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Qu’est-ce que la garantie des vices cachés ?

Auteur : David LELONG
Vous avez acheté une maison ou un appartement. Vous découvrez des problèmes importants non communiqués par le vendeur ? Regardez dans quel cas vous pouvez faire marcher la garantie des vices cachés pour votre achat immobilier. Pour obtenir l’annulation de la vente ou une compensation financière, il faut réagir vite.

Qu’est-ce qu’un "vice caché" ?

Un défaut sur un logement doit répondre à plusieurs critères pour pouvoir être qualifié de "vice caché" :

- Le défaut ne doit pas être apparent : après un examen minutieux du bien par un acquéreur non professionnel, le problème ne doit pas être visible.

- Le problème doit être suffisamment important pour rendre le bien impropre à son usage. En effet d’après l’article 1641 du Code civil : "Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus".

- Le vice doit être antérieur à la vente. C’est à l’acquéreur de prouver cette antériorité. Tout problème qui survient après la date de la vente ne peut être reporté sur le vendeur.

Certains problèmes majeurs sont couramment considérés comme des vices cachés s’ils n’ont pas été précisés à l’acquéreur : problème de fondation, la présence de termites ou autre animal dévastateur, le caractère inondable d’une maison, la fragilité de la structure du logement, etc.

Attention, tout ce qui est décrit dans les diagnostics immobiliers vous informe sur différents éléments du logement que vous achetez. C’est pour cela qu’il est indispensable de bien vérifier les diagnostics immobiliers en détail avant d’acheter.

Quel est le délai pour réagir lors de la découverte d’un problème important ?

Pour toutes les ventes signées depuis le 17 février 2005, l’acquéreur dispose d’un délai de deux ans à partir de la date de découverte du vice pour intenter une action en justice (article 1648 du Code civil). Contrairement à certaines idées reçues, ce n’est pas la date de la vente qui compte mais bien celle de la découverte du vice. Mieux vaut réagir rapidement si vous découvrez un défaut majeur après l’achat de votre appartement ou de votre maison.

Concrètement, vous devez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur dans les deux ans qui suivent le moment où vous avez trouvé ce problème. C’est le tribunal de grande instance dont dépend le secteur où est le logement qui règlera le conflit entre l’acquéreur et le vendeur.

Si le vice a également été caché à votre vendeur lors de son achat, il peut alors se retourner contre son vendeur à lui tant qu’il est possible de prouver que le vice existait déjà au moment des signatures des contrats de vente.

Quel dédommagement pouvez-vous obtenir ?

Vous pouvez tout d’abord essayer de trouver un arrangement à l’amiable avec le vendeur. Ensuite, si cela n’a pas abouti, vous devrez saisir le tribunal de grande instance. Vous pourrez obtenir différentes choses selon les articles 1644 et 1646 du Code civil :

- L’annulation de la vente : le vendeur doit vous restituer le prix de vente ainsi que les frais d’acquisition que vous avez engagé (frais de notaire, frais d’agence, etc.).

- Un dédommagement financier : le vendeur peut vous verser une certaine somme d’argent qui permet la réparation de ce vice ou qui vient réduire le prix d’achat en tenant compte de la moins-value qu’engendre ce problème.

Il est également possible que le vendeur soit condamné à vous verser des dommages et intérêts. Dans le cas d’un vendeur particulier, il faudra que sa mauvaise foi soit prouvée. Dans le cas d’un vendeur professionnel, cela sera systématiquement le cas puisqu’un professionnel se doit de connaître tous les vices du bien qu’il vend.

Méfiez-vous des clauses de non-garantie des vices cachés

Parfois, le vendeur inscrit dans le compromis de vente une clause de non-garantie des vices. En clair, il stipule que vous prenez le bien en l’état actuel et que vous renoncez à tout recours.

Cela est tout à fait légal, sauf si le vendeur est un professionnel. Avec ce type de clause, il faudra que vous prouviez que le vendeur avait connaissance du problème lors de la signature du contrat de vente.

Par précaution, il est préférable d’éviter de signer un contrat contenant une telle clause. Il vaut mieux louper une bonne affaire que d’en faire une très mauvaise... Pour mieux vous faire conseiller, choisissez un notaire qui défendra vos intérêts d’acheteur différent de celui du vendeur. Cela ne vous coûtera pas plus cher en frais de notaire car les deux notaires devront se partager les émoluments qui leur reviennent pour ce travail.

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Suivez ces 10 règles d’or pour éviter de nombreux pièges lors d’un achat immobilier.

Pour aller plus loin :

- Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter un bien immobilier.

- Regardez de combien vous pouvez négocier le prix demandé par le vendeur.

- Suivez notre conseil de prendre un notaire pour l’acheteur différent de celui du vendeur.

- Apprenez qu’il y a 10 diagnostics immobiliers obligatoires lors d’une vente d’un bien immobilier.

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