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Indice des prix immobiliers en France

Auteur : David LELONG
Il existe de nombreux indices des prix immobiliers en France (notaires, sites d’annonces immobilières comme PAP, Entreparticuliers, SeLoger, sites d’agences immobilières comme la FNAIM, Century21, etc.). Pourtant, aucun d’entre eux n’est réellement fiable et indépendant. Voici comment interpréter les différents indices de prix des maisons et des appartements en France.

Analyse et guide des prix de l’immobilier en France

En France, il n’existe aucun indice des prix des logements qui soit indépendant et avec une méthode de calcul et de collecte des données fiables. Il est difficile de s’y retrouver quand on cherche à savoir comment évoluent les prix de l’immobilier français.

Différents éléments permettent d’expliquer la difficulté de mettre en place un tel indice :

- Indépendance de l’organisme qui établit l’indice : la plupart des indicateurs existants sont mis en place par des acteurs du marché qui ont des intérêts à la bonne tenue du secteur immobilier (agence immobilière, site d’annonces immobilières, banques, à un degré moindre les notaires, etc.),

- Moyen de recenser toutes les transactions immobilières et d’obtenir un descriptif complet de chaque vente,

- Temps de collecte et de traitement des informations et délai de mise à jour de l’indice des prix immobiliers.

- Libre accès à la consultation d’une telle base,

- Etc.

Pour mieux vous y retrouver parmi tous ces indicateurs voici une présentation des différents indices existants, de leurs défauts et de ce qu’ils peuvent vous enseigner sur l’état de l’immobilier en France.

Indice des prix des logements des notaires

L’indice de prix de l’immobilier fourni par les notaires est celui qui apparaît comme le plus fiable et le plus rigoureux. Il présente malgré tout quelques défauts. Toutes les transactions ne sont pas enregistrées, cette tâche étant non obligatoire pour les notaires et les publications arrivent souvent trop tard. En effet, il existe une période de latence entre l’enregistrement des chiffres des transactions et la publication de ces données.

Par exemple, les données du 2ème trimestre 2009 n’ont pas encore été rendues officielles. De plus, ces données se basent sur des transactions conclues avec des compromis de vente signés trois mois auparavant, ce qui accentue encore l’écart de temps. Cela signifie que les chiffres du 2ème trimestre 2009, qui vont bientôt être publiés, présenteront les opérations faites au 1er trimestre 2009, autant dire qu’il faut s’attendre à des chiffres catastrophiques.

Que le marché soit orienté à la hausse comme à la baisse et même si l’immobilier suit des cycles longs, il peut y avoir de fortes variations entre les données publiées à un instant T et la réalité du marché à ce même moment.

Vous pouvez suivre l’évolution des prix immobiliers à Paris ou en Ile-de-France, basée sur les chiffres des notaires.

- Découvrez le site des notaires sur les prix ImmoPrix.com.

- Retrouvez certaines informations sur les prix de vente des biens immobiliers sur Patrim.

Indicateur des prix des maisons et des appartements des sites d’annonces immobilières

Les sites spécialisés dans la diffusion d’annonce immobilière les plus connus comme "De Particulier à Particulier", "Entreparticuliers" ou encore "SeLoger" proposent également leur baromètre des prix immobiliers en France.

Si la plupart des médias font des gros titres à chaque publication de l’un de ces indices, il faut néanmoins prêter attention à l’information réellement apportée.

Par exemple, l’indice des prix immobilier de SeLoger est un indice qui se base sur les prix de présentation et non sur les prix de vente. Or, il peut exister une forte variation entre les prix souhaités par les vendeurs et les prix auxquels se concluent réellement les transactions. Les variations de prix de présentation que montrent des outils comme "petits cailloux" ou "Castorus" sont assez révélatrices. Pour en savoir plus, découvrez de combien vous pouvez négocier un prix affiché.

C’est notamment le cas en 2009 avec une majorité des vendeurs qui n’ont pas accepté la baisse et qui continuent d’afficher des prix insolents, mais ce sont des biens qui ne se vendent pas...

Les indices de PAP et d’Entreparticuliers, eux, ne se basent que sur les transactions réalisées en passant par leur site Internet. Autrement dit, cela exclut du calcul tous les biens vendus par agence immobilière, bouche à oreille, notaires, autres sites d’annonces immobilières, petites annonces locales, etc.

De plus, l’indice de PAP ne reprend que les prix des huit plus grandes agglomérations françaises.

Indice des prix des agences immobilières

La FNAIM est une fédération d’agents immobiliers qui publie l’indice des prix des appartements et des maisons le plus repris par tous les médias. Il est pourtant souvent décrié du fait de la manière obscure par laquelle il est calculé et par le peu de transactions sur lequel il s’appuie. Il est même reconnu comme non révélateur du marché par Henry Buzy-Cazaux en personne (ancien délégué général de la Fédération Nationale des Agents Immobiliers).

Il en est de même pour tous les autres indicateurs du marché immobilier mis en place par un réseau d’agence immobilière (Century 21, ORPI, Guy Hoquet, La Forêt, etc.). Les statistiques ne reposent que sur leurs propres données (dont une vision très restreinte du marché) et les calculs qui amènent ces chiffres ne sont pas ou peu expliqués et sont donc invérifiables.

Ils peuvent cependant indiquer une tendance, mais sans grande rigueur d’analyse.

Pas un marché immobilier mais beaucoup de micro-marchés

Il est donc difficile de se faire une idée précise des prix actuels de l’immobilier à partir de tout un tas d’indicateur plus ou moins représentatifs et qui présentent des chiffres n’indiquant pas la même chose. Il convient de conserver un esprit critique et de ne pas prendre tous ces chiffres pour argent comptant. Leur étude permet néanmoins de percevoir l’orientation du marché.

C’est d’autant plus vrai qu’il existe une multitude de micro-marchés immobiliers et que des chiffres globaux ne révèlent qu’une tendance qui peut cacher de fortes disparités. Une étude approfondie des transactions locales est fortement recommandée, en utilisant par exemple les données du site cotation-immobilière qui publie une médiane des prix au mètre carré et qui détaille suffisamment la manière avec laquelle sont établis leurs chiffres.

Pour aller plus loin :

- Utilisez ces 7 sites pour obtenir le prix d’un bien immobilier.

- Consultez notre guide de l’achat immobilier en 2018.

- Apprenez à vendre sa maison rapidement.

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