Louer au lieu de vendre

Appartement ou maison impossible à vendre

La bulle immobilière est en train de se dégonfler et les prix de l’immobilier vont baisser pendant plusieurs années. Dans cette situation, de nombreux propriétaires n’arrivent pas à vendre leur maison ou leur appartement au prix qu’ils avaient espéré.

Pour vendre leur logement, la plupart des propriétaires doivent se plier aux conditions du marché et apprendre à vendre dans un marché immobilier en baisse. Mais cela demande le plus souvent de revoir fortement le prix de vente souhaité à la baisse.

Mais la forte augmentation des prix de l’immobilier en France (+140% en 10 ans) a laissé l’impression à de nombreux propriétaires de vivre dans un tas d’or. Il est difficile d’accepter que la valeur de votre appartement ou de votre maison à fortement diminuer depuis le haut de la bulle immobilière en 2007.

La grande majorité de ceux qui ont acheté leur bien avant 2006, pourrait vendre en 2009 avec une plus-value. Pourtant, déçu par un prix probable de vente moins élevé que celui qu’ils auraient pu obtenir il y a quelques mois, de nombreux propriétaires décident de mettre leur appartement ou leur maison en location.

Faire de son bien immobilier un investissement locatif

Faire de l’investissement immobilier locatif avec l’appartement ou la maison que l’on n’arrive pas à vendre peut s’avérer une solution. Cela permet de se constituer un patrimoine immobilier et de dégager des revenus locatifs réguliers.

Mais attention, devenir propriétaire bailleur ne s’improvise pas et cela comporte des risques et des contraintes qu’il est important de connaître avant de se lancer : loyer espéré, taxes et impôts sur la location d’un logement, risque de loyer impayé, risque de vacances locatives, travaux d’entretien et de rénovation, etc.

Faut-il mettre en location ?

Décider de louer son appartement ou sa maison au lieu de la vendre ne doit pas se faire sur un coup tête. En effet, quelque soit le type de location choisi (bail de location de 3 ans, location de vacances, etc.), il vous engagera pendant plusieurs années et vous ne pourrez pas décider du jour au lendemain de mettre en vente votre bien sans contrainte.

Il n’est donc pas raisonnable de mettre en location son logement en attendant que les prix de l’immobilier remontent pour le vendre à un meilleur prix. D’une part la durée d’attente peut s’avérer très longue (les japonais qui ont fait ce choix en 1990 attendent encore) et en fonction du bail, il ne sera pas possible de vendre à n’importe quel moment.

Une autre question importante est la rentabilité financière. Derrière un arbitrage vendre ou louer, il y a une question de gestion de patrimoine et d’optimisation de la rentabilité de son logement. Du côté de la vente, le vendeur empoche directement la somme intégrale de la vente et n’a plus aucune contrainte et du côté du propriétaire bailleur, une rentrée mensuelle d’argent est dégagée de cet investissement locatif mais avec une part de risque et du temps d’investissement pour la gestion locative.

L’arbitrage dépendra également de la manière dont vous vous logerez : achat immobilier, location d’un autre bien, etc. et de la manière dont vous pourrez financer votre nouveau projet.

Avant de louer : se poser les bonnes questions

Voici donc une liste, non exhaustive, de question à se poser avant d’opter pour une vente ou une mise en location :

 Quel prix de vente je peux retirer de ma maison ou de mon appartement ?
 Quel loyer je peux espérer en cas de mise en location ?
 Quelle est la demande en location dans ma ville sur ce type de bien ?
 Quelles sont mes besoins financiers à court, moyen et long termes ?
 Suis-je prêt à gérer une location ?
 Quels sont les frais que je dois prévoir si je loue mon logement ?
 Quels sont les rendements possibles des autres supports financiers en cas de vente ? pour quels risques ?
 etc.

Pour aller plus loin :

 Si vous décidez de mettre en location votre bien, vous pouvez utiliser un modèle de contrat de location gratuit ainsi qu’un modèle de quittance de loyer gratuit.
 Si vous décidez de vendre votre logement, apprenez à vendre rapidement et à faire (ou faire faire) de bonnes estimations immobilières.