Tout savoir au sujet de la TVA dans le cadre d’une SCI

Auteur : David LELONG | Date de modification : 22 juillet 2022

De plus en plus tendance, les SCI sont un moyen pour un groupe de personnes de mener à bien l’achat d’un ou plusieurs biens immobiliers et d’en devenir propriétaires. Lorsque l’on crée une telle société, plusieurs éléments sont à prendre en compte d’un point de vue financier : impôts, dépenses… Ainsi, peut également se poser la question de la TVA (Taxe sur la valeur ajoutée). En effet, cette dernière représente une composante importante de la fiscalité de la SCI et mérite une attention particulière. Toutefois, toutes les SCI ne sont pas soumises à cette taxe. Nous vous expliquons tout de l’assujettissement des SCI à la TVA (et le taux appliqué) qui est parfois une option.

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TVA pour une SCI : des distinctions importantes

La question de la TVA dans le cadre d’une SCI peut être complexe et ambiguë, c’est pourquoi nous allons ici définir les différentes hypothèses possibles de manière à démêler ce problème.

Une SCI peut en effet être assujettie à la TVA, toutefois ce ne sera pas toujours le cas. Cela dépendra de plusieurs données distinctes que nous allons détailler ici. Dans un premier temps, il s’agira de déterminer l’usage des biens immobiliers mis à la location. En effet, que ce dernier soit utilisé à des fins professionnelles, agricoles ou en pour une habitation, les règles appliquées ne seront pas les mêmes. Par ailleurs, pour chacun de ces cas se posera également la question concernant le type de bien : s’il est meublé, aménagé ou nu.

Chacune de ces données est prise en compte afin de déterminer si un bien immobilier sera soumis à la TVA. Nous verrons alors que dans certains cas, une exonération est possible.

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Un assujettissement selon l’usage du bien

Vous l’aurez compris, lorsqu’il s’agit de la TVA, l’usage du bien immobilier concerné joue un rôle majeur. Cet usage désigne en réalité le profil juridique du bien et ainsi les fins auxquelles il sera utilisé. Nous allons ici décrire les différentes situations ainsi que leur assujettissement à la TVA.

Location de biens immobiliers à usage professionnel

Un bien immobilier à usage professionnel sera un immeuble servant à l’exercice d’une activité commerciale ou artisanale. Concernant ce dernier, une distinction prendra place en fonction du type de bien : si ces derniers sont loués nus ou aménagés.

Lorsque la SCI loue des biens aménagés et à usage professionnel, cette dernière sera assujettie à la TVA. De cette manière, la TVA devra être ajoutée au montant du loyer. Il est à noter toutefois que puisque le locataire sera lui-même un professionnel, il sera ainsi également assujetti à la TVA et sera alors en mesure de la déduire de ses loyers. La SCI a donc ici pour activité un service et le bail devient un bail commercial. La société devient un marchand de biens et services.

Toutefois, lorsque les biens en question sont nus, la SCI sera exonérée de TVA. Il y a néanmoins une option pour l’entreprise pour être assujetti.

Opter pour cet impôt quand vous en avez le droit peut avoir un intérêt lorsque de nombreux travaux sont à réaliser dans l’immeuble en question.

Location de biens immobiliers à usage d’habitation

Ce type de location concerne les locaux visant à loger un ou plusieurs particuliers sur une durée indéterminée, qu’il s’agisse d’une résidence primaire comme secondaire.

Contrairement à l’usage professionnel, une SCI louant un bien immobilier à usage d’habitation sera exonérée de TVA qu’il s’agisse de biens nus ou meublés. Notez qu’il peut parfois exister des exceptions pour lesquels le bien immobilier à usage d’habitation pourrait être assujetti à la TVA. Nous retrouvons le cas d’une habitation meublée comprenant au moins 3 prestations particulières telles que le petit déjeuner, la fourniture de linge, le ménage, etc. Il s’agira ici de prestations et services similaires à ceux retrouvés dans le domaine de l’hôtellerie. Autrement, il n’y a aucun droit pour une option pour une déclaration de TVA dans cette situation pour la société civile immobilière.

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Location de biens immobiliers à usage agricole

En règle générale, une SCI mettant en location un bien à usage agricole sera exonérée de TVA. Il peut cependant y avoir des cas particuliers lorsque le locataire est, lui aussi, assujetti à la TVA.

L’usage du bien immobilier joue un rôle majeur concernant la TVA. Pour chacun d’entre eux, il existe des subtilités pouvant compliquer l’interprétation. De plus, il existe également le cas particulier de la location de places de stationnement. En effet, il est possible que votre SCI loue des places dont le loyer perçu serait soumis à la TVA. Ces dernières peuvent concerner le stationnement de tous types de véhicules : voiture, avions, bateaux… Cela s’appliquera alors aux parkings, aux aires de caravanes et tous autres emplacements susceptibles d’accueillir un véhicule. Cependant, il existe une exception pour cette situation également : lorsque cette location est directement liée à une autre location exonérée de TVA, alors cette première le sera aussi. Ce sera notamment le cas lorsque la place de stationnement est, par exemple, liée à la location d’un bien immobilier à usage d’habitation. En effet, celle-ci pourrait être considérée comme une annexe de la première location, n’étant ainsi pas soumise à la TVA.

Avant la création de votre entreprise, il convient de bien déterminer sous quel type de bail (habitation, commercial, etc.) vous allez louer vos immeubles et donc à qui. Vous pourrez ainsi mieux préparer la gestion, définir chaque option intéressante au niveau de l’impôt quand vous avez un choix à faire, notamment votre régime fiscal (impôt sur les revenus ou sur les sociétés) et affiner la rédaction des statuts en conséquence. Regardez donc comment réussir la création d’une SCI ?

Quels sont les enjeux d’un assujettissement à la TVA pour votre SCI ?

Après avoir déterminé si votre SCI est soumise à la TVA, il est important de comprendre les conséquences qu’implique cet assujettissement ou le choix de l’option si vous en avez une selon le type de création d’entreprise concernée. Attention, si vous décidez d’opter pour assujettissement à la TVA lorsque c’est en option, vous devez impérativement le spécifier dans le contrat de bail pour vos locations d’immeuble.

Dans un premier temps, votre SCI devra alors facturer la TVA. Cela implique que lorsque vous serez sur le point d’encaisser les loyers soumis à cette taxe, il vous faudra éditer la facture et verser le montant de la TVA à l’administration fiscale lorsque celle-ci sera déclarée. Notez que ces déclarations se feront selon le rythme de votre régime d’imposition. Dans un second temps, l’assujettissement à la TVA amène votre SCI à déduire cette taxe de chacun de ses achats. En effet, lorsque vous êtes amenés à réaliser des dépenses d’exploitation des biens, vous devrez payer une TVA. Celle-ci vous sera alors remboursée par l’administration fiscale lors de vos déclarations. Les deux calculs seront ainsi réalisés simultanément lors de ladite déclaration.

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Tous les types de biens immobiliers achetés par une SCI ne sont pas soumis à la TVA. Parmi les cas où un assujettissement est inévitable, nous retrouvons notamment la location à usage professionnel. Dans les cas où les locaux sont soumis à la TVA, le représentant de la SCI sera chargé d’adresser un courrier au Service des Impôts des Entreprises (SIE) afin d’avertir de ses intentions d’appliquer la TVA aux loyers concernés. Quoi qu’il en soit, lorsqu’une SCI est soumise à la TVA, celle-ci s’élève à 20%. C’est, en effet, le taux de droit commun qui s’applique.

Pour en savoir (beaucoup) plus sur la fiscalité de votre société civile immobilière en France, découvrez notre article sur le sujet « SCI à l’IR ou à l’IS ?« . Retrouvez également nos informations sur le taux de TVA immobilière, notamment au niveau des travaux.

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