Qu’est-ce qu’une SCI ?

Auteur : David LELONG

Une société civile immobilière (SCI) présente différents avantages pour acheter et gérer à plusieurs un patrimoine de biens immobiliers.

Retrouvez ici tout ce qu’il faut connaître sur la création d’une SCI, en quoi cela consiste, quels sont les différents types de société possibles, ce que contiennent les statuts, les impôts d’une SCI, la gestion d’une telle société ou encore la cession de parts ou la dissolution d’une société civile immobilière.

 

Définition d’une SCI

La société civile immobilière (SCI) est une société ayant pour objet l’immobilier. Elle n’a pas de but commercial. Cela signifie que vous ne pouvez pas faire de l’achat-revente via une SCI.

Il s’agit donc d’une structure légale qui permet l’achat et la gestion d’un bien immobilier par au moins 2 personnes. Ces personnes peuvent être des personnes physiques ou morales.

Ainsi, la SCI constitue une personne morale en tant qu’entreprise. C’est elle qui est propriétaire des biens. Cela peut éviter certains désavantages de l’indivision.

La société est créée avec un capital social de départ, elle est fractionnée en différentes parts qui sont réparties entre les différents associés.

La SCI n’échappe pas à l’impôt comme nous le verrons ci-dessous, mais elle permet de bénéficier d’un cadre juridique qui offre certains avantages fiscaux ou de faciliter les successions.

SCI : société civile immobilière en France

Types de SCI

Il existe différentes catégories de société civile immobilière en fonction des usages, de la constitution des associés, des types de biens immobiliers, de l’activité, etc. d’après le code du commerce.

SCI de gestion ou de location

C’est le cas le plus fréquent de SCI. Il s’agit d’acheter et de mettre en location un ou plusieurs biens immobiliers et de les gérer par l’intermédiaire de cette société.

SCI familiale

Tous les associés de ce type d’entreprise sont des membres d’une même famille. Cela permet de gérer des immeubles, appartements ou maisons que l’on souhaite conserver au sein d’une même famille et gérer à plusieurs.

Cela a notamment l’avantage de faciliter la donation ou la succession d’un patrimoine immobilier entre parents et enfants ou entre grands-parents et petits-enfants. En effet, transmettre des parts d’une SCI sera plus avantageux que de transmettre un bien immobilier. Le partage peut également être fait de manière beaucoup plus simple en fonction du capital de la société et de son nombre de parts.

Retrouvez toutes nos informations et conseils pour votre SCI familiale.

Ces 2 premières catégories représentent la majorité des sociétés civiles immobilières, mais il en existe également d’autres à connaître.

SCI de jouissance à temps partagé

Cette structure spécifique permet de partager le temps de jouissance du bien en fonction des parts que chacun possède.

Ainsi, chaque associé aura le droit à une période d’occupation du logement en fonction du nombre de parts qu’il possède.

Cela peut être très pratique pour acheter une résidence secondaire à plusieurs et en partager le temps d’utilisation entre les différents propriétaires.

SCI d’attribution

La particularité d’une SCI d’attribution (SCIA) est de construire ou d’acheter un immeuble et de prévoir dans les statuts la division en lots qui seront attribués à chacun des associés en fonction de ses parts.

Dès la séparation des lots, la dissolution de la SCI d’attribution est prononcée.

SCI de Construction vente

Vous pouvez également entendre parler d’une SCI de Construction Vente (SCICV). Il s’agit d’une structure particulière qui permet de construire un bien immobilier dans le but de le vendre directement après pour en dégager un bénéfice. Cela concerne donc les promoteurs immobiliers plutôt qu’un particulier.

Comment créer une SCI ?

La création d’une SCI peut se faire assez facilement et très rapidement.

Pour créer une SCI, il faudra définir :

  • Qui sont les associés ? Qui sera le gérant ?
  • Quels seront les statuts ?
  • Quel est le montant du capital social ? Sera-t-il variable ou fixe ?
  • Quels sont les apports (en nature ou en numéraire) ?

Une fois tous ces éléments définis dans les statuts, il faudra ensuite :

  • Réaliser un enregistrement au centre des impôts
  • Publier dans un journal d’annonces légales
  • S’inscrire au Tribunal de commerce

Ce dernier pourra alors délivrer le KBIS de la SCI à l’issue de toutes ces formalités de création.

Quel est l’intérêt de créer une SCI ?

Même si ce montage n’est pas la réponse à tout, la constitution d’une SCI procure des avantages de gestion, de transmission et de fiscalité dans certaines situations.

Le recours à ce type de société est très fréquent et très bien maitrisé par les notaires, experts comptables ou encore les banquiers.

Cela permet d’éviter également les blocages qui peuvent exister dans le cas d’une indivision sur un logement.

En contrepartie, cela occasionne quelques coûts supplémentaires et un peu plus de démarches administratives.

Rédaction des statuts de la société civile immobilière

Pour la rédaction de vos statuts de SCI, vous pouvez faire appel à un professionnel (société spécialisée en ligne, expert-comptable, avocat, notaire, etc.) ou bien les rédiger vous-même en prenant soin de n’oublier aucune des mentions obligatoires (gérant, associés, capital social, apports, etc.) et d’être le plus précis possible dans la gestion des différents besoins.

Quel est le coût pour créer une SCI ?

La création n’est pas ce qui est le plus coûteux. Cela peut varier entre 350 et 500 € pour des offres où tout est géré en ligne par des sites spécialisés à environ 1 000 € par un comptable ou entre 1 000 et 2 000 € par un avocat ou un notaire. Cela va donc dépendre de qui gère les formalités de création.

Comme pour vos autres contrats, il convient d’être vigilant sur la qualité des documents fournis car les enjeux en cas de manquement ou de mauvaise formulation peuvent être importants. Mieux vaut bien vous faire conseiller pour cela.

Les avantages et inconvénients d’une société civile immobilière

La plupart des avantages d’une SCI vont être d’ordre fiscal ou successoral. Le cadre juridique permet d’acheter et de louer une propriété à plusieurs personnes avec un mode de gestion défini par les statuts.

Voici quelques-uns des avantages principaux de la société civile immobilière :

  • Lors d’une donation ou succession à un enfant ou à un petit enfant, les héritiers bénéficient de certains abattements comme expliqué dans la donation d’un bien immobilier. La valeur des parts sociales est généralement moins élevée que la valeur des biens immobiliers eux-même et il peut y avoir des crédits immobiliers à déduire de celle-ci. Cela permet ainsi de réduire l’imposition sur ces donations ou successions.

Il est également plus simple de donner et de répartir des parts sociales qu’un immeuble. La transmission de propriété est ainsi facilité tout en préservant au maximum le patrimoine familial.

  • Cela peut permettre d’offrir une solution plus sécurisante pour un couple non marié par rapport à l’indivision.
  • Pour des associés qui bénéficient déjà de revenus importants, il est possible de privilégier une imposition sur les sociétés afin de ne pas être directement impacté fiscalement à titre personnel sur les revenus de la SCI.

Ainsi, les bénéfices d’une SCI peuvent être élevés en fonction du montant des parts et de la valeur des biens immobiliers possédés.

La comptabilité

Parmi les quelques inconvénients, outre, les démarches administratives pour la création, pour céder des parts ou pour la dissolution, il faut également prévoir de gérer toute la comptabilité des opérations d’achat, de vente ou de mise en location des biens immobiliers de la SCI.

Il faudra également prévoir de réaliser une assemblée générale chaque année.

Les impôts en SCI

Pour profiter pleinement des bénéfices fiscaux qu’une SCI peut procurer, il convient de bien connaître tout ce qui concerne les impôts d’une SCI. Voici les principaux éléments à étudier au niveau fiscalité.

Déclaration de revenus : IS ou IR ?

Les associés devront choisir si les revenus de la société sont imposés à l’impôt sur les sociétés (IS) ou à l’impôt sur le revenu (IR).

Cette décision de régime fiscal impacte fortement la rentabilité de vos opérations d’investissement immobilier en SCI. Prenez donc bien le temps d’étudier les différentes options et de mesurer les impacts pour chacun des associés avant de faire un choix.

Pour cela, retrouvez plus de détails dans “SCI : IR ou IS ?“.

Par exemple, une SCI à l’IS pourra déduire l’amortissement du bien immobilier ou encore les frais d’achat comme les frais de notaire ou encore les frais d’agence des recettes, c’est-à-dire des loyers perçus. Ce qui permettra de réduire fortement l’imposition des premières années d’investissement.

Imposition d’une plus-value immobilière

Lorsqu’un appartement, une maison ou un immeuble appartenant à une SCI est vendu, l’imposition sur l’éventuelle plus-value immobilière réalisée va dépendre du régime fiscal de la société.

Pour une société à l’impôt sur le revenu, la plus-value sera taxée au prorata des parts des associés comme pour une vente immobilière d’un particulier (voir notre page sur la plus-value immobilière).

Pour une société à l’impôt sur les sociétés, la plus-value sur les immeubles vendus sera imposée comme une plus-value professionnelle. Elle sera calculée en fonction des amortissements comptables réalisés depuis son achat et il y aura aucun abattement pour durée de détention.

Retrouvez toutes nos informations sur la plus-value immobilière en SCI.

TVA

Certaines SCI sont assujetties à la TVA. Cela va notamment concerner certaines qui louent des biens à usage professionnel (cela va dépendre si les biens sont loués nus ou aménagés). Le taux de droit commun en vigueur de 20 % s’applique.

En revanche, une SCI pour des biens à usage d’habitation (location meublée ou nue) ou agricole n’est pas soumise à la TVA. Elle en est exonérée.

CFE

La plupart des SCI ne payent pas la CFE, la cotisation foncière des entreprises.

Certaines sociétés civiles immobilières peuvent être soumises à la CFE, notamment les plus importantes qui génèrent plus de 100 000 € de recettes par an dans le cadre d’une imposition à l’impôt sur le revenu des associés et en location nue.

Cession de parts et dissolution d’une SCI

La vie d’une société évolue en fonction des désirs et besoins de ses associés. Ainsi, quelques années après la création de l’entreprise, il va être possible de réaliser :

Cession de parts sociales

Il arrive qu’un associé veuille sortir d’une SCI. Il va devoir céder ses parts sociales à un autre associé (ou à un tiers avec l’accord des autres associés).

Il va falloir consigner par acte sous seing privé ou chez un notaire cette cession des parts par un imprimé 2759 dans le mois suivant sa réalisation.

Il y aura des droits d’enregistrement à payer correspond à 5 % du prix de cession. Cela peut également déboucher sur le paiement d’une imposition sur la plus-value réalisée sur ces parts.

Dissolution d’une société civile immobilière

Il y a plusieurs raisons qui peuvent provoquer la dissolution d’une SCI :

  • Sans prorogation de sa durée de vie prévue (99 ans maximum), la société peut expirer.
  • Sur décision des associés à la majorité.
  • Lors de la réalisation de son objet. C’est notamment le cas pour une SCI d’attribution ou de Construction Vente qui a une durée de vie très limitée.
  • En cas de faillite ou de dissolution prononcée par un tribunal.

Dissoudre une société civile immobilière prend du temps. En effet, il va falloir nommer un liquidateur (par exemple, le gérant) et il devra accomplir un certain nombre de formalités comme le dépôt au greffe de l’arrêt de compte définitif de liquidation, la répartition de l’actif social entre les associés ou encore la publication d’une annonce légale.

De plus, cela a un coût. Il va falloir payer des droits et taxes sur le partage des actifs.

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