déficit Possibilité de générer du déficit foncier qui pourra être déduit des autres revenus Le déficit LMNP ne peut s’appliquer que sur des revenus des locations meublées
Durée d’un bail 3 ans reconductible 1 an reconductible (voire 9 mois avec bail étudiant)
Délai préavis pour le propriétaire avant terme du contrat 6 mois 3 mois
Délai préavis pour le locataire à tout moment 3 mois voire 1 mois sous conditions 1 mois
Gestion locative Plus simple avec moins d’équipements à gérer et généralement des locataires qui restent plus longtemps Plus compliquée avec réparation/changement des équipements ou meubles et rotation des locataires plus fréquentes
Équipements Aucune obligation même si une cuisine aménagée peut être un plus par exemple Obligation de respecter la liste de meubles et équipements minimums à avoir : prévoir des frais supplémentaires lors de la mise en location
Frais particuliers Rien de spécial en location nue Pour du LMNP, il faut payer en plus la CFE et il est préférable de passer par un expert-comptable LMNP pour la comptabilité et optimiser la déclaration
Rendement locatif brut Il va fortement dépendre de la ville (ou du quartier) et du type de bien Généralement plus élevé qu’en location vide car les loyers au m² sont plus élevés pour un appartement meublé par rapport à un logement nu

Ainsi, fiscalement il est bien souvent préférable d’opter pour de location meublée avec le statut LMNP quand cela est possible. Cela peut néanmoins occasionner des frais supplémentaires (achat et entretien des équipements, taxe annuelle supplémentaire et frais de comptabilité qu’il est fortement conseillé de faire faire par des professionnels). Il peut également y avoir plus de gestion et le profil des locataires n’est pas le même.

Ainsi, si vous avez le choix entre le LMNP et une location classique, la première option est préférable. C’est l’avis d’Immobilier Danger après avoir comparer les avantages et les inconvénients entre louer en meublé ou vide.

Apprenez à bien investir grâce à notre guide de l’investisseur immobilier. Nous revenons notamment sur les 12 étapes clés d’un projet locatif sur simple inscription gratuite par mail.

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