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Comment vendre un logement loué ?

Auteur : David LELONG
Lorsque vous avez investi dans des biens immobiliers locatifs, vous pouvez avoir besoin d’en vendre un même s’il y a un locataire qui occupe actuellement ce logement. C’est tout à fait possible. Cependant, la vente d’un appartement avec un contrat de location en cours possède des spécificités dont il faut tenir compte. Découvrez nos conseils pour vendre un logement actuellement loué dans les meilleures conditions.

Pourquoi vendre un appartement qui est actuellement loué ?

Les raisons qui peuvent pousser un propriétaire bailleur à vendre un logement sous contrat de location sont nombreuses :

- Pour récupérer de l’argent rapidement pour d’autres projets ou besoins,

- Pour se séparer d’un investissement pas assez rentable,

- Pour vendre à un très bon prix quand on anticipe une forte baisse des prix à venir,

- Pour profiter de certains avantages fiscaux temporaires. Par exemple, certains investisseurs peuvent saisir l’opportunité de l’abattement exceptionnel de 25 % sur les plus-values immobilières pour optimiser leur bénéfice,

- Pour des personnes qui viennent d’hériter d’un bien immobilier loué et qui ne veulent pas le conserver,

- Etc.

Cependant, on ne vend pas aussi facilement un logement sous bail locatif qu’un logement vide (ou qui le sera au départ des vendeurs). En effet, il y aura beaucoup moins d’acquéreurs pour ce type de studio ou d’appartement. Seuls des investisseurs vont s’intéresser en particulier à un bien déjà loué. Quelqu’un qui achète un bien immobilier pour en faire sa résidence principale fuira dans la majorité des cas ce type de situation.

Pour vendre un appartement avec un locataire, vous avez donc plusieurs solutions :

- Adapter votre vente à ce contexte,

- Donner congé à votre locataire en suivant correctement la procédure,

- Négocier un départ anticipé avec votre locataire.

C’est ce que nous allons détailler ci-dessous.

Une décote sur le prix de vente

Comme nous l’avons vu, la vente d’un logement occupé est un marché très spécifique. Il n’intéressera que des investisseurs. Cela réduit donc fortement la demande sur ce type de bien.

En conséquence, il y a généralement une décote de 10 à 25 % sur le prix de vente du bien par rapport au prix actuel du marché immobilier pour un logement vide et libre de suite.

Si vous êtes dans un secteur géographique où le marché locatif est dynamique et que le prix de vente est adapté pour permettre de générer une rentabilité suffisante, vous n’aurez aucune difficulté à trouver un acheteur.

En revanche, dans des secteurs avec un faible marché locatif, vous devrez proposer un prix suffisamment attractif pour conclure votre transaction rapidement. De la même manière, si le prix que vous demandez pour ce logement loué entraîne un mauvais ratio prix / loyer (hors charges), peu d’investisseurs seront intéressés.

Pour réussir à vendre, le choix d’un prix adapté sera encore plus décisif que pour un logement vide pour lequel la demande serait plus forte. C’est pour cela qu’en règle générale un appartement avec un locataire se vend moins cher qu’un appartement vide.

Le montant de la décote se fera en fonction de la demande pour ce type de bien, mais aussi en fonction de la durée du bail qui reste à courir, du montant du loyer, voire de l’âge du locataire.

Pour vous faire une meilleure idée des prix de vente actuels, consultez ces 7 sites sur les prix immobiliers ou la base Patrim ou demandez une estimation du prix de votre bien immobilier.

Donner congé au locataire pour vendre plus facilement

Pour ne pas avoir à baisser votre prix de vente par rapport au prix actuel sur le marché immobilier classique, vous avez tout intérêt à libérer cet appartement. Seulement les règles pour mettre fin à un contrat de location sont très précises et contraignantes.

Pour un bail de location classique qui se renouvelle automatiquement tous les 3 ans, il faut envoyer la notification de fin du contrat par lettre en recommandé avec accusé de réception au moins 6 mois avant la date du renouvellement automatique.

Autrement dit, pour ceux qui veulent vendre rapidement, il ne sera pas forcément possible de faire libérer ce logement dans le temps escompté. Vérifiez la date à laquelle vous avez réalisé ce contrat de location et calculez à partir de quand il pourra être vidé.

Par exemple, pour un appartement dont le bail a été signé le 6 mars 2006. Le contrat a été renouvelé automatiquement tous les 3 ans, soit le 6 mars 2009 et le 6 mars 2012. Votre locataire ne sera donc obligé de quitter ce logement qu’au 6 mars 2015 si vous lui donnez congé en suivant bien la procédure avant le 6 septembre 2014.

Dans le cas d’une location meublée, le contrat se renouvelle tous les ans. Il est donc plus simple d’y mettre un terme.

Pour en savoir plus, consultez notre article sur les règles à respecter par un propriétaire pour mettre fin à un contrat de location.

Trouver un arrangement amiable avec votre locataire

Comme le rapporte une étude du Credoc, en moyenne une personne sur dix change de logement chaque année. Sur les 40 dernières années, le taux de mobilité varie toujours entre 8 et 12 %. Il est donc possible que votre locataire décide de quitter ce logement de lui-même, mais il peut également vouloir fermement y rester tant que son contrat le lui permet.

Si vous n’arrivez pas à vendre votre logement avec locataire sans concéder une baisse de prix trop importante et que la date à partir de laquelle vous êtes sûr que ce contrat locatif pourra être résilié est trop lointaine, il vous reste une dernière possibilité : négocier avec votre locataire un départ volontaire de sa part.

Pour cela, mettez-vous à la place de votre locataire et demandez-vous ce dont il aurait besoin pour quitter cette location (payer un déménagement et en subir les impacts sur sa vie personnelle, trouver un autre logement, etc.). Libre à vous en fonction de sa situation et de vos possibilités de lui faire des propositions afin de trouver un terrain d’entente.

Si vous êtes prêt à indemniser votre locataire pour son départ dans des conditions qui conviennent aux deux partis, un arrangement à l’amiable est toujours possible.

Attention cependant, pour les locataires de plus de 70 ans qui ne disposent pas de beaucoup de revenus, ils conservent un droit de maintien dans les lieux. Il ne sera donc pas toujours possible de faire libérer un logement occupé.

Pour conclure, la vente d’un logement loué est plus compliquée mais vous avez différentes solutions. Vous devez seulement avoir conscience de ces difficultés supplémentaires et vous adaptez rapidement pour ne pas rester coincé dans cette situation. Cela sera d’autant plus difficile actuellement dans un marché où il y a plus de difficultés pour vendre un bien immobilier qu’en 2017.

Pour aller plus loin :

- Utilisez ces 7 sites pour vous renseigner sur les prix immobiliers.

- Informez-vous correctement sur la valeur de votre maison ou de votre appartement.

- Calculez combien vous aurez d’impôts à payer sur votre plus-value immobilière et quels seront vos autres frais pour vendre.

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