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Les 10 règles d’or pour réussir son achat immobilier

Tout achat immobilier présente des risques. En suivant les 10 règles d’or suivantes vous mettrez toutes les chances de votre côté pour réussir votre achat de maison ou d’appartement. Grâce à ces 10 commandements, vous réduirez considérablement le risque de faire une mauvaise affaire. Découvrez comment préparer la réussite de votre acquisition immobilière.

1. Ton projet d’achat, correctement tu le prépareras

La première règle à respecter avant d’acheter un logement, c’est de ne pas négliger l’étape de préparation de votre projet. Cela vous fera économiser de nombreuses heures de recherches inutiles, des visites de logement non adaptées.

Le temps c’est de l’argent ! Posez-vous quelques minutes. Prenez de quoi noter et commencez par faire la liste des critères du bien que vous recherchez. Ensuite, définissez votre budget global pour cette acquisition.

Plus vous serez précis dans cette phase initiale et plus vous gagnerez de temps par la suite. Bien entendu, vous pourrez toujours affiner au fil des jours (et de vos recherches) ces critères.

Pour vous aider, voici une liste de 25 questions à se poser avant d’acheter un bien immobilier.

2. L’actualité immobilière, tu étudieras

Comme tout marché, le secteur de l’immobilier doit s’adapter à des modifications fréquentes. De nouvelles aides, des modifications de la fiscalité, des fluctuations des prix et des taxes, des nouvelles réglementations, etc. Les éléments qui peuvent conditionner votre achat sont nombreux.

Après avoir dressé un premier inventaire du bien recherché et de votre budget, la seconde étape sera donc de vous informer sur les conditions actuelles du marché immobilier et de mettre à jour vos connaissances avec les derniers changements en vigueur.

Pour cela, vous pouvez retrouver nos derniers articles sur l’actualité immobilière. Vous y découvrirez notamment un résumé des principaux changements pour l’immobilier en 2018.

3. Ton marché immobilier local, tu analyseras

La presse généraliste vous a permis de vous faire une idée globale du marché immobilier, mais il existe des milliers de marchés immobiliers différents.

Il est donc primordial de terminer votre préparation de projet par une étude complète de votre marché immobilier local. Cela passe par la recherche d’informations précises sur :

- Votre quartier ou votre ville,

- Le type de biens recherché,

- Les prix de ce type de biens dans votre secteur de recherche,

Pour cette étape-là, utilisez ces 7 sites pour obtenir des informations sur le prix d’un bien immobilier.

Vous pouvez également parcourir les sites d’annonces immobilières pour vous faire une idée des prix demandés par les vendeurs.

Attention, vous y trouverez aussi bien des appartements et des maisons aux prix du marché que des biens qui ne se vendront jamais à des tarifs pareils. Utilisez des outils comme Castorus pour en savoir plus sur les biens qui ne se vendent pas.

4. Pour le long terme, tu achèteras

Un achat immobilier ne devient plus intéressant financièrement qu’une location qu’après y avoir vécu pendant plusieurs années. Et oui, il y a de nombreux frais d’acquisition à amortir avant qu’un achat devienne rentable.

En période de hausse des prix, son bien prend de la valeur. Une conservation de 5 ans peut donc suffire pour être gagnant. Par contre, en période de stabilité ou de baisse des prix, les délais peuvent considérablement s’allonger. Comptez sur un minimum de 7 ou 8 ans dans ces cas-là.

Un achat immobilier pour du court terme présentera de gros risques de coût très élevé, sauf dans de rares situations. Pour optimiser vos chances de réussite de votre projet, privilégiez donc l’achat sur le long terme.

Pour savoir combien d’années vous devez conserver votre appartement pour gagner de l’argent par rapport à la location du même bien, vous pouvez faire des simulations achat ou location.

5. Ton temps, tu le prendras

La patience devra être l’une des principales qualités dont vous devrez faire preuve durant votre projet d’acquisition immobilière. On n’achète pas un appartement comme on achète une chemise.

Vous allez vous engager sur des sommes d’argent importantes et très probablement pour plusieurs années de remboursement d’un crédit immobilier. Ce n’est donc pas quelque chose que l’on fait à la légère. Les conséquences d’un mauvais choix peuvent coûter très cher !

Respectez l’adage : "mieux vaut louper une bonne affaire que d’en faire une mauvaise" et vous pourrez réussir votre projet avec sérénité.

De la même manière, on n’achète pas un bien par défaut. Si rien ne correspond à vos besoins dans votre budget, il est préférable de décaler votre projet dans le temps et d’attendre que d’autres biens arrivent sur le marché ou que votre budget augmente.

6. Lors des visites, tu questionneras

Un bien immobilier est acheté dans l’état. C’est-à-dire que lorsque vous aurez signé l’acte de vente, vous ne pourrez plus vous retourner contre le vendeur. S’il y a des inconvénients sur lesquels vous n’avez pas été suffisamment vigilant, il faudra les assumer (sauf pour les vices cachés).

Lorsqu’un bien vous plaît et correspond à la majorité de vos critères, faites toujours plusieurs visites et prenez le maximum d’informations avant de vous engager.

Posez toutes les questions nécessaires et, si besoin, faites appel à des professionnels qualifiés pour des avis indépendants sur des points particuliers.

L’électricité, l’isolation, le chauffage, les comptes rendus des réunions d’assemblée générale de copropriété, le montant des impôts locaux, etc. La liste des éléments à vérifier est longue...

7. Le prix de la maison, tu le négocieras

Le temps où un bien se vendait en quelques heures et sans négociation est révolu. Sauf dans de rares cas où un logement est mis à un prix bien inférieur au marché, les délais de vente vont de quelques jours à plusieurs mois, voire années pour les vendeurs qui campent sur un prix inadapté.

Le prix d’achat de la maison ou de l’appartement va conditionner quasiment tous les autres frais que vous devrez payer pour cette acquisition.

S’il n’y a qu’une seule chose à négocier lors de votre achat, c’est bien le prix du logement. Pour mieux vous rendre compte de l’impact du prix, consultez cet article dans lequel on démontre qu’une baisse de prix de 10 % fait diminuer le coût total de 20 %.

La réussite financière de votre achat immobilier passe donc, en grande partie, par le prix auquel vous payerez votre bien.

Quand certaines personnes achètent sans négocier ou avec de faibles baisses, d’autres obtiennent des baisses de 10, 15, voire 20 %. Retrouvez nos conseils pour bien négocier le prix d’un bien immobilier.

8. Tous les frais annexes, tu ne les négligeras pas

Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous devez payer deux types de frais différents en plus du prix du logement :

- Des frais d’acquisition dès le moment de l’achat : frais de notaire, frais d’agence immobilière, frais de dossier pour le financement, etc.

- Des frais d’usage en tant que propriétaire : la taxe foncière annuelle, les frais de copropriété ou d’entretien / rénovation de votre logement, etc.

Beaucoup d’acquéreurs négligent le coût que peuvent représenter tous ces frais sur la durée. Pour ne pas rencontrer de futures difficultés financières, renseignez-vous bien sur le montant de chacune de ces charges.

Vous trouverez un exemple détaillé dans notre article sur "tous les frais liés à un achat immobilier".

9. Sur une courte durée, tu emprunteras

Une fois que vous avez réduit au maximum le montant que vous avez besoin d’emprunter en négociant le prix d’achat, vous devez rester vigilant sur ce point : la durée de remboursement de votre crédit immobilier.

Plus la durée s’allonge et plus chaque euro emprunté vous coûtera cher en intérêt (et en assurances de prêt). Pour ne pas faire exploser le coût de vos intérêts de prêt, vous avez donc tout intérêt à réduire au maximum la durée de votre emprunt.

Pour réduire au maximum cette durée d’emprunt, il faut choisir le meilleur crédit immobilier du marché, celui qui vous permettra de payer moins d’intérêt et donc d’avoir la durée de remboursement la plus courte pour une même mensualité.

10. Ton financement, tu l’optimiseras

La dernière règle à respecter pour réussir votre achat immobilier est d’optimiser le financement de votre appartement ou de votre maison.

Si vous n’y prêtez pas attention, le coût de votre financement peut être plus élevé que le prix d’achat de votre logement ! Après avoir cherché le meilleur rapport qualité-prix pour votre bien, il serait dommage de ruiner tous vos efforts en négligeant la qualité de votre financement.

Pourtant, en respectant des règles simples, il est possible de réduire de 20 % le coût de son financement immobilier.

Pour vous aider dans cette démarche, retrouvez :

- L’évolution des taux de prêt immobilier en 2018.

- Notre calculette de capacité d’emprunt.

- Ce comparateur d’assurance de prêt immobilier.

- Nos conseils sur le crédit immobilier en fonction de votre âge.

Pour aller plus loin :

- Posez-vous ces 25 questions avant votre premier achat de maison.

- Suivez ces 15 critères pour obtenir un meilleur crédit immobilier.

- Consultez notre tutoriel de simulation "acheter ou louer".

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