Immobilier 2008 : résumé et bilan

Forte hausse des taux de crédit

L’un des éléments marquants de cette année 2008 est la forte augmentation des taux de crédit immobilier, dans la continuité de la forte augmentation de 2007. En effet, les taux de prêt ont augmenté de 4.65% en janvier 2008 à 5.15% pour les mois d’octobre et novembre 2008.

Cette évolution des taux de crédit immobilier a fortement limité la capacité d’emprunt des ménages et a contribué au blocage du marché.

Blocage du marché immobilier

L’immobilier en France a atteint des prix complètement délirants et en fort décalage avec les revenus des français comme le démontre la courbe de Friggit. Le faible coût du crédit et l’augmentation inquiétante de la durée des emprunts n’ont permis qu’un temps de soutenir cette bulle immobilière.

En 2008, le coût d’un emprunt immobilier a fortement augmenté et les conditions de financement d’un projet immobilier ont été durcies. Ceci, bien aidé par un pouvoir d’achat des français en berne et au début d’une crise financière et économique, a paralysé le marché en France : baisse de 25% des transactions immobilières en 2008.

Arrêt de nombreux programmes dans le neuf

L’immobilier neuf est particulièrement touché avec une chute des ventes de 44% en un an. Les constructeurs et promoteurs ont donc repoussé ou complètement annulé de nombreux programmes de logement neuf et tentent de se débarrasser rapidement de leur stock qui ne cesse de croître en offrant avec divers cadeaux (frais de notaire, voiture, voyage, cuisine, garage, etc.)

Fermetures d'agence immobilière

Dans un marché en pleine expansion, avec des augmentations de prix impressionnantes sur les 10 dernières années, de nombreuses agences immobilières avaient vu le jour.

Avec le blocage du marché, de nombreuses agences immobilières ferment, fautes de transactions et cela va fortement s’aggraver en 2009.

Marché de la location contrasté

Comme l’inflation a été forte en 2008, l’indice de référence des loyers a également fortement augmenté tout au long de cette année 2008. Ceci autorise donc les propriétaires d’immobilier locatif a fortement augmenté les loyers.

Mais dans un contexte de crise et de blocage du marché immobilier, de nombreux vendeurs qui n’arrivent pas à vendre leur bien se retournent vers le marché de la location et de nombreux propriétaires préfèrent baisser ou stabiliser leur loyer plutôt que de rester avec un logement vide. Les prix de location sont donc plutôt orientés à la baisse.

Début de baisse des prix immobiliers

La seconde étape inévitable et tant attendue après le blocage du marché, c’est celle de la baisse des prix. Si les prix ont surtout eu tendances à baisser en province tout au long de l’année 2008, les prix immobilier de Paris se sont eux aussi mis à diminuer.

Perspectives sur le marché immobilier de demain

Alors que beaucoup évaluent aujourd’hui les prix des logements pour 2009, il faudra déjà attendre les chiffres officiels des notaires (basés sur les transactions réelles) pour se faire une idée réelle du ralentissement du nombre de transactions pour le 4ème trimestre 2008 ainsi que sur l’ampleur de la baisse des prix en 2008.

Néanmoins, la tendance pour l’immobilier 2009 devrait être la poursuite de ce dernier trimestre 2008 avec une accentuation de la baisse des prix.

L’État français subira les conséquences de la chute de l’immobilier français et aura du mal à soutenir le marché avec une réforme de la défiscalisation en loi Robien ou avec un doublement du prêt à taux zéro et sera contraint d’augmenter les taxes foncières et les taxes d’habitation pour combler le déficit des droits de mutation.

Le seul moyen de relancer le marché est une forte baisse des prix afin que de nombreux ménages puissent de nouveau réaliser un achat immobilier.

Pour aller plus loin :

 Découvrez les tendances pour l’immobilier en 2012.
 Suivez l’évolution des prix des logements en 2011.
 Consultez les prévisions pour les crédits immobiliers en 2011.