Fiscalité des SCI : comment ça fonctionne ?

Auteur : David LELONG

Une Société Civile Immobilière (SCI) est un dispositif utilisé par de nombreux investisseurs souhaitant se tourner vers l’immobilier. Cela permet à un groupe de personnes d’être propriétaires d’un ou plusieurs biens immobiliers, ensemble. Celle-ci est avantageuse à différents niveaux, expliquant ainsi son succès grandissant. Toutefois, avant de se lancer dans la création de cette dernière, il est important d’en comprendre toutes les subtilités, notamment en ce qui concerne la fiscalité de cette dernière.

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Fonctionnement général des impôts sur une SCI

Lorsque vous souhaitez créer une SCI, vous serez amené à prendre plusieurs décisions afin d’en définir le fonctionnement. Parmi elles, nous retrouvons celle concernant la fiscalité de la société. Deux choix s’offrent alors à vous : une SCI avec impôt sur le revenu (IR) ou bien avec impôt sur les sociétés (IS). Ces deux régimes fiscaux fonctionnent de façon différente, et nécessitent alors une réflexion particulière afin de choisir celui correspondant le mieux aux besoins des associés et de la société.

Avant toute chose, il convient de définir le fonctionnement des impôts dans le cadre d’une SCI. Il est à noter que la société doit réaliser cette déclaration chaque année, sans exception, à une date précise. En effet, celle-ci devra être faite avant le deuxième jour ouvré suivant le premier mai N, pour les loyers de N-1. Afin de faciliter les démarches et que les déclarations puissent être effectuées à tout moment, ces dernières se font désormais par internet. Le formulaire à remplir dépendra de votre situation et plusieurs données sont à prendre en compte afin de mener à bien votre déclaration (type de bien détenu, régime des associés…).

Obligatoire, cette procédure peut parfois sembler un peu complexe. Il vous sera alors recommandé de solliciter un professionnel pour mener à bien votre démarche.

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SCI avec impôt sur le revenu (IR)

En règle générale, les associés d’une SCI optent pour la formule IR, avec une imposition sur les impôts sur le revenu. Dans le cas présent, ce sont les associés de la société qui seront imposés, en fonction des parts qu’ils détiennent dans la société. Cette imposition se fait sur les revenus de capitaux mobiliers et en particulier sur la quote-part de résultat lui revenant. Nous retrouvons également cette formule sous le nom de “revenus fiscalement transparents”.

Il est important de relever qu’une SCI fonctionnant avec l’impôt sur le revenu ne pourra mettre en avant que des contrats de location d’habitation et non des locations commerciales ou professionnelles.

SCI avec impôt sur les sociétés (IS)

Lorsque vous créez votre SCI, vous pourrez également choisir l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas-là, ce sont les bénéfices et les plus-values qui seront pris en compte et la notion de transparence disparaît. Contrairement à l’IR, une SCI avec IS pourra alors proposer différents types de location (habitation, commercial…).

Notez qu’en cas de distribution des bénéfices sous forme de dividendes, les associés peuvent cependant être imposés.

Comment choisir le type de fiscalité ?

Par défaut, c’est l’impôt sur le revenu qui sera établi lors de la création d’une SCI, toutefois, il vous sera possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Ce choix devra alors être fait judicieusement après une étude détaillée des projets de la SCI et des situations de chaque associé. Avant de prendre toute décision, il est essentiel de prendre en compte le fait qu’opter pour l’IS est un choix irrévocable. Vous ne pourrez ainsi pas basculer sur l’IR en cours de vie sociale de la société.

Le choix du type de fiscalité devra alors être réfléchi et tenir compte des différents avantages et inconvénients de chaque formule. À titre d’exemple, l’IR peut parfois être plus intéressant notamment lors de la création de la SCI, en raison des différentes charges. À l’inverse, l’IS peut s’avérer particulièrement rentable en offrant la possibilité d’amortir la valeur du bien immobilier.

Les différents impôts auxquels peuvent être assujetties les SCI

Il est important de prendre également en compte les différents impôts pouvant vous être imposés dans certains cas de figure. Il sera alors recommandé d’anticiper ces derniers lors de la création de votre SCI et lors du calcul concernant sa rentabilité.

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

Lorsque votre SCI est en possession de biens immobiliers sujets à la taxe foncière ou que cette dernière loue un bien meublé, celle-ci sera certainement soumise à la CFE. La CFE est un impôt local faisant partie de la Contribution économique territoriale. Toutefois, celle-ci ne sera pas appliquée dans tous les cas et une exonération est parfois possible, notamment lors de la première année d’existence de la société. Il existe également d’autres cas de figure pour lesquels une exonération est possible. En effet, lorsque le chiffre d’affaires de la SCI ne dépasse pas 5 000 euros à l’année, lorsque les biens immobiliers loués à des tiers ne dépassent pas 100 000 euros bruts sur un an, etc.

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L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Dans certains cas, une SCI peut être soumise à l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Ce dernier est en effet appliqué aux foyers fiscaux détenant un patrimoine immobilier d’une valeur nette supérieure à 1,3 million d’euros. L’article 965 du Code général des impôts précise que cet impôt considère tous les biens et droits immobiliers, que ces derniers soient détenus directement ou indirectement.

Découvrez tout sur le sujet IFI et SCI.

L’option pour la TVA

Lorsque l’on parle de SCI, la question de la TVA, cet impôt sur la consommation, peut alors se poser. En effet, dès lors que votre SCI possède des locaux professionnels, il vous sera possible de soumettre les loyers en question à la TVA (taxe sur la valeur ajoutée). De manière à ce que cet impôt soit mis en place, un courrier doit être adressé au Service des Impôts et des entreprises afin de leur faire part de votre intention.

Les Sociétés Civiles Immobilières sont soumises à différents impôts qu’il vous faudra impérativement prendre en compte lors de la création de cette dernière. Ceux-ci devront alors être anticipés et des décisions devront être prises dès la constitution, afin de déterminer le type de fiscalité mis en place.

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