Comment vendre un logement loué ?

Auteur : David LELONG | Date de modification : 25 août 2022

Lorsque vous avez investi dans des biens immobiliers locatifs, vous pouvez avoir besoin d’en vendre un même s’il y a un locataire qui occupe actuellement ce logement. C’est tout à fait possible. Cependant, la vente d’un appartement avec un contrat de location en cours possède des spécificités dont il faut tenir compte, notamment du risque de décote à cause de ce bail et des moyens de s’en affranchir. Découvrez nos conseils pour vendre un bien immobilier actuellement loué dans les meilleures conditions : faut-il donner congé à son locataire ? De quel délai est la durée du préavis dans ce cas ?

Nous reviendrons également sur le droit de préemption du locataire pour l’achat de l’appartement ou de la maison. C’est, en effet, un acheteur prioritaire qui devra être informé de l’offre que vous acceptez.

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Pourquoi vendre un appartement qui est actuellement loué ?

Les raisons qui peuvent pousser un propriétaire bailleur à vendre un logement sous bail de location sont nombreuses :

  • Pour récupérer de l’argent rapidement pour d’autres projets ou besoins,
  • Pour se séparer d’un investissement pas assez rentable,
  • Pour vendre à un très bon prix quand on anticipe une forte baisse à venir,
  • Pour profiter de certains avantages fiscaux temporaires. Par exemple, certains investisseurs peuvent saisir l’opportunité de l’abattement exceptionnel de 25 % sur les plus-values immobilières pour optimiser leur bénéfice,
  • Pour des personnes qui viennent d’hériter d’un bien loué et qui ne veulent pas le conserver,
  • Etc.

Cependant, on ne vend pas aussi facilement un logement sous bail locatif qu’un logement vide (ou qui le sera au départ des vendeurs). En effet, il y aura beaucoup moins d’acquéreurs pour ce type de studio ou d’appartement. Seuls des investisseurs vont s’intéresser en particulier à un bien déjà loué. Quelqu’un qui achète un bien pour en faire sa résidence principale fuira dans la majorité des cas ce type de cas.

Pour vendre un appartement avec un locataire dedans, vous avez donc plusieurs solutions :

  • Adapter votre vente à ce contexte,
  • Donner congé à votre locataire en suivant correctement la procédure,
  • Négocier un départ anticipé avec votre locataire.
  • Passer par des services spécialisés qui peuvent vous permettre une vente sans décote.

C’est ce que nous allons détailler ci-dessous.

vendre un logement loué

Une décote sur le prix de vente d’un bien occupé ?

Comme nous l’avons vu, la vente d’un logement occupé est un marché très spécifique. Il n’intéressera que des investisseurs. Cela réduit donc fortement la demande sur ce type de bien.

En conséquence, il y a généralement une décote de 10 à 25 % sur le prix de vente du bien par rapport à la valeur actuelle du marché pour un logement vide et libre de suite.

Si vous êtes dans un secteur géographique où le marché locatif est dynamique et que le prix de vente est adapté pour permettre de générer une rentabilité suffisante, vous n’aurez aucune difficulté à trouver un acheteur.

En revanche, dans des secteurs avec un faible marché locatif, vous devrez proposer un tarif suffisamment attractif pour conclure votre transaction rapidement. De la même manière, si le tarif que vous demandez pour ce logement loué entraîne un mauvais ratio prix / loyer (hors charges), peu d’investisseurs seront intéressés.

Pour réussir à vendre avec un bail en cours, le choix d’un prix adapté sera encore plus décisif que pour un logement vide pour lequel la demande serait plus forte. C’est pour cela qu’en règle générale un appartement avec un locataire se vend moins cher qu’un appartement vide.

Le montant de la décote se fera en fonction de la demande pour ce type de bien, mais aussi en fonction de la durée du bail qui reste à courir, du montant du loyer, voire de l’âge du locataire.

Pour vous faire une meilleure idée des prix de vente actuels, consultez la base DVF sur les prix immobiliers ou la base Patrim ou demandez une estimation du prix de votre appartement.

Heureusement, nous verrons qu’il est possible d’éviter cela grâce à une plateforme spécialisée en vente de bien avec un locataire.

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Donner congé au locataire pour vendre plus facilement

Pour ne pas avoir à baisser votre prix de vente par rapport au prix actuel sur le marché immobilier classique, vous avez tout intérêt à libérer cet appartement. Seulement les règles pour mettre fin à un contrat de location sont très précises et contraignantes.

Pour un bail de location classique qui se renouvelle automatiquement tous les 3 ans, il faut envoyer la notification de fin du contrat par lettre en recommandé avec accusé de réception au moins 6 mois avant la date du renouvellement. Dans ce cas, il n’y aura aucun délai de préavis à respecter pour le locataire.

Autrement dit, pour ceux qui veulent vendre rapidement, il ne sera pas forcément possible de faire libérer ce logement dans le temps escompté. Vérifiez la date à laquelle vous avez réalisé ce contrat de location et calculez à partir de quand il pourra être vidé.

Par exemple, pour un appartement dont le bail a été signé le 6 mars 2016. Le contrat a été renouvelé automatiquement tous les 3 ans, soit le 6 mars 2019 et le 6 mars 2022. Votre locataire ne sera donc obligé de quitter ce logement qu’au 6 mars 2025 si vous lui donnez congé en suivant bien la procédure avant le 6 septembre 2024.

Dans le cas d’une location meublée, le contrat se renouvelle tous les ans. Il est donc plus simple d’y mettre un terme par le propriétaire bailleur. Ce sera un délai de 3 mois à respecter avant le renouvellement automatique du bail pour une location meublée.

Pour en savoir plus, consultez notre article sur les règles à respecter par un propriétaire pour mettre fin à un contrat de location.

Comme pour toute fin de bail, il sera nécessaire de procéder à un état des lieux entre le propriétaire bailleur et le locataire afin de vérifier dans quel état est rendu l’appartement. Cela permettra de déterminer s’il y a des retenues à faire sur le dépôt de garantie.

Plateforme spécialisée dans les biens avec locataires

L’achat ou la vente d’un appartement occupé par un locataire est un marché assez spécifique. Pour aider les investisseurs et les vendeurs à se rencontrer, il est possible de passer par un site spécialisé comme Trackstone. Il permet de mettre en vente son bien loué et de rassurer l’acquéreur avec différentes vérifications sur le bail, la qualité du locataire, la rentabilité actuelle, etc. De quoi trouver plus facilement un acquéreur sans être obligé de donner congé à son locataire ou d’attendre la fin du bail.

Cette plateforme fonctionne comme une agence spécialisée qui aidera vendeur et acquéreur jusqu’à la signature de l’acte de vente définitif.

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Le droit de préemption du locataire

Une personne qui a un bail non meublé en cours sur un logement en vente aura la priorité pour l’acheter. On parle aussi du droit de préemption du locataire.

Concrètement, le propriétaire bailleur doit adresser un courrier en lettre recommandée avec accusé de réception (ou avec remise en main propre et signature) pour signifier à son locataire qu’il souhaite vendre cette habitation. Il sera prioritaire par rapport à un autre acquéreur, sauf pour une habitation meublée. Cela provient de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 qui accorde au locataire la priorité sur la vente.

Bon à savoir : si vous êtes proche de l’échéance du bail et que vous avez donné un congé pour vente, le locataire reste prioritaire durant les 2 premiers mois du préavis.

Trouver un arrangement amiable avec votre locataire

Comme le rapporte une étude du Credoc, en moyenne une personne sur dix change de logement chaque année. Sur les 40 dernières années, le taux de mobilité varie toujours entre 8 et 12 %. Il est donc possible que votre locataire décide de quitter ce logement de lui-même, mais il peut également vouloir fermement y rester tant que son contrat le lui permet.

Si vous n’arrivez pas à vendre votre logement avec locataire dedans sans concéder une baisse de prix trop importante et que la date à partir de laquelle vous êtes sûr que ce contrat locatif pourra être résilié est trop lointaine, il vous reste une dernière possibilité : négocier avec votre locataire un départ volontaire de sa part.

Pour cela, mettez-vous à la place de votre locataire et demandez-vous ce dont il aurait besoin pour quitter cette location (payer un déménagement et en subir les impacts sur sa vie personnelle, trouver un autre logement, etc.). Libre à vous en fonction de sa situation et de vos possibilités de lui faire des propositions afin de trouver un terrain d’entente.

Si vous êtes prêt à indemniser votre locataire pour son départ dans des conditions qui conviennent aux deux partis, un arrangement à l’amiable est toujours possible.

Attention cependant, pour les locataires de plus de 70 ans qui ne disposent pas de beaucoup de revenus, ils conservent un droit de maintien dans les lieux. Il ne sera donc pas toujours possible de faire libérer un logement occupé.

Pour conclure, la vente d’un appartement loué ou d’une maison louée est plus compliquée mais vous avez différentes solutions. Vous devez seulement avoir conscience de ces difficultés supplémentaires et vous adaptez rapidement pour ne pas rester coincé dans cette situation. Cela sera d’autant plus difficile actuellement dans un marché où il y a un peu plus de difficultés pour vendre une maison en 2022 qu’en 2021.

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