Simulation LMNP sur Excel gratuit : calculer la rentabilité de votre investissement

Comment calculer correctement la rentabilité locative de son investissement LMNP ?

⚖️ Une simulation permet également de comparer la location meublée et la location nue, dont la fiscalité et les charges peuvent être très différentes.

En LMNP au régime réel, les charges et les amortissements peuvent notamment réduire fortement le résultat fiscal.

Fiscalement, il y a de nombreuses différences entre louer en meublé ou louer vide.

👌 Le meilleur moyen de savoir exactement où vous allez est de faire une simulation d’investissement locatif.

Plus vous serez précis dans le renseignement de vos frais, de vos revenus et de votre situation générale pour le calcul des impôts et plus vous aurez un calcul du rendement réel de votre appartement, de votre maison ou de votre immeuble.

En utilisant un bon simulateur, vous pourrez connaître votre rentabilité brute, mais surtout la rentabilité nette de charges et enfin la rentabilité nette nette, c’est-à-dire après déduction des charges et des impôts.

En clair, vous pourrez ainsi estimer ce que votre investissement pourrait réellement vous rapporter chaque mois ou l’effort d’épargne qu’il pourrait nécessiter.

📌 Bon à savoir :

Pour les détails techniques, consultez nos explications sur le calcul de la rentabilité locative d’un bien immobilier.

😱 Pas envie de faire tous ces calculs à la main ? On vous comprend car cela peut être très fastidieux !

De nombreux investisseurs se sont posés les mêmes questions que vous avant d’aller plus loin sur leur projet (ou pour vérifier quel investissement est le moins rentable et envisager une revente).

Pour cela, il existe désormais de nombreux simulateurs en ligne ou sur Excel.

Quel simulateur LMNP utiliser ?

Pour ceux qui veulent un simulateur LMNP gratuit sur Excel, nous vous conseillons de télécharger ces feuilles de calcul (et n’oubliez pas votre code de réduction « immodanger » pour – 5 % pour les services payants complémentaires). Vous aurez accès à un tableau Excel qui contient différentes feuilles de calcul :

Vous pouvez saisir les données de votre investissement avec notamment le prix d’achat pour le calcul des frais de notaire et toutes les informations sur les charges et les frais que vous devez payer :

• Ceux à payer au moment de l’acquisition du bien
• Les charges récurrentes à payer tous les ans (taxe foncière, charges locatives, expert-comptable, assurance habitation PNO ou GLI, etc.)

Vous pouvez également préciser les éléments de votre financement (montant et taux du crédit, taux de l’assurance emprunteur, etc.).

Vous obtiendrez une comparaison des rendements locatifs espérés pour une location vide ou meublée en LMNP et selon le régime réel ou forfaitaire pour l’imposition de vos revenus fonciers :

Cette première simulation LMNP sur Excel donne gratuitement une première idée du calcul de la rentabilité de votre projet, néanmoins il manque certaines informations qui peuvent être utiles pour aller plus loin.

Ce qui sera possible avec le simulateur conseillé ci-dessous.

Que permet de calculer le simulateur LMNP Excel ?

Le fichier Excel permet d’obtenir une première estimation de la rentabilité d’un investissement locatif à partir des principales caractéristiques du projet.

Le tableau permet de comparer différents scénarios et d’estimer notamment :

• La rentabilité brute, calculée à partir du prix d’achat et des loyers
• La rentabilité nette, après prise en compte des charges et des différents frais liés au bien
• La rentabilité nette après impôts, qui permet de mesurer ce qu’il reste réellement après fiscalité
• Le cash-flow mensuel, c’est-à-dire la différence entre les revenus générés par le logement et l’ensemble des dépenses
• L’effort d’épargne nécessaire, notamment lorsque les loyers ne suffisent pas à couvrir les mensualités du crédit et les autres charges
• L’impact du financement, en faisant varier le montant emprunté, le taux du crédit, la durée ou le coût de l’assurance emprunteur
• L’impact de la fiscalité, notamment en comparant le micro-BIC et le régime réel en LMNP
• La location meublée et la location nue, afin de déterminer quelle solution est la plus intéressante pour le projet

L’objectif n’est donc pas uniquement de calculer un taux de rentabilité, mais de mesurer la performance globale du projet en tenant compte de ses principales recettes et dépenses.
Cette dernière comparaison est particulièrement importante. Un investissement qui semble rentable avant impôts peut devenir beaucoup moins intéressant une fois les charges, le crédit et la fiscalité intégrés.

À l’inverse, un projet avec une rentabilité brute plus modeste peut offrir de meilleurs résultats grâce à une fiscalité plus favorable ou à un financement mieux adapté.

Le régime réel LMNP mérite notamment d’être étudié lorsque l’investissement est financé à crédit. Les intérêts d’emprunt et les autres charges peuvent être déduits du résultat fiscal et les amortissements peuvent également réduire fortement le bénéfice imposable.

👉 Pour tout comprendre des différences, consultez notre guide complet sur l’ investissement LMNP.

Un bon simulateur permet donc de tester plusieurs scénarios

L’intérêt d’un simulateur ne consiste pas seulement à obtenir un chiffre de rentabilité. Il permet surtout de modifier les hypothèses et de mesurer leur impact sur le projet.

Vous pouvez par exemple tester :

L’objectif est donc de ne pas simplement savoir si votre investissement est rentable, mais de déterminer dans quelles conditions il le devient réellement.

C’est précisément ce que doit permettre le simulateur LMNP Excel proposé sur cette page : partir des caractéristiques de votre projet et comparer différentes hypothèses de rentabilité et de fiscalité.

Simulateur en ligne avec plus de fonctionnalités

Si vous préférez un outil en ligne plus automatisé, Lybox permet d’aller plus loin dans les simulations et la présentation des résultats. La simulation LMNP nécessite une offre payante.

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Simulateur LMNP Excel ou simulateur en ligne ?

Excel : pour comprendre et personnaliser

Le fichier Excel convient particulièrement aux investisseurs qui souhaitent conserver la maîtrise des calculs, modifier les hypothèses et construire leur propre scénario.

Simulateur en ligne : pour automatiser

Un simulateur en ligne permet d’aller plus loin avec davantage de calculs automatisés et une présentation plus simple des résultats.

Le simulateur LMNP Excel permet-il de calculer les amortissements ?

La simulation LMNP Excel conseillée ci-dessus ne propose qu’un tableau d’amortissement du crédit immobilier utilisé pour un projet.

Il n’y a pas d’accès au détail de tous les amortissements LMNP pour chaque année.

Cependant, ce tableau d’amortissement LMNP est fourni avec Lybox dans la version payante.

Pour rappel, le régime réel LMNP permet d’amortir certains éléments du bien et du mobilier. Ces amortissements jouent un rôle important dans le calcul du résultat fiscal.

Pour une simulation fiscale plus précise, il faut donc intégrer un calcul détaillé des amortissements ou utiliser un outil spécialisé.

Comment bien simuler un investissement LMNP avant d’acheter en 5 étapes ?

Notre méthode en 5 étapes :

1. Déterminer le coût total d’acquisition
2. Estimer les loyers
3. Recenser toutes les charges
4. Simuler le financement
5. Comparer les résultats fiscaux et financiers

Les erreurs à éviter dans une simulation LMNP

Voici les erreurs les plus fréquentes lors d’une simulation LMNP :

Pour réduire le risque, il peut être pertinent de se faire accompagner au régime réel.

Questions fréquentes

Comment faire une simulation LMNP ?

Une simulation LMNP consiste à renseigner le prix du bien, les frais d’acquisition, les loyers, les charges, le financement et les éléments fiscaux afin d’estimer la rentabilité et le cash-flow du projet.

Existe-t-il un simulateur LMNP gratuit sur Excel ?

Oui. Le fichier Excel proposé sur cette page permet de réaliser gratuitement une première simulation de rentabilité d’un investissement LMNP.

Que faut-il prendre en compte dans une simulation LMNP ?

Il faut notamment intégrer le prix d’achat, les frais d’acquisition, les loyers, les charges, la taxe foncière, le financement, les assurances, la fiscalité et, au régime réel, les amortissements.

Comment calculer la rentabilité d’un LMNP ?

Il faut distinguer la rentabilité brute, la rentabilité nette et la rentabilité après fiscalité. Le cash-flow et l’effort d’épargne permettent également de mesurer la performance réelle du projet.

Faut-il comparer LMNP au régime réel et micro-BIC ?

Oui. Une simulation permet de comparer les deux régimes et de déterminer lequel est potentiellement le plus intéressant selon les caractéristiques du projet.

Une simulation LMNP suffit-elle pour décider d’acheter ?

Non. Elle fournit une estimation à partir des hypothèses renseignées. Il faut également vérifier le prix du bien, le niveau des loyers, la demande locative, les charges, le financement et les perspectives de revente.

Quel est le meilleur simulateur LMNP ?

Le meilleur outil dépend de votre besoin. Excel convient bien pour personnaliser les hypothèses, tandis qu’un simulateur en ligne est généralement plus simple pour automatiser les calculs.

Pour aller plus loin, découvrez aussi le tarif d’un comptable LMNP ainsi que nos conseils pour bien faire sa déclaration aux impôts en LMNP après avoir déclaré son activité de location meublée.