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Il y a plus de vendeurs que d’acheteurs sur le marché immobilier

Auteur : David LELONG

Comme chaque marché, l’immobilier est un secteur où le prix est principalement lié au rapport entre l’offre et la demande. S’il y a plus d’acheteurs que de vendeurs, cela fait monter les prix de l’immobilier.

Dans le cas inverse, cela les fait baisser. Il n’existait pas encore d’indicateur sur l’évolution du rapport entre le nombre de vendeurs et d’acquéreurs pour le marché immobilier.

Le site MeilleursAgents vient d’en publier un à partir des données traitées sur leur site. Voici en quoi consiste cet indicateur de la tension immobilière. Il permet d’observer des tendances pour 2014 et de faire des prévisions sur l’évolution des prix des logements.

Mise à jour : en 2019, ce site a retiré son indicateur de ces pages...

L’indicateur de tension immobilière créé par MeilleursAgents.com

Le site MeilleursAgents.com a mis en ligne les données, mises en forme à travers un "Indicateur des Tension Immobilière (ITI)", permettant de se rendre compte à un moment donné et dans un secteur géographique donné du rapport de forces entre l’offre et la demande sur le marché de la transaction immobilière.

À partir des estimations immobilières réalisées sur leur site, ils ont pu comptabiliser le nombre de vendeurs et d’acquéreurs par département ou dans les principales grandes villes. Cela leur permet de dresser une carte de la tension entre les vendeurs et les acquéreurs pour des biens immobiliers et d’en suivre l’évolution dans le temps.

Ceci est le résultat de 4 années de données récoltées et analysées. "L’ITI permet de comprendre la tendance de fond du marché immobilier et d’anticiper son évolution à six mois" d’après Sébastien de Lafond, le co-fondateur de MeilleursAgents.com.

Voilà donc un indicateur supplémentaire à suivre pour tenter de dégager les grandes tendances du marché immobilier. Comme beaucoup d’autres baromètres, il a des avantages et des défauts qu’il convient de garder à l’esprit avant d’en tirer des conclusions trop hâtives. Néanmoins, c’est une information supplémentaire qui aide à la décision aussi bien pour les vendeurs, les acquéreurs que les professionnels de ce marché.

Voyons donc ce que ce nouvel indicateur nous dit de l’évolution récente des différents marchés immobiliers français.

Des chiffres à prendre avec des pincettes mais qui donnent des tendances

Combien vendront ou achèteront réellement ?

Si beaucoup aimeraient acheter une belle maison, tout le monde ne le peut pas financièrement. Il faudrait donc filtrer les acquéreurs solvables pour les biens estimés de ceux qui ne le sont pas. Étant donné les prix très élevés de l’immobilier en France par rapport aux revenus, le nombre de candidats à l’achat est fortement réduit. Ou, du moins, une part importante de ménage devra revoir ses critères de sélection à la baisse (éloignement des pôles dynamiques, bien plus petit ou de moindre qualité, etc.) s’ils veulent malgré le contexte acheter un bien immobilier.

De la même manière, beaucoup de propriétaires réalisent régulièrement des estimations immobilières en ligne seulement pour savoir combien vaut actuellement leur maison ou leur appartement. Ils ne sont pas pour autant prêts à mettre leur logement en vente.

Peu importe, ce qu’il convient de retenir de ce genre de baromètre ce n’est pas le chiffre précis généré pour chaque secteur mais l’évolution de ce chiffre d’une année sur l’autre. Avec 150 000 estimations réalisées chaque mois, la quantité d’informations est suffisamment importante pour dégager des grandes tendances. C’est le cas chez la majorité des sites leaders dans ce secteur. Vous pouvez, par exemple, faire également une estimation gratuite avec notre partenaire Drimki en utilisant le service ci-dessous :

Tout changement important de cet indicateur dans votre secteur géographique permet de soumettre l’idée d’un changement de comportement des acteurs. Une forte baisse indique que le marché passe dans les mains des rares acheteurs et donc que ce sont eux qui pourront négocier les prix à leur convenance. Dans le sens inverse, cela signifie que les vendeurs auront beaucoup plus d’acheteurs potentiellement intéressés par leur bien à vendre et donc qu’ils pourront vendre rapidement et à un bon prix.

Un outil qui permet de déterminer l’orientation des prix dans les mois à venir ?

D’après MeilleursAgents, la valeur de ce rapport permet de dégager une prévision d’évolution des prix :

- Avec un indice supérieur à 3, c’est-à-dire avec 3 fois plus d’acheteurs que de vendeurs, cela indique une tendance à la hausse sur les prix. Plus l’ITI est supérieur à cette valeur et plus les prix devraient augmenter fortement.

- Avec un indice compris entre 2 et 3, les prix ont plutôt tendance à rester stables.

- Avec un indice inférieur à 2, les prix de l’immobilier sont orientés à la baisse. Plus l’ITI tend vers 0 et plus la baisse devrait être importante.

MeilleursAgents précise, très justement, que l’évolution des taux viendra amplifier ou nuancer ces tendances. Une hausse potentielle des taux en 2016 viendrait atténuer une tendance à la hausse ou amplifier une tendance à la baisse donnée par cet indicateur.

Ainsi en 2010, lorsque les prix du mètre carré à Paris ont augmenté d’environ 20 % en un an, il y avait un ITI de 6. En 2011, l’ITI est redescendu à 4, les prix ont continué à augmenter assez fortement jusqu’à l’été puis ont commencé à baisser (notamment quand les banques sont devenues plus strictes sur les critères d’octroi des prêts). Cela traduit donc assez bien ce que montrait l’ITI au 1er janvier 2011. Au 1er janvier 2013, l’ITI était descendu à 1.3, cela laissait donc présager d’une baisse des prix et cela a effectivement été le cas.

Pour Paris, au 1er janvier 2014, l’ITI est encore plus bas avec un score de 1.2 acheteurs pour un vendeur. À taux stable on devrait donc, selon cet indicateur, voir les prix baissaient en 2014 à Paris. Cela sera probablement plus fort qu’en 2013 où les taux avaient baissé si ces derniers ne diminuent pas à nouveau en 2014.

Quelles sont les tendances données par cet outil pour l’immobilier en 2014 ?

Sur l’ensemble de la France, il y avait 3 acquéreurs pour un vendeur en 2010. Cela s’est ressenti sur les prix avec une hausse moyenne cette année-là.

Pour 2014, l’Indicateur de Tension Immobilière de MeilleursAgents.com faire ressortir une forte diminution par rapport à il y a 4 ans puisqu’il n’y a plus que 0.8 acheteurs pour un vendeur dans les grandes villes et 0.5 acheteurs pour un vendeur en zone rurale. Des chiffres encore un peu plus bas que ceux observés au 1er janvier 2013. Cela explique notamment pourquoi les prix immobiliers ont fortement baissé en zone rurale et qu’ils ont également commencé à baisser dans la majorité des grandes villes.

Pour 2014, MeilleursAgents prévoit donc une baisse de prix des logements bien plus importante : "si les taux restent stables, nous devrions observer une baisse des prix de l’ordre de -3 à -5% à Paris et Lyon (ITI à 1,2), et de -5 à -7% à Marseille (ITI à 0,8). À l’échelle de la France (ITI à 0,5), la baisse des prix devrait être supérieure à -7% sur les six prochains mois avec des volumes de transaction réduits."

C’est une diminution des prix beaucoup plus franche que celles prévues par les autres réseaux d’agences immobilières (entre -2 et -4 % dans l’ensemble à taux stables). Attendons la fin de l’année pour savoir qui avait vu le plus juste.

Pour rappel pour ceux qui n’ont pas lu notre guide de l’achat immobilier en 2019 ou notre article sur l’évolution future de la démographie et son impact sur les prix, le nombre de vendeurs va fortement augmenter dans les années à venir par le simple vieillissement de la population. Les baby-boomers vont notamment partir progressivement à la retraite. Dans le même temps le nombre d’acheteurs en âge d’acheter un logement restera globalement stable. Cela ne semble donc que le début d’un marché d’acquéreurs après une longue période où les vendeurs dictaient leurs conditions (de 2000 à 2011 dans les grandes villes et de 2000 à 2007 en zone moins dynamique) .

Article initial publié le 23/01/2014

Pour aller plus loin :

- Retrouvez nos prévisions pour l’immobilier en 2019.

- Découvrez tous nos conseils pour bien acheter en 25 questions.

- Utilisez ces 7 sites pour suivre l’évolution des prix de l’immobilier dans votre secteur.

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