CFE et SCI : Ce qu’il faut savoir

Auteur : David LELONG

À l’instar des autres entreprises, la Société Civile Immobilière (SCI) n’échappe pas au système d’imposition français. Ainsi, chaque année, les SCI doivent donc s’acquitter de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Pour calculer le montant de cette taxe, la valeur des biens immobiliers ainsi que la domiciliation de la SCI vont avoir un impact important. Avant de se lancer dans un projet de SCI, il est donc important d’avoir en tête l’obligation de paiement de la CFE. Afin de comprendre le fonctionnement de cet impôt et connaître en détail le coût de ce dernier, nous vous présentons ici en détail la CFE et son poids sur les SCI.

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À quoi correspond la CFE pour les SCI ?

La CFE est un impôt local qui compose la Contribution Économique Territoriale (CET). Dès lors qu’une société dispose d’un bien immobilier, elle doit s’acquitter de cette taxe. La CFE s’applique à toutes les sociétés, sans prendre en compte la nature de l’activité ou bien le régime d’imposition. Les SCI sont donc concernées par cette taxe pour les biens utilisés pour l’exercice de leur activité professionnelle non-salariée.

cfe sci

Comment s’applique la CFE à une SCI ?

Selon la définition de la CFE, la SCI est donc bien concernée par le paiement de cette taxe. Cet impôt est imposé à toutes les SCI qui exercent une activité professionnelle régulière et non-salariée au sein de locaux situés en France. Cet impôt local ne s’applique que sur les biens immobiliers tels que ses bureaux ou son siège social que la SCI utilise pour exercer son activité. Les biens que la SCI loue à des tiers ne sont donc pas concernés par cette taxe.

À noter : la CFE sera étendue aux biens immobiliers loués à des tiers dans le cas où la SCI retire de son activité un chiffre d’affaires annuel supérieur à 100 000 €.

Comment connaître le montant de sa CFE ?

En fonction de la situation et des caractéristiques de chaque SCI, le montant de la CFE va être différent. Pour calculer le montant de cette taxe, un certain nombre de critères doivent être pris en considération :

  • Valeur locative des biens immobiliers appartenant à la SCI
  • Taux d’imposition adopté dans la commune
  • Chiffre d’affaires de la SCI

Pour connaître la valeur de chacun de ces critères, il est nécessaire de connaître les différentes méthodes de calcul.

Valeur locative

La valeur locative du ou des biens immobiliers dont la SCI est propriétaire est calculée directement par la Commission Départementale des Valeurs Locatives des Locaux Professionnels (CDVLLP). Pour calculer ce montant, cette commission s’appuie sur des grilles tarifaires établies selon l’état du marché locatif de la collectivité territoriale. Afin d’affiner au mieux la valeur locative, la surface et les différentes caractéristiques du bien locatif seront également prises en compte.

À noter : la valeur locative à prendre en compte correspond à celle de l’année N-2.

Taux d’imposition

Une fois que le montant de la valeur locative est connu, il faut le multiplier par le taux d’imposition CFE. Le taux qui sera appliqué est celui en vigueur dans la commune où la SCI est domiciliée. Sachez que ce taux peut varier de manière significative d’une commune à l’autre : taux entre 15% et 35% selon les villes.

Chiffre d’affaires

Le dernier critère à prendre en compte dans le calcul du montant de la CFE est le chiffre d’affaires de la SCI. Lorsque la valeur locative du bien immobilier de la SCI est faible, c’est le chiffre d’affaires de l’année N-2 qui servira comme base d’imposition pour le calcul de la CFE. À partir du chiffre d’affaires de la SCI, l’administration fiscale va appliquer un forfait minimum de cotisation foncière qui est réévalué annuellement. Pour l’année 2021, la base d’imposition minimum est de 223 € et peut monter jusqu’à 6 901 € pour les SCI dont le chiffre d’affaires dépasse les 500 000 €.

Comment déclarer la CFE ?

Lors de la création d’une SCI, il est nécessaire de réaliser une déclaration CFE avant le 1er janvier de l’année qui suit la création de cette structure. Cette déclaration se fait en remplissant le formulaire Cerfa n°14187. Afin de ne pas alourdir les démarches administratives liées à la SCI, sachez que cette déclaration doit être réalisée uniquement à la création de la structure. Sachez néanmoins que vous devez informer l’administration fiscale de tout changement pouvant modifier le montant de la CFE :

  • Modification de la surface du bien
  • Changement du nombre de salariés de la SCI
  • Cessation de l’activité

Pour informer l’administration de ces changements, il est nécessaire de remplir la déclaration 1447-M.

Comment s’effectue le paiement de la CFE ?

Pour payer la CFE, les SCI ont la possibilité de choisir entre un prélèvement annuel ou bien mensuel. Lorsque le gérant opte pour la mensualisation, un prélèvement mensuel automatique sera alors mis en place. Pour les SCI privilégiant le prélèvement annuel, celui-ci doit être effectué avant le 15 décembre de chaque année.

Il est important de noter que les modalités de paiement varient en fonction du montant de cette cotisation. En effet, dans le cas où la CFE est supérieure à 3 000 €, la SCI peut être réglée mensuellement ou bien en deux fois : 50% du montant avant le 15 juin et le solde restant avant le 15 décembre.

Quels sont les cas d’exonération ?

La CFE concerne donc toutes les SCI qui doivent payer un montant calculé en fonction de leur situation. Il faut noter que, dans certains cas, les SCI peuvent être exonérées du paiement de la CFE :

  • Lors de la première année de création de la société
  • Exonération de 50% du montant de la CFE pour l’année qui suit la création de la SCI
  • Le chiffre d’affaires de la SCI est inférieur à 5 000 €
  • Utilisation du bien immobilier de la SCI à des fins d’habitation
  • Location du bien immobilier à un tiers et un chiffre d’affaires inférieur à 10 000 €
  • Lieu d’implantation de la SCI dans des zones aidées

Pour bénéficier au maximum des exonérations de la CFE, il est conseillé de créer sa SCI en début d’année pour profiter pleinement de l’exonération lors de la première année.

Quel est le poids de la CFE sur les SCI ?

Si la SCI est une structure intéressante pour certains projets, il est important de prendre en compte les différents inconvénients liés à ce type de société. En effet, certains frais et impôts sont appliqués aux SCI et peuvent ainsi avoir un impact sur l’intérêt de cette entreprise. Particulièrement utilisée pour faciliter la transmission de patrimoine immobilier, la SCI est aujourd’hui une structure privilégiée par de nombreux particuliers. Afin d’éviter les mauvaises surprises et avoir conscience des frais qui sont inhérents à la SCI, il est donc important de connaître le coût de la CFE.

Calculée automatiquement par l’administration fiscale, cette cotisation fait partie des inconvénients de ce type de structure. En fonction des situations, le montant de cet impôt pourra être plus ou moins conséquent. Avant de se lancer dans la création d’une SCI, il est donc conseillé d’estimer le montant de cet impôt de manière à déterminer l’intérêt de la création de cette structure.

Est-il intéressant de monter une SCI malgré la CFE ?

Créer une SCI est une solution qui est de plus en plus adoptée par les Français, et ce notamment dans le cadre de transmission de patrimoine immobilier. Cette structure présente des avantages indéniables et permet d’optimiser au maximum différentes opérations financières et investissements. Néanmoins, si ce type de société se caractérise par une grande flexibilité, il est important de ne pas négliger les différentes obligations fiscales qui lui incombent.

Parmi ces obligations, le paiement de la CFE représente un élément qu’il ne faut pas négliger dans votre calcul. En effet, cette cotisation fait partie des frais supplémentaires qui sont imposés à toutes les SCI et que les gérants se doivent d’anticiper. Afin de déterminer si la création de cette structure est donc la solution la plus intéressante financièrement pour la transmission de votre patrimoine ou bien pour votre activité professionnelle, il convient donc d’anticiper le montant de cet impôt.

Pour vous aider dans le calcul de votre CFE, le recours aux services d’un professionnel du secteur peut s’avérer judicieux. En matière comptable et fiscale, vous pouvez notamment faire confiance aux experts comptables pour vous aider à déterminer le montant précis de la CFE qui vous sera appliquée. À partir de cette information, vous pourrez ainsi calculer plus précisément le coût lié à la gestion de votre SCI et déterminer les bénéfices que vous pourrez retirer de cette opération.

Avant de se lancer dans la création d’une SCI, il est donc nécessaire d’avoir en tête tous les frais liés à ce type de structure et notamment la Cotisation Foncière des Entreprises. Cette taxe peut être mensualisée ou bien annualisée afin de répondre au mieux à vos préférences concernant la gestion financière et comptable de votre société. Pour vous accompagner dans la bonne gestion et le suivi comptable de votre SCI, n’hésitez pas à vous tourner vers des professionnels et profitez de leur expertise.

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