Estimations immobilières : par qui faire évaluer son bien immobilier ?

Chaque bien est unique et s’étudie précisément

Il existe différents sites sur les prix immobiliers qui peuvent vous permettre d’obtenir une première idée des prix des logements dans votre secteur géographique.

Seulement, pour obtenir une évaluation beaucoup plus précise de votre bien immobilier, vous ne pouvez pas vous contenter d’appliquer une moyenne globale de prix au mètre carré à la superficie de votre appartement ou d’utiliser le prix moyen de vente d’une maison.

Chaque bien immobilier est unique, ne serait-ce par son emplacement. Même deux appartements identiques au sein d’un même immeuble ne sont pas localisés exactement au même endroit (pas le même étage, pas la même exposition, etc.).

Il existe donc une multitude de critères à étudier pour établir la véritable valeur d’un appartement ou d’une maison. Faire estimer sa maison ou son appartement demande donc de s’adresser à ceux qui ont de l’expérience de ces évaluations et à ceux qui ont accès aux informations précises des anciennes ventes sur votre marché immobilier local.

Une estimation en ligne pour une maison ou un appartement

Depuis quelques années, de nombreux sites d’estimation immobilière gratuite en ligne ont vu le jour. La plupart de ces moteurs d’estimation se basent sur des bases de données regroupant de nombreuses informations sur les ventes réalisées dans un passé proche.

Ils peuvent ainsi vous donner une fourchette de prix pour votre habitation sans même le visiter. Plus il y a de ventes similaires dans votre secteur géographique et plus ces évaluations en ligne seront précises.

Par exemple, estimer le prix d’un studio à Paris sera plus simple pour ces services en ligne que donner une valeur précise pour une maison d’architecte dans une ville de moins de 50 000 habitants.

Vous pouvez donc obtenir une première estimation en utilisant les outils de site comme celui de Drimki :

Les estimations immobilières des notaires sont les plus fiables

Les notaires sont les personnes qui enregistrent et officialisent toutes les transactions. Ce sont eux qui récupèrent les taxes sur un achat immobilier (droits de mutation) pour l’État à travers les frais de notaire.

Les notaires sont donc très bien placés pour connaître la valeur réelle des biens immobiliers dans la ville ou la région où ils exercent.

L’expertise d’un notaire sur votre maison ou votre appartement peut se faire de deux manières différentes :

• Soit le notaire vous procure un « certificat d’expertise ou avis de valeur ». Il estime alors votre bien en se basant sur une méthode qui exclut tout audit du bien.
• Soit le notaire étudie de manière très précise la valeur vénale de votre bien immobilier lors d’une expertise détaillée. Il vous communique alors différents éléments comme des exemples de transactions similaires.

Pour fixer une valeur avec précision, les notaires ont des accès à la base BIEN pour l’Ile-de-France et la base PERVAL pour la Province. Ces bases de données contiennent toutes les informations sur les transactions de logements et servent à donner les statistiques des prix notaires-INSEE.

Le prix d’une expertise notariale va dépendre du type de bien, du temps nécessaire à l’étude complète et aux recherches techniques comme cela est expliqué sur Immonot.com.

Une agence immobilière estime gratuitement votre maison

Un agent immobilier propose également d’étudier votre maison pour vous conseiller sur un prix de vente adapté. La plupart des agences immobilières proposent des estimations de maison gratuites.

C’est un moyen pour elles de récupérer des mandats de vente. Vous devrez donc être attentifs et vigilants car certains agents n’hésitent pas à gonfler volontairement le prix estimé de votre bien dans le but de vous faire signer un mandat avec eux plutôt qu’avec un concurrent.

Rien ne vous empêche de faire réaliser des estimations par différents agents immobiliers. Vous aurez alors plusieurs avis et vous pourrez en déduire une moyenne correcte.

Le niveau de qualité et de précision de l’expertise d’un agent immobilier peut vous aider à choisir votre agence immobilière pour votre vente ou à décider de vendre seul votre logement. Cela permet d’établir un premier contact et de jauger le professionnalisme de l’agent. Attention à ne pas choisir son agence simplement sur le montant de l’estimation. Le meilleur professionnel, celui qui vous permettra de vendre rapidement au bon prix, ne sera probablement pas celui qui vous proposera la valeur la plus élevée.

Vous pouvez par exemple faire une demande d’estimation par un agent immobilier ici.

Des sociétés font exclusivement des études de valeur de biens immobiliers

Outre les notaires et les agents immobiliers, il existe un peu partout en France des experts immobiliers agréés auprès des tribunaux. Ce type de professionnel présente l’avantage d’être totalement indépendant et ne s’intéressera pas à la vente de votre bien. Un expert indépendant peut apporter plus d’objectivité sur l’estimation de la valeur réelle de votre appartement ou de votre maison.

Pour une expertise immobilière indépendante de votre bien, il existe différents réseaux regroupant des experts agréés où vous pouvez faire appel à des professionnels indépendants. Ce sont des personnes spécialisées dans l’évaluation de biens immobiliers de tous types (appartements, maisons, terrains, locaux commerciaux, bureaux, etc.).

Ces experts peuvent intervenir aussi bien pour une estimation avant une vente que pour tout autre besoin (valeur vénale de biens immobiliers dans le cadre d’un redressement fiscal, d’une succession, d’un divorce, d’une déclaration d’IFI, etc.).

Le prix de ce type d’estimation peut varier d’une société à une autre. Il viendra s’ajouter à la liste des frais à payer lors d’une vente immobilière.

Étudiez vous-même votre marché immobilier local pour décider d’un prix adapté ?

Quel que soit le moyen par lequel vous obtiendrez une ou plusieurs estimations pour votre bien immobilier (estimation en ligne, agent, notaire, expert indépendant, etc.), c’est vous et vous seul qui déciderez du prix auquel vous voulez vendre votre bien.

Parmi ces différentes évaluations, il ne s’agit pas de choisir celle qui est la plus haute et donc la plus intéressante pour vous. Non, il s’agit d’être capable de fixer judicieusement votre demande de manière à réaliser une vente optimale. C’est-à-dire une vente rapide et dans de bonnes conditions pour vous.

Outre, les avis de différents professionnels du secteur, vous pouvez également découvrir à quel prix vous pouvez vendre votre logement en étudiant vous-même votre marché immobilier local et en connaissant les caractéristiques précises de votre maison (la surface, les travaux à faire ou encore la qualité du terrain et de l’emplacement). En fonction de sa situation dans le quartier, l’estimation de sa maison peut évoluer plus ou moins fortement.

En effet, pour attirer des acquéreurs, il suffit de proposer l’une des meilleures offres pour le type de bien que vous vendez dans votre secteur géographique. En étudiant les offres dans les annonces immobilières par des vendeurs concurrents, vous pouvez déjà avoir un bon aperçu du positionnement à avoir.

Cependant, n’oubliez pas que les prix dans les annonces sont souvent bien plus élevés que les prix réels de vente… Pour attirer les acquéreurs dans votre logement plutôt que dans celui du voisin, votre prix doit être plus attractif que ceux des annonces dont les biens ne se vendent pas et restent sur les sites d’annonces pendant des mois, voire des années.

Vous pouvez également utiliser ces 7 sites pour suivre les prix de l’immobilier. Il y a notamment les données officielles du gouvernement avec la base DVF.

Autres conseils pour bien vendre

Bien estimer le prix de son logement est l’une des conditions indispensables pour vendre votre maison en moins de 6 mois. Cela ne fait pas tout, mais cela y contribue grandement. Vous pourrez découvrir d’autres conseils d’Immobilier-danger.com pour vous aider à trouver rapidement un acquéreur au bon tarif.

Pensez également à bien prévoir ces 10 diagnostics immobiliers pour une vente.

Pourquoi faut-il estimer un logement  ?

Estimation pour une vente de son bien

L’estimation de son bien immobilier peut avoir plusieurs objectifs. Cette expertise de la valeur de votre bien peut être réalisée dans l’objectif de diffuser une annonce immobilière par la suite. Pouvant être réalisée par vos soins ou par un professionnel (agence immobilière, notaire, etc.), cette estimation est une étape essentielle pour envisager la vente de votre bien et le budget dont vous disposerez par la suite. Afin de réaliser une vente dans les meilleures conditions et au prix le plus juste, il est essentiel d’estimer avec précision la valeur de votre bien.

Estimation pour l’achat d’un bien

Dans le cas où vous avez un projet d’acquisition immobilière, il est également important de bien définir son budget. En effet, ce budget vous permet ensuite de déterminer quel type de bien vous est accessible. Afin d’optimiser ce budget, il peut ainsi être intéressant de réaliser une estimation personnelle d’un bien qui vous convient. Vous pourrez ainsi faire une offre parfaitement en accord avec les prix du marché.

Estimation pour la location de son bien

Estimer son bien peut également vous servir dans le cas où vous souhaitez le louer. A partir d’une estimation précise de la valeur de votre bien, vous pourrez ajuster au mieux le montant de votre loyer. Un loyer ajusté et intéressant sera une condition importante pour la réussite de votre projet locatif. En effet, un loyer de location ajusté vous permettra de trouver plus facilement des locataires tout en rendant cet investissement rentable.

Cela peut permettre également de faire le calcul du droit aux APL d’un locataire pour un loyer de ce montant ou à toutes aides immobilières dépendantes du loyer (comme la loi Pinel également en France pour un propriétaire bailleur). Vous pouvez utiliser pour cela cette simulation d’APL. Ces droits aux aides immobilières de la CAF ou de la MSA (APL, ALS, ALF) vont dépendre de vos ressources, du loyer, etc. Découvrez les plafonds des ressources pour l’APL afin d’y avoir droit.

Estimation par rapport aux impôts

Posséder un patrimoine immobilier implique le paiement d’impôts ainsi que des frais au moment de la succession ou pour une donation. Afin d’optimiser au maximum cette opération, il est particulièrement important d’avoir une connaissance précise de la valeur vénale de votre patrimoine immobilier. Ce “montant estimé du prix qui pourrait être obtenu pour un bien, en cas de vente dans les conditions normales du marché” doit être défini par le contribuable. Cette appréciation doit être la plus précise pour être en règle avec l’administration fiscale. En effet, une “sous-évaluation” de son patrimoine immobilier peut entraîner un redressement fiscal par les services du fisc. Afin d’éviter ce genre de situations, il convient donc de réaliser une estimation précise de son bien.

Estimation en cas de divorce

Dans le cas où un couple est marié sous le régime de la communauté universelle et qu’il se se sépare, il va falloir procéder à un partage équitable des biens. Pour que ce partage se déroule dans les meilleures conditions, il est nécessaire d’évaluer le plus précisément possible la valeur des biens acquis par le couple. Parmi ces biens, le montant des biens immobiliers doit être parfaitement évalué afin d’éviter tout litige. En fonction de la situation, Il est possible que l’une des parties souhaite racheter les parts de l’autre. Pour cette raison, une estimation précise de la valeur vénale du patrimoine immobilier par un professionnel s’avère particulièrement importante.

Estimation en cas de rachat de crédit

Vous pouvez avoir recours au rachat de prêt immobilier, notamment pour réduire le montant de vos mensualités. Pour pouvoir réaliser cette opération, les banques vous demanderont systématiquement une estimation précise de la valeur du bien pour lequel vous avez contracté votre prêt. Pour que votre demande de rachat de crédit soit acceptée plus facilement, il est ici préférable d’obtenir cette somme estimative qui donnera ainsi plus de poids à votre dossier. Dans certains cas, il est possible que la banque fasse appel à un indépendant pour la faire réaliser.