Créer une SCI pour un achat immobilier à plusieurs

Auteur : David LELONG

La création d’une SCI, Société Civile Immobilière, permet de réaliser un achat immobilier à plusieurs personnes. Monter une SCI présente différents avantages pour investir à plusieurs, pour acheter un bien quand on n’est pas marié ou pacsé ou pour faciliter la donation / succession de logement. La Société Civile Immobilière est indispensable dans certaines situations. Elle permet également de payer moins d’impôts dans certains cas.

 

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI est une Société Civile Immobilière, aussi appelée Société de Gestion Immobilière. C’est une société civile qui a pour objet l’immobilier. Les propriétaires, nommés les associés, détiendront des parts de la société.

C’est la SCI qui réalise l’achat d’un ou plusieurs biens immobiliers et qui en est l’unique propriétaire. Cette solution est souvent utilisée pour des investissements en immobilier locatif à plusieurs. C’est en effet le cadre légal idéal pour ce type d’investissements collectifs.

La constitution d’une SCI permet également de réaliser un ou plusieurs achats de logements par les membres d’une famille. On parle dans ce dernier cas d’une SCI familiale. Le recours à une société civile immobilière est très pratique pour l’achat d’une résidence familiale ou pour un achat par des concubins.

Quand le patrimoine est important, la SCI permet également d’améliorer les successions et donations à ses enfants.

Création d’une société civile immobilière

Une SCI est une société qui a un objet particulier, l’immobilier. Pour en créer une en France, il faut donc suivre la même procédure que pour la constitution de n’importe quelle société :

- La rédaction des statuts de la SCI.

- La publication d’une annonce légale pour avertir de sa création dans un journal d’annonces légales (JAL)

- L’enregistrement des statuts de la société civile immobilière auprès du Centre des Formalités des Entreprises (CFE)

- L’enregistrement des statuts au Greffe du Tribunal de commerce dont vous dépendez.

Il est important de vous faire accompagner dans votre démarche de création de SCI. Vous pouvez vous adresser aux services d’un notaire, d’un expert-comptable, d’un avocat ou encore à d’un cabinet spécialisé. Il est également possible de créer sa SCI en ligne en moins de 48h avec tous les documents nécessaires pour débuter votre activité et cela pour un coût très abordable.

Créer son entreprise avec le formulaire m0

La procédure d’une création de SCI passe notamment par une déclaration d’immatriculation d’une Société Civile (Cerfa n°13958*04), aussi appelé formulaire m0 pour SCI.

Ce document sert à enregistrer officiellement votre entreprise. Il contient notamment le nom, le mode de fonctionnement, le siège social, les coordonnées du gérant, etc. Ce formulaire reprend notamment tous les éléments importants de chaque statut.

Quels éléments doivent figurer dans ces statuts ?

Les statuts de votre société civile immobilière sont très importants car ce sont eux qui régissent le cadre juridique de votre SCI (type, régime d’imposition, etc.) et qui définissent son capital ainsi que sa répartition en parts entre les différents associés.

Voici les éléments obligatoires qui doivent figurer dans les statuts d’une SCI :

  • La forme de la société (de location ou pas)
  • Les apports et la répartition des parts sociales (l’apport peut aussi bien se faire en numéraire (argent) qu’en nature (autres biens que de l’argent, par exemple un bien immobilier)
  • La dénomination
  • Le siège social
  • Le capital social
  • L’objet social
  • La durée de vie
  • Les modalités de fonctionnement
  • L’identité de chacun des associés et du gérant

Vous pourrez également choisir entre l’impôt sur les revenus et sur les sociétés pour votre SCI au moment de sa création.

Il s’agit d’un véritable contrat d’entreprise qui n’est pas à rédiger à la légère. Plus vous préciserez les choses et plus vous serez serein dans le fonctionnement et la gestion de votre patrimoine immobilier. Spécifiez donc bien chaque droit et chaque devoir des associés dans chaque cas de figure possible. Mieux vaut bien se faire conseiller sur le montage juridique de son dossier de création de SCI.

Les avantages d’un achat de logement par la constitution d’une SCI

Comme nous l’avons vu dans la définition de la SCI, il y a trois principales catégories de projet pour lesquels il est intéressant de créer une société pour l’acquisition d’un appartement ou d’une maison :

- L’achat de biens immobiliers par des concubins : pour un couple qui n’est ni marié ni pacsé, la SCI permet de contourner les inconvénients de l’achat en indivision. Créer une SCI peut permettre de mieux protéger un achat à deux. Notre avis sur le choix “SCI ou indivision ?” fera l’objet d’un prochain article spécifique complet sur le sujet.

- L’investissement dans des logements à plusieurs : la SCI permet de gérer des achats collectifs que les personnes soient de la même famille ou non. C’est généralement le cas pour l’achat d’un immeuble étant donné les sommes d’argent nécessaire à cet investissement.

- La réduction des droits de donation : la création d’une entreprise permet de réduire sensiblement l’imposition des donations (meilleure prise en compte des dettes, possibilité d’optimiser en fonction des abattements successifs, possibilité de décote, etc.). C’est la raison principale qui intéresse de nombreux particuliers à créer une SCI, notamment familiale.

Cela permet notamment de préciser très clairement les droits de chacun sur l’immeuble, les modalités de vente, etc. via la rédaction d’un statut adapté. On obtient ainsi un dossier bien plus complet qu’avec une simple règle d’indivision. Chaque associé aura un droit de vote en fonction de ses parts (généralement proportionnelles à ses apports) qui lui permettra de s’impliquer dans la gestion du gérant, de donner son avis, de voter pour une optimisation de la fiscalité plus favorable, etc.

Les avantages fiscaux de cette forme juridique pour un investissement immobilier font tout l’intérêt de ce type d’entreprise.

Les inconvénients de la SCI

Si l’utilisation d’une SCI est avantageuse, voire indispensable, dans de nombreuses situations, il est néanmoins important d’en connaître les inconvénients avant d’en monter une :

- Responsabilité sur vos biens personnels des dettes de la SCI : chaque associé est responsable indéfiniment des dettes de la société civile immobilière dans la limite en proportion de ses parts de capital social.

- Des formalités administratives non négligeables : c’est une société et cela impose donc des obligations comptables, juridiques et fiscales. Ceci représente un coût et demande du temps pour la gestion.

La création d’une SCI doit donc être un projet murement réfléchi et réalisé dans un but précis.

Cession de parts et dissolution

Si l’un des associés souhaitent mettre en vente ses parts sociales, il doit respecter les règles définis pour cela dans les statuts. On parle alors de cession de parts de SCI. Il y a un certain nombre de règles à connaître pour cela, notamment au niveau de l’imposition des plus-values. Il faut notamment l’accord unanime des associés, un enregistrement de cession auprès des impôts et un dépôt de l’acte au greffe.

Plus rarement, il est possible de mettre fin à cette entreprise avant la fin de sa durée de vie. On parle alors de liquidation ou de dissolution de la SCI. Il y a 7 principales à suivre pour cela. Il faut également prévoir un certain coût, comptez de l’ordre de plusieurs centaines à plusieurs milliers d’euros en fonction du capital et de son fonctionnement.

Les livres sur les sociétés civiles immobilières

Comme nous venons de le voir, une société civile immobilière présente de nombreux avantages mais elle ne se fait pas à la légère. Vous devez prendre le temps de vous informer sur ce que cela entraîne et sur le fonctionnement d’une SCI.

Pour vous y aider, il existe de nombreux livres qui traitent en détail de ce sujet, dont notamment :

  • Les sociétés civiles immobilières : Guide pratique : la référence des livres sur les SCI, assez technique et pointu, s’adresse à des personnes qui ont déjà des notions sur une SCI
  • Guide pratique de la SCI : un ouvrage assez complet et abordable pour un néophyte.

Mise à jour : l’imposition des revenus fonciers et des plus-values immobilières de votre SCI va dépendre de son régime fiscal. Vous avez le choix entre l’impôt sur les revenus (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS). Découvrez comment choisir entre IR et IS pour votre SCI. Bien maîtriser la fiscalité d’une telle entreprise permet de mieux faire fructifier votre patrimoine immobilier.

En outre, vous pouvez utilisez ce service pour créer directement en ligne votre SCI et recevoir sous 48h chez vous votre K-BIS (rédaction des statuts, vérification, dépôt d’annonce légale et immatriculation au RCS du greffe).

Avant d’acquérir votre logement à plusieurs, posez-vous ces 25 questions avant votre premier achat d’appartement et apprenez à bien choisir votre assurance emprunteur sur plusieurs têtes pour un total de 100 %.

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