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Fiscalité d’une SCI : comment choisir entre l’impôt sur les revenus et l’impôt sur les sociétés ?

Auteur : David LELONG
L’imposition des revenus perçus par une Société Civile Immobilière (SCI) et des plus-values immobilières réalisées lors de la vente d’un bien immobilier dépend du régime fiscal choisi par les associés de la SCI. L’argent gagné par une SCI peut être imposé soit à l’impôt sur les revenus (IR), soit à l’impôt sur les sociétés (IS). En fonction des objectifs et de la situation, il peut y avoir des différences importantes d’impôt en fonction du choix de la fiscalité. Découvrez comment bien choisir entre IS et IR pour le régime fiscal de votre SCI.

Bien choisir son régime fiscal au moment de la création

Par défaut, une société civile immobilière est soumise à l’impôt sur les revenus. On dit que l’imposition d’une SCI est alors transparente parce que ce sont les associés qui déclareront dans leur feuille d’imposition les revenus fonciers dégagés par la société. Ceux-ci se calculeront en fonction du nombre de parts détenus par chaque associé.

Lors de la création d’une SCI ou en cours de vie, les associés ont la possibilité d’opter pour le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés pour tous les gains réalisés. Attention, ce choix est définitif. Il n’est, en effet, plus possible de repasser à l’impôt sur les revenus (IR) lorsqu’une SCI est passée par le régime de l’impôt sur les sociétés (IS).

En règle générale, la plupart des SCI restent à l’IR. Cependant, dans certains cas, il peut être très intéressant fiscalement d’opter pour une fiscalité à l’IS. Ce choix va dépendre de votre stratégie patrimoniale et des objectifs que se fixent les associés de la SCI.

Pour mieux comprendre les différences entre les deux fiscalités et l’impact du choix sur vos impôts, voici une présentation des deux régimes fiscaux et une explication détaillée des avantages de chacun. Les loyers perçus et les plus-values immobilières ne seront pas du tout imposés de la même manière à l’IR et à l’IS.

Fiscalité SCI soumise à l’impôt sur les revenus

Une SCI est par défaut soumise à l’IR. C’est le statut fiscal qui reste le plus utilisé par les sociétés civiles immobilières. Son principe de fonctionnement est très simple : la société est transparente, ce sont les associés qui sont directement imposés sur leurs revenus fonciers en fonction des parts qu’ils détiennent dans la SCI. On parle de revenus fiscalement translucides ou transparents.

Les associés devront donc déclarer leurs revenus fonciers procurés par leurs parts dans la SCI comme des revenus fonciers classiques. Comme pour un investissement direct, la SCI pourra déduire certains frais des loyers perçus afin de n’être imposée que sur les bénéfices réels et non sur l’ensemble des loyers nets perçus. En revanche, il ne sera pas possible de déduire les frais de l’achat (frais de notaire, d’agence, etc.).

Que la société redistribue les bénéfices ou non (possibilité de les mettre en réserve), les associés seront toujours imposés directement sur ces bénéfices. Il sera toujours possible pour un associé de choisir le régime micro-foncier si l’ensemble des revenus fonciers ne dépasse pas le plafond de 15 000 €.

Autre point intéressant pour une SCI à l’impôt sur les revenus : vous pourrez également utiliser le déficit foncier pour réduire votre imposition tout en développant votre patrimoine immobilier. C’est notamment une bonne solution pour réduire son revenu fiscal de référence grâce à ses investissements locatifs.

Pour une SCI soumise à l’IR, les plus-values immobilières seront imposées comme pour un particulier au prorata de la part qui revient à chaque associé lors de la vente d’un des biens immobiliers de la société.

Attention, une SCI soumise à l’impôt sur le revenu ne peut proposer que des contrats de location d’habitation. Elle ne peut pas conclure de bail en meublé. Elle n’est autorisée à y inclure des baux commerciaux ou professionnels que si elle n’exerce des actes de commerce que de manière marginale (tolérance lorsque cela est inférieur à 10 % de l’activité).

Fiscalité SCI soumise à l’impôt sur les sociétés

Il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés pour votre SCI au lieu de l’impôt sur les revenus. Cela modifie considérablement le fonctionnement de la fiscalité notamment parce qu’il n’y aura plus cette notion de fiscalité transparente. C’est la société qui sera directement imposée.

C’est un choix à murir longuement car il est irrévocable : il n’est pas possible de basculer de l’IS à l’IR pour une société civile immobilière. Ce choix peut être fait dès la création de la SCI ou après coup.

Une SCI à l’IS peut proposer n’importe quel type de bail (habitation, commercial, professionnel, etc.). Les associés pourront percevoir des dividendes sur les bénéfices de la société. Ceux-ci seront alors imposés à l’impôt sur le revenu de l’associé avec un abattement de 40 % après que la société ait été imposée sur ces bénéfices (15 % jusqu’à 38 120 € puis 33,1/3 % ensuite). Les dividendes sont également soumis au paiement des prélèvements sociaux à 15.5 % sans aucun abattement.

Le principal avantage de la SCI à l’IS est de pouvoir amortir le bien immobilier acheté (seuls les murs sont déductibles, pas le foncier) et donc de réduire considérablement le bénéfice imposable. De plus, les frais d’acquisition et de droits seront également déductibles dans ce régime fiscal contrairement à l’IR. En contrepartie, il faudra supporter une imposition plus forte si vous réalisez une plus-value immobilière au moment de la revente du bien. Ce sera effectivement la différence entre le prix de vente et le prix d’achat auquel on aura retiré les amortissements réalisés, qui sera imposée comme plus-value.

Enfin, les associés ne seront imposés sur leurs revenus que s’ils perçoivent réellement des dividendes sur les bénéfices réalisés. Il est possible de laisser ces bénéfices en réserve et de se les verser plus tard. Cela permet notamment à ceux qui perçoivent des revenus déjà élevés actuellement de différer la perception de ces revenus complémentaires à une période où ils seront moins fortement imposés (par exemple : passage à la retraite entraînant une perte de revenus).

Quand choisir l’IS plutôt que l’IR ?

Vous avez donc pu voir que la SCI fiscalement soumise à l’IS présente quelques intérêts non négligeables. En effet, rien que le fait de pouvoir amortir la valeur de l’immeuble ou du bien immobilier ouvre de nouvelles possibilités d’optimisation. En revanche, il faudra supporter des impôts plus conséquents lors de la cession de ces biens.

La SCI à l’IS est donc une solution à étudier en priorité si vous désirez vous constituer un patrimoine immobilier sans perspective de revente des biens. En effet, vous bénéficierez ainsi de l’amortissement pour réduire vos bénéfices et ne serez pas désavantagé par la forte imposition sur la plus-value à la revente.

L’imposition sur les sociétés est également un choix judicieux pour un bien pour lequel on ne prévoit pas de plus-values importantes mais qui offre des revenus locatifs très intéressants.

C’est donc généralement une option fiscale à réserver à des investissements importants ou avec un lien à une activité professionnelle.

Dans un autre article, nous revenons plus en détails sur la fiscalité des plus-values immobilières réalisées par une SCI. Vous pouvez également retrouver notre article sur tous les avantages de la SCI.

Pour aller plus loin :

- Ne manquez pas les informations sur les plus-values immobilières d’une résidence secondaire en 2018.

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- Renseignez-vous sur les banques qui font les meilleurs taux d’emprunt immobilier en 2018.

- Suivez nos conseils pour acheter de l’immobilier en 25 questions.

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