SCI et IFI : Tout comprendre pour une fiscalité avantageuse

Auteur : David LELONG

Qu’il s’agisse d’un projet d’investissement immobilier ou d’une réalité déjà concrète sur votre patrimoine, il est important de comprendre les différentes notions relatives à la structure de votre SCI et à l’IFI. En effet, si l’Impôt sur la Fortune Immobilière s’applique à vos propriétés, son calcul concerne également la valeur des parts de votre SCI. Avec une vision précise des abattements possibles et des avantages de ce type d’investissement, vous profitez d’une fiscalité avantageuse sur vos biens immobiliers en toute simplicité. Nous vous expliquons ici toutes les informations importantes pour vous guider.

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Quelles données prendre en compte dans le calcul de l’IFI ?

Lorsque les biens sont détenus en direct et constituent un patrimoine immobilier de plus de 1,3 millions d’euros en valeur nette, le contribuable et son foyer fiscal peuvent appliquer un abattement de 30% sur la valeur vénale du bâtiment qui représente sa résidence principale. Toutefois, ce type de déduction fiscale ne peut être attribué si cette dernière est détenue par le biais d’une SCI. Une décote est cependant envisageable et tient compte de la difficulté d’une possible revente des parts sociales de votre société. Allant de 10% à 20%, cet abattement spécifique varie notamment selon les statuts ou le nombre d’associés de la SCI. Le calcul de la valeur de vos parts est donc essentiel dans votre déclaration IFI afin de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.

ifi sci

Comment déterminer la valeur des parts SCI pour votre déclaration ?

Lorsque vous investissez dans l’immobilier par le biais d’une SCI, les parts sociales détenues par les différents associés font également partie de votre patrimoine immobilier. Au 1er janvier de chaque année, la valeur de ces parts est donc déterminée selon différentes étapes :

  • l’estimation de votre bien selon la valeur du marché immobilier à cette date
  • la détermination du prix de vente de vos parts sociales
  • l’application du coefficient de composition immobilière
  • la soustraction de vos biens professionnels si vous en possédez

Exemple : Si une SCI est propriétaire de plusieurs biens immobiliers pour une valeur totale de 400 000 euros, ainsi que d’actifs financiers à hauteur de 100 000 euros, et que la société est décomposée en 100 parts sociales. Le prix d’une part sociale est alors de 500 000 / 100 = 5 000€. L’associé X qui détient alors 30% des parts de la SCI pour une valeur de 15 000 euros voit ses parts estimées à 120 000 euros avec un coefficient immobilier de 80% et une part pour l’IFI de 4 000 euros.

Quels sont les abattements possibles ?

Dans un premier temps, il est essentiel d’estimer au plus juste votre bien immobilier, en s’attachant à l’évaluer selon le prix du marché. Vous pouvez ensuite déduire les dettes qui demeurent au 1er janvier de l’année d’imposition et appliquer la décote correspondant à votre situation. Le barème de l’IFI quant aux parts de SCI est d’ailleurs exactement le même que pour le calcul d’impôt de tous les autres biens soumis à celui-ci. De plus, les décotes peuvent être cumulées en toute légalité. Vous pouvez alors appliquer une décote à chaque associé au titre que les parts sociales se vendent plus difficilement qu’un bien intégral, mais également ajouter une décote de minorité pour l’associé minoritaire.

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Pourquoi monter une SCI pour investir dans l’immobilier ?

Selon le type d’investissement immobilier réalisé, il peut s’avérer particulièrement intéressant de créer une SCI afin de détenir le bien souhaité tout en réduisant le coût de l’IFI qui s’y applique. Des avantages certains et des économies qui sont d’autant plus conséquentes encore lorsqu’il s’agit d’une résidence secondaire. En effet, lorsque vous constituez une Société Civile Immobilière avec des proches ou des membres de votre famille, chaque associé bénéficie d’une décote “d’illiquidité” sur la valeur des parts sociales qu’il détient. Un avantage fiscal intéressant qui tient compte de la difficulté de revente des parts sociales. Vous pouvez également donner des parts de votre SCI à vos enfants majeurs lorsque ceux-ci ne font plus partie de votre foyer fiscal. Une fois la transmission du patrimoine effectuée, seules les parts sociales des parents sont prises en compte dans le calcul de l’IFI. Une façon simple de réduire vos impôts, mais aussi de réaliser une donation avec des frais moindres.

S’il s’agit d’une résidence secondaire, vous pouvez rester gérant de la SCI et conserver l’usufruit du bien tout en léguant un patrimoine immobilier intéressant à vos enfants de votre vivant. En revanche, s’il est question d’une résidence principale, ces derniers seront soumis à la taxation des plus-values immobilières puisque le bien concerné ne constitue pas leur résidence principale à eux. Ce montage n’est donc pas toujours conseillé selon l’utilité du bien acheté.

Comment diminuer légalement l’IFI appliqué à vos biens immobiliers ?

Afin de réduire l’IFI relatif à vos biens immobiliers détenus par votre SCI, quelques bons réflexes sont indispensables dans l’évaluation de la valeur de votre bien. Tout d’abord, vous devez vous assurer de présenter un prix qui correspond à ce qu’un acheteur pourrait vous en offrir lors d’une éventuelle mise en vente, sans surestimer votre immeuble ou votre maison. La difficulté de revente de vos parts sociales jouent en effet sur les abattements légaux possibles, notamment lorsque une clause d’agrément des cessions est notifiée dans les statuts de votre SCI.

Ensuite, vous devez prendre en compte les décotes qui s’appliquent à votre situation. En effet, vous avez le droit à un abattement de 30% s’il s’agit de votre résidence principale, et une décote est également possible sur les biens loués mais présentent un calcul variable qu’il vous revient de réaliser. S’il s’agit d’une location de longue durée avec un locataire qui en fait sa résidence principale, votre abattement pourra aller jusqu’à 20%.

Attention toutefois, selon le type de montage de votre SCI, vous ne pourrez prétendre à bénéficier de décotes supplémentaires si vous avez profité d’un dispositif défiscalisé tels que ceux de la loi Pinel ou le Censi-Bouvard. Le fisc estime alors que les contraintes de durée minimum font partie intégrante du système proposé.

Si la mise en place d’une SCI représente certaines démarches administratives qui peuvent sembler fastidieuses et nécessite la rédaction d’un acte notarié impliquant des frais à sa création, cette forme juridique est donc parfaitement conseillée pour réaliser vos investissements immobiliers tout en réduisant l’impôt sur la fortune immobilière qui s’applique à votre patrimoine.

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