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Comment faire une offre pour un achat immobilier ?

22 août 2011

Vous avez trouvé la maison ou l’appartement qui vous convient et vous souhaitez l’acheter ? Découvrez comment faire une offre d’achat pour un bien immobilier :

- Apprenez à quoi vous engage une offre sur un appartement ou une maison en vente ?
- Notez bien tous les éléments essentiels de votre proposition d’achat.
- Découvrez quelles sont vos possibilités de rétraction.
- Utilisez un modèle d’offre d’achat en vous basant sur une lettre type.

Qu’est-ce qu’une offre d’achat ?

Une offre d’achat est un engagement de votre part auprès d’un vendeur. Vous vous engagez à acheter le bien immobilier à un prix donné. Elle est également appelée une "promesse unilatérale d’achat", voire une "proposition d’achat".

Attention, faire une promesse d’achat écrite vous engage. Il y a donc des règles à bien connaître et des précautions à prendre lors de la rédaction de votre offre.

Si vous effectuez qu’une offre orale sur un bien immobilier, elle n’a aucune valeur juridique. Vous pouvez très bien vous engager oralement avec un vendeur et prendre rendez-vous chez un notaire pour signer un compromis de vente. Cela ne vous engage à rien mais le vendeur non plus.

Vous ne pourrez vous rétracter gratuitement que dans certaines conditions après avoir fait une proposition écrite. Si vous n’êtes plus dans l’une de ces conditions et que vous souhaitez malgré tout annuler votre achat, vous serez contraint de verser des dommages et intérêts au vendeur pour le préjudice subi.

Dans le cas inverse, si c’est le vendeur qui ne veut plus vendre, c’est lui qui devra vous indemniser en conséquence.

Que devez-vous écrire dans une proposition d’achat ?

N’écrivez pas une promesse unilatérale d’achat à la légère. Si certains éléments ne figurent pas dans votre lettre, cela pourrait vous coûter très cher par la suite.

Les éléments les plus importants auxquels on ne pense pas toujours sont :

- Une durée de validité : votre offre doit être limitée dans le temps ! Ne laissez que quelques jours au vendeur pour accepter ou non votre proposition. Une offre d’achat, non encore acceptée, ne vous engage que vous. Vous aurez la possibilité d’en proposer une nouvelle si nécessaire une fois le délai passé.

- Des clauses suspensives : vous pouvez ne pas tout connaître encore de la situation du bien que vous achetez ou ne pas être sur d’obtenir un financement pour votre achat. L’ajout de conditions d’annulation dans votre promesse d’achat est donc indispensable (voir ci-dessous).

Les autres éléments, plus "classiques", à faire figurer dans votre proposition sont par exemple :

- La description précise du bien (maison, appartement, terrain, etc. ainsi que la superficie, la localisation, etc.)
- Le prix d’achat proposé
- Les modalités de réponse du vendeur
- Les moyens de financement de cet achat
- Les conditions de rétractation
- La mention "vente définitive qu’au moment de la signature de l’avant-contrat"
- Le fait que la vente est annulée si le vendeur ne l’accepte pas dans le délai prévu.

N’hésitez pas à faire des propositions de prix inférieures à ce que demande le vendeur. Il est souvent possible de faire baisser le prix de vente demandé.

Pensez à ajouter des clauses suspensives

Lorsque vous faites une offre d’achat immobilier, vous pouvez encore avoir des doutes sur le fondement de votre choix (montant des travaux à prévoir non connu, obtention d’un prêt immobilier, état du bien, etc.).

Vous avez donc fort intérêt à ajouter dans votre document des conditions suspensives qui vous permettront d’annuler la vente pour ces situations.

Vous devez donc bien étudier tout ce qui pourrait vous faire regretter votre achat de maison ou d’appartement dans ces conditions. Voici quelques exemples :

- Non obtention d’un crédit immobilier du montant nécessaire.
- Sous réserve que l’électricité soit bien aux normes en vigueur.
- Absence de servitude susceptible d’affecter l’usage et la propriété du logement acheté.
- Etc.

Rétractation après une promesse d’achat

Pour pouvoir se rétracter facilement lorsque l’on a effectué une offre d’achat, il faut être dans l’une des situations suivantes :

- Si vous avez mis une date de validité à votre offre et que le vendeur n’a pas répondu dans le délai prévu, votre offre n’est plus valable.

- Si vous n’avez pas mis de date de validité dans votre promesse d’achat, vous pouvez, en théorie, vous rétracter si le vendeur n’a pas encore accepté votre offre.

- Si le vendeur vous a fait une contre-proposition écrite, votre offre devient caduque.

- Dans tous les cas, vous avez toujours 7 jours pour annuler cette vente après sa notification.

Si le vendeur a accepté votre offre pendant la durée de validité, vous êtes engagé sur l’acquisition de ce logement. En effet, une vente est réputée parfaite si l’acquéreur et le vendeur sont d’accords sur la chose et le prix.

Autrement dit, pour annuler cette vente, vous devrez rentrer dans l’une des clauses suspensives de votre offre ou payer des dommages et intérêts au vendeur (passé votre délai de rétractation de 7 jours). Le vendeur, lui, en acceptant votre offre d’achat est désormais engagé et ne peut plus revenir sur son engagement.

Notez également qu’aucune somme ne peut être versée pour réserver un achat lorsque vous rédigez une offre d’acquisition. Sinon cela annule la promesse d’achat (Code civil : 1589-1). Ceci est vrai aussi bien pour un achat entre particuliers ou en passant par un professionnel (agence immobilière, notaire, etc.).

Modèle gratuit d’offre d’achat

Pour vous faciliter la rédaction d’une offre d’achat, vous pouvez rechercher des lettres types. Ces modèles vous permettront de rédiger votre propre proposition d’achat pour une maison ou un appartement.

Veillez, malgré tout, à ce que le modèle type que vous utilisez contient bien tous les éléments détaillés ci-dessus, notamment les clauses suspensives de l’offre et une durée de validité.

Différents sites proposent des modèles gratuits d’offre d’achat. Vous pouvez, par exemple, téléchargez (document Word) celui du site Paru Vendu .

Vous pouvez également vous faire aider par un professionnel pour la rédaction de votre offre d’achat.

Dès que votre proposition sera acceptée, vous n’aurez plus qu’à obtenir le meilleur crédit immobilier possible.

Pour conclure, faire une proposition d’achat à un vendeur est la 7ème des 9 étapes pour acheter un bien immobilier. C’est un point capital à franchir avec discernement. Il faut notamment que cette offre d’achat soit faite en respectant ces 10 règles d’or qui garantissent la réussite de votre acquisition.

Pour aller plus loin :

- Préparez votre projet avec ces 25 questions à se poser avant l’achat d’une maison.
- Découvrez ce qu’est un compromis de vente.
- Profitez de ces 2 astuces pour réduire vos frais de notaire.
- Apprenez à bien négocier le prix de votre achat immobilier.

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