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La dette immobilière des Français a doublé en 10 ans

Auteur : David LELONG
L’endettement des Français pour financer de l’immobilier a doublé en 10 ans. L’encours des crédits immobiliers représente 63 % des revenus disponibles contre seulement 34 % en 2001. L’allongement de la durée des prêts commencent à peser fortement dans les dettes des ménages français. Découvrez ces graphiques sur l’évolution des dettes en France.

L’endettement immobilier double en 10 ans

Comme nous l’avons vu dans cet article sur les raisons de la forte augmentation des prix de l’immobilier, ce sont principalement la baisse des taux et l’allongement de la durée des emprunts qui ont conduits à cette bulle immobilière historique.

Même si la France est dans une situation moins catastrophique que d’autres pays sur le niveau d’endettement de ses habitants, la situation ne cesse d’empirer. Cela est du, en grande partie, à la flambée des prix des logements entre 1998 et 2008 (et 2010 et 2011 pour Paris et l’Ile-de-France).

Ainsi, en mars 2015, l’encours des crédits immobiliers atteignait 69 % des revenus disponibles des ménages :

Doublement de la dette des Français pour des achats immobiliers

Graphique issu de ce document

L’encours des crédits représente la somme totale des prêts immobiliers que les Français doivent encore rembourser à leur banque et autre organisme de crédit divers.

L’augmentation des dettes des ménages s’accumule à celles de l’État et des sociétés

Les ménages ne sont pas les seuls à s’être endettés plus fortement ces dernières années. Les sociétés non financières ont aussi eu plus recours aux crédits.

Cependant, il reste loin de l’explosion de la dette de l’administration publique comme le montre ce graphique :

Évolution de la dette des ménages, des sociétés et de l'administration publique par rapport au PIB de la France

Graphique issu de l'excellent blog Les-crises.fr d'Olivier Berruyer.

L’augmentation des prix des logements est la principale cause de la hausse de l’endettement des ménages français. On peut d’ailleurs voir sur ce graphique que l’augmentation est plus importante à partir de 2003, date à laquelle l’immobilier a explosé.

Cette dette pèsera fortement sur le pouvoir d’achat dans les années à venir

Quand la durée des prêts s’allonge, les premières années de remboursement ne permettent de rembourser que très peu de capital.

À titre d’exemple, un emprunt de 200 000 € à un taux de prêt de 4.35 % sur une durée de remboursement de 25 ans entraîne des mensualités de prêt de 1 095 € environ. Au bout de cinq ans de remboursement, 65 700 € ont été versés à la banque. Sur ces 65 700 €, seulement 24 730 € ont servi à rembourser du capital. Tout le reste, soit 40 970 €, est parti en fumée.

C’est pour cela qu’il est préférable d’acheter avec des emprunts sur des durées limitées. Et donc il est préférable d’acheter quand les taux sont hauts plutôt que bas ! Contrairement aux idées reçues, vous n’êtes pas forcément gagnant en achetant avec des taux bas, surtout si vous avez un apport personnel conséquent.

Tous ceux qui ont acheté récemment avec des prix très élevés et qui devront revendre moins de cinq ans après auront intérêt à ce que les prix n’aient pas trop baissé sinon ils seront en situation de negative equity. C’est-à-dire que la valeur de leur logement vaudra moins que ce qu’ils doivent à leur banque.

Pour limiter au maximum les risques, vous avez donc tout intérêt à apprendre à optimiser votre financement immobilier.

Mise à jour : en 2015 la situation est loin de s’améliorer : le pouvoir d’achat immobilier reste au plus bas et la dette immobilière continue d’augmenter.

Pour aller plus loin :

- Suivez ces 15 conseils pour obtenir un meilleur taux de crédit immobilier.

- Fuyez comme la peste les crédits immobiliers sur 30 ans.

- Consultez l’évolution actuelle des taux en 2019.

- Regardez comment calculer votre taux d’endettement.

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