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La pénurie de logements à Paris ne s’explique pas que par un manque de construction

Auteur : David LELONG
Dans les zones très denses en population comme Paris et l’Ile-de-France, le manque de logements disponibles ne provient pas seulement d’un faible niveau de construction. Nous allons voir que plusieurs phénomènes provoquent de fortes baisses de l’offre immobilière à usage d’habitation sur Paris et l’Ile-de-France. La bonne nouvelle c’est que si les pouvoirs publics décidaient de s’attaquer à ces attitudes, l’offre de logements sur Paris augmenterait fortement et sans construire davantage !

Immobilier à Paris : un manque de logements du aussi à cause de différents comportements

Nous avons déjà vu à quel point trouver une location sur Paris est difficile. Pour contourner cela, beaucoup de parisiens tentent de se retourner vers l’achat d’un appartement. Seulement, les prix de l’immobilier à Paris les refroidissent très vite.

La plupart des professionnels et des médias soutiennent que si les prix des logements sont si élevés c’est parce qu’il y a une pénurie. Or, nous avons vu que certaines études écartent le manque de logements des causes réelles de la forte augmentation des prix de l’immobilier. D’après différentes études, une forte augmentation de l’offre ne ferait pas pour autant baisser de manière importante les prix.

Le cas de Paris et plus généralement de l’Ile-de-France est plus particulier. La forte demande en logement crée un déséquilibre entre l’offre et la demande plus important que partout ailleurs en France.

Néanmoins, le manque de construction à Paris est à relativiser. Différents facteurs font qu’il y a beaucoup moins de logements disponibles pour l’achat ou la location dans ce secteur.

Ces facteurs se retrouvent également dans d’autres grandes villes de Province, mais avec une moins forte importance.

Quand les habitations se transforment en bureau ou en locaux commerciaux

Un grand nombre de logements ont été transformés en locaux commerciaux à Paris durant ces dernières années. Que ce soit pour créer des bureaux ou pour ouvrir des boutiques (notamment pour les logements en rez-de-chaussée), les initiatives de ce type ont été importantes tout au long des années 2000.

Cela a fait disparaître plusieurs centaines d’offres de logement, principalement à Paris intra-muros. Depuis la crise financière de 2008, ce mouvement a, malgré tout, tendance à s’inverser. On voit de plus en plus de locaux avec partie en sous-sol proposés à l’achat pour en faire un logement.

Posséder de l’immobilier à Paris bonifie les bilans des grandes entreprises

Beaucoup de grosses sociétés (grande compagnie d’assurance, banques, etc.) possèdent des immeubles entiers dans Paris. Ces achats n’ont pas été faits dans un but d’investissement locatif, mais dans un but de création de patrimoine. Elles ont ainsi pu profiter pleinement de la spéculation pour voir la valeur de leurs biens immobiliers augmenter fortement sans rien faire et ainsi consolider leurs bilans financiers.

Ces entreprises laissent ces logements vides. Elles ne souhaitent pas mettre en location ses biens. Il y a plusieurs dizaines d’immeubles entièrement vides dans Paris et l’Ile-de-France dans ce cas.

Ce genre de dérive passe de temps en temps dans les médias, notamment par l’intermédiaire des combats de l’association Jeudi Noir qui tente de lutter contre ces pratiques.

La spéculation immobilière n’est pas que le fait de grosses sociétés...

Le cas présenté ci-dessus de logements vacants est également le fait de plusieurs multi-propriétaires bailleurs particuliers. Face à l’augmentation des impayés de loyers, ils ne veulent plus perdre leur temps avec des locataires.

Certains vous diront même des phrases du style "à quoi ça sert, quand la valeur de son bien prend 10 ou 20 % par an comme ces dernières années, de s’embêter avec des locataires qui payent de moins en moins et qui pourraient dégrader ces biens ?".

Malgré des taxes foncières qui augmentent fortement à Paris et des charges de copropriétés de plus en plus importantes, ces propriétaires bailleurs gagnent de l’argent quand même...

En 2012, l’INSEE dénombrait pas moins de 2 359 000 logements vacants, soit 7.11 % du parc de logements. Cela représente une augmentation de 2.2 % par rapport à 2011. Paris et l’Ile-de-France ne sont pas épargnés par ce phénomène.

Louer aux touristes à la nuit plutôt qu’à un résident permanent est beaucoup plus rentable

En outre, la grande mode actuelle des investisseurs sur Paris est de louer leurs appartements, studios ou chambres pour des touristes et non pour des résidents. En faisant une concurrence déloyale aux hôtels, cela leur permet d’empocher bien plus de loyers par rapport à un locataire possédant un bail de location longue durée (un an en location meublée ou trois ans en location vide).

La gronde des hôtels face à ce nouveau marché de plus en plus important commence à s’étendre. Mais actuellement, ce système fonctionne pleinement et peu d’actions sont entreprises pour y mettre un terme.

Pour augmenter l’offre, il ne faut donc pas que construire plus

Tous ces éléments mis bout à bout contribuent très fortement à la pénurie d’habitation sur Paris et l’Ile-de-France. Pourtant, si les pouvoirs publics décidaient de mettre fin à ces pratiques ou du moins de les réduire fortement, l’offre de logements sur Paris intra et extra-muros serait en forte augmentation et cela sans avoir à construire à tour de bras.

Le foncier est rare à Paris et en Ile-de-France, les terrains coûtent donc très chers. Cela explique, en partie, pourquoi il y a si peu de constructions (par rapport aux besoins) actuellement dans la région parisienne.

Résoudre les problèmes de logements en France doit être une priorité ! On a bien vu ces dernières années que gaspiller l’argent public avec toujours plus d’aides financières ne permettait pas d’apporter des solutions. Il faudra donc songer à prendre d’autres mesures plus adaptées. Avis aux prochains candidats à l’élection présidentielle...

Mise à jour : les prix des appartements baissent partout en France et les loyers sont plafonnés à Paris depuis le 1er août 2015. La spéculation immobilière s’essouffle donc, mais il faudra du temps pour que le logement redevienne moins inaccessible à Paris.

Article initial publié le 23/02/2012

Pour aller plus loin :

- Informez-vous sur les changements pour l’immobilier en 2019.

- Découvrez notre suivi des prix de l’immobilier.

- Suivez ce processus d’achat immobilier en 25 questions.

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