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Vendre un logement avec un dessous-de-table

Auteur : David LELONG

Lorsque vous vendez un bien immobilier, il peut être tentant de chercher à masquer la réalité du prix de vente en proposant à l’acheteur de régler une partie de la transaction par un dessous-de-table. Cela est surtout vrai sur les biens de grande valeur et pour ceux issus d’un héritage ou qui ne sont pas votre résidence principale. Cela peut apporter des avantages financiers importants notamment en diminuant les impôts sur la plus-value ou la succession.

Seulement, les risques d’un paiement dissimulé en liquide sont importants pour le vendeur aussi bien vis-à-vis du fisc que vis-à-vis de l’acheteur. Voici quelques explications sur cette pratique du dessous de table immobilier et sur l’importance des risques qui peuvent vous condamner à perdre beaucoup plus que le gain escompté.

Des dessous-de-table dans près de 5 % des transactions immobilières

D’après une enquête publiée dans un des magazines de Capital en 2010, on pouvait lire que des notaires et agents immobiliers ont révélé, sous couvert d’anonymat, qu’il y avait entre 4 et 6 % de ventes immobilières qui comportaient des dessous-de-table. Soit environ une transaction sur 20. C’est un phénomène qui est donc loin d’être négligeable. Pourtant cette pratique comporte des risques importants aussi bien pour l’acheteur que pour le vendeur.

Si de nombreuses personnes sont tentées de vendre avec une partie en cash non déclaré, c’est parce que cela permet de réduire fortement les impôts (sur la succession ou sur la plus-value immobilière pour le vendeur ou sur les frais de notaire pour l’acheteur, etc.). Attention, en cas de contrôle par le fisc, les amendes peuvent être élevées. C’est ce que nous allons voir ci-dessous.

L’intérêt du vendeur à demander un paiement en liquide d’une partie du prix de vente

Que ce soit pour une résidence secondaire ou pour un investissement locatif, ce sont des ventes dont la plus-value immobilière est fortement imposée. Pour un bien acquis il y a moins de 6 ans, c’est 34.5 % du montant de la plus-value qui part en impôts et prélèvements sociaux comme vous pouvez le voir en détail dans notre explication des impôts sur la plus-value immobilière en 2018. Cela peut même s’élever à un peu plus cher si la plus-value dépasse 50 000 € et est donc soumise à la surtaxe sur les plus-values élevées qui est toujours en vigueur en 2018.

Faire payer de 10 à 20 % du prix réel de vente à l’acheteur en liquide peut donc s’avérer très profitable pour faire fondre le montant de la plus-value observée par l’administration fiscale sur le montant officiel du prix de vente.

Cela peut également être très avantageux lorsque vous vendez un bien dont vous avez hérité. Cela permet non pas de réduire l’impôt sur la plus-value, mais les frais de succession. Ce qui revient au même à savoir en donner le moins possible à l’État.

Exemple de gain important sur l’imposition d’une plus-value ainsi fortement minorée

Par exemple, Mr Valise trouve un acquéreur à 800 000 € pour sa maison secondaire qu’il a acquise il y a 15 ans pour seulement 400 000 € à l’époque. Il n’a pas fait de travaux particuliers dans cette maison hormis de l’entretien. Il utilise donc le montant forfaitaire accordé pour les travaux pour un bien acquis depuis plus de 5 ans, à savoir 15 % du prix qui s’ajoute aux 7.5 % de frais de transactions. Le fisc va donc réclamer des impôts sur une plus-value immobilière de 310 000 € (800 000 - 400 000 du prix d’achat - 30 000 € de frais d’acquisition - 60 000 € pour travaux d’entretien).

Après seulement 15 ans de détention, cette maison reste imposée sur les plus-values avec :

- Un abattement de 60 % pour l’impôt à 19 %, soit 23 560 € (19 % de 124 000 €). Auxquels s’ajoute la surtaxe de 3 % pour une plus-value comprise après abattement entre 110 000 et 150 000 €, soit 3 720 € supplémentaires.

- Un abattement de 16.50 % pour les prélèvements sociaux à 15.5 %, soit 40 121.75 € (15.5 % de 258 850 €).

Le montant total d’imposition sur cette plus-value serait donc de 67 401.75 €.

Imaginons que Mr Valise trouve un acquéreur qui accepte de lui verser 120 000 € en liquide (15 % du prix) et de ne déclarer qu’une transaction de 680 000 €. La plus-value avant les abattements n’est plus que de 190 000 € au lieu de 320 000 €. Cela donne une imposition totale réduite à 40 550.75 €. Soit un gain avec ce dessous-de-table de 26 851 €.

Pour en savoir plus sur le calcul de la plus-value et ses règles, consultez notre guide sur les plus-values immobilières.

Les risques pour l’acheteur et les précautions à prendre

Pour l’acquéreur les avantages sont beaucoup moindres. D’une part, il faut pouvoir se procurer beaucoup d’argent liquide rapidement sans éveiller les soupçons. D’autre part, cela ne permettra que de réduire un peu le montant des frais de notaire. Soit environ 7.5 % du montant du dessous-de-table. Dans notre exemple ci-dessus avec une partie en liquide de 120 000 €, cela fait une réduction de 9 000 €.

En plus de cela, l’acheteur peut demander une réduction supplémentaire au vendeur pour accepter ce type de transaction. Le vendeur peut accorder en remise une partie de l’argent que cette manipulation va lui permettre de ne pas payer aux impôts.

Pour l’acquéreur, il faudra veiller également à ne pas remettre d’argent avant la signature définitive de l’acte de vente avec le faux prix. Celui qui donne une partie de l’achat dès le compromis de vente prend le risque de voir le vendeur disparaître avec en cas d’annulation de la vente. Certains notaires laissent ce type d’échange avoir lieu dans leur propre étude au moment de la signature de l’acte d’après Capital.

Pour le vendeur, il y a le risque que l’acheteur porte l’affaire en justice après la transaction pour réclamer le remboursement du montant du dessous-de-table et d’avoir de fortes chances de l’obtenir.

Le fisc veille et fait payer chèrement toute tromperie sur le prix de vente officiel sur lequel sont basées toutes les taxes et impôts

Le plus gros risque d’utiliser ce genre de méthode pour tromper le fisc et que l’administration fiscale découvre tout. Près de 1 000 affaires par an sont traitées pour ce type de pratique sur des ventes immobilières. Voici ce qu'en pense un avocat spécialisé en droit immobilier.

L’une des premières choses qui peut attirer l’attention du fisc est le fait que le bien immobilier soit vendu fortement en dessous de sa valeur réelle selon les prix actuels du marché basés sur d’autres types de transactions similaires. En outre, votre commune pourrait bien préempter ce bien et l’acheter pour son compte à ce prix-là si elle le trouve en dessous du marché et que cela l’intéresse.

En cas de fraude avérée, les sanctions sont lourdes. L’acheteur verra le prix réévalué selon une estimation basée sur les prix des biens similaires vendus à la même époque. Les droits de mutation qui n’ont pas été perçus sur cette différence seront réclamés avec des intérêts de 0.40 % par mois de retard et le tout majoré de 40 %. Pour le vendeur, il y aura le même type d’indemnités, mais sur le montant de sa plus-value. Autant dire qu’il vaut mieux éviter de pratiquer un dessous-de-table lors d’une vente d’un appartement ou d’une maison.

Pour aller plus loin :

- Suivez ces 7 étapes pour réussir sa vente de logement.

- Renseignez-vous sur les frais à payer pour vendre une maison ou un appartement.

- Informez-vous sur les 10 diagnostics immobiliers obligatoires pour une vente immobilière en 2018.

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