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Louer au lieu de vendre

Vous n’arrivez pas à vendre votre maison ou votre appartement au prix espéré ? Dans votre situation, certains vendeurs préfèrent mettre leur logement sur le marché de la location. Louer au lieu de vendre ? Pourquoi pas, mais cette solution n’est pas adaptée à toutes les situations.

Appartement ou maison impossible à vendre

La bulle immobilière est en train de se dégonfler et les prix de l’immobilier peuvent baisser pendant plusieurs années. Dans cette situation, de nombreux propriétaires n’arrivent pas à vendre leur maison ou leur appartement au prix qu’ils avaient espéré.

Pour vendre leur logement, la plupart des propriétaires doivent se plier aux conditions du marché et apprendre à vendre dans un marché immobilier en baisse. Mais cela demande le plus souvent de revoir fortement le prix de vente souhaité à la baisse.

Mais la forte augmentation des prix de l’immobilier en France (+140% en 10 ans) a laissé l’impression à de nombreux propriétaires de vivre dans un tas d’or. Il est difficile d’accepter que la valeur de votre appartement ou de votre maison à fortement diminuer depuis le haut de la bulle immobilière en 2007.

La grande majorité de ceux qui ont acheté leur bien avant 2006, pourrait vendre en 2009 avec une plus-value. Pourtant, déçu par un prix probable de vente moins élevé que celui qu’ils auraient pu obtenir il y a quelques mois, de nombreux propriétaires décident de mettre leur appartement ou leur maison en location.

Faire de son bien immobilier un investissement locatif

Faire de l’investissement immobilier locatif avec l’appartement ou la maison que l’on n’arrive pas à vendre peut s’avérer une solution. Cela permet de se constituer un patrimoine immobilier et de dégager des revenus locatifs réguliers.

Mais attention, devenir propriétaire bailleur ne s’improvise pas et cela comporte des risques et des contraintes qu’il est important de connaître avant de se lancer : loyer espéré, taxes et impôts sur la location d’un logement, risque de loyers impayés, risque de vacances locatives, travaux d’entretien et de rénovation, etc.

En outre et ce n’est pas un changement de fiscalité à prendre à la légère : si vous commencez à louer votre maison ou votre appartement qui était votre résidence principale, cela devient automatiquement une résidence secondaire. Elle sera donc imposée comme telle si vous vendez quelque temps après en réalisant une plus-value. Prenez le temps de bien y réfléchir, surtout pour un logement qui a pris de la valeur depuis votre achat. Référez-vous à la fiscalité des plus-values d’une résidence secondaire en 2018 pour évaluer les abattements auxquels vous avez droit et le montant d’imposition à payer entre la taxe de 19 % et les prélèvements sociaux de 17.2 %.

Faut-il mettre en location ?

Décider de louer son appartement ou sa maison au lieu de la vendre ne doit pas se faire sur un coup tête. En effet, quel que soit le type de location choisi (bail de location de trois ans, location de vacances, etc.), il vous engagera pendant plusieurs années et vous ne pourrez pas décider du jour au lendemain de mettre en vente votre bien sans contrainte.

Il n’est donc pas raisonnable de mettre en location son logement en attendant que les prix de l’immobilier remontent pour le vendre à un meilleur prix. D’une part la durée d’attente peut s’avérer très longue (les Japonais qui ont fait ce choix en 1990 attendent encore) et en fonction du bail, il ne sera pas possible de vendre à n’importe quel moment.

Une autre question importante est la rentabilité financière. Derrière un arbitrage vendre ou louer, il y a une question de gestion de patrimoine et d’optimisation de la rentabilité de son logement. Du côté de la vente, le vendeur empoche directement la somme intégrale de la vente et n’a plus aucune contrainte et du côté du propriétaire bailleur, une rentrée mensuelle d’argent est dégagée de cet investissement locatif, mais avec une part de risque et du temps d’investissement pour la gestion locative.

L’arbitrage dépendra également de la manière dont vous vous logerez : achat immobilier, location d’un autre bien, etc. et de la manière dont vous pourrez financer votre nouveau projet.

Avant de louer : se poser les bonnes questions

Voici donc une liste, non exhaustive, de question à se poser avant d’opter pour une vente ou une mise en location :

- Quel prix de vente je peux retirer de ma maison ou de mon appartement ?

- Quel loyer je peux espérer en cas de mise en location ?

- Quelle est la demande en location dans ma ville sur ce type de bien ?

- Quels sont mes besoins financiers à court, moyen et long termes ?

- Suis-je prêt à gérer une location ?

- Quels sont les frais que je dois prévoir si je loue mon logement ?

- Quels sont les rendements possibles des autres supports financiers en cas de vente ? Pour quels risques ?

- Combien cela va me coûter en impôt sur la plus-value immobilière si je fais un bénéfice en vendant dans quelques années ?

- Quelles sont les contraintes pour vendre un logement loué.

- Etc.

Pour vous aider à creuser davantage sur ce sujet, regardez toutes les questions à se poser avant de passer une résidence principale en immobilier locatif.

Pour aller plus loin :

- Si vous décidez de vendre votre logement, apprenez à vendre rapidement et à faire (ou faire faire) de bonnes estimations immobilières.

- Suivez ces 7 étapes pour vendre votre logement en toute sérénité.

- Si vous décidez de mettre en location votre bien, vous pouvez découvrir ces 6 étapes à réaliser avant de louer son bien immobilier.

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