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Qu’est-ce qu’un CCMI ?

Auteur : David LELONG

Le CCMI, pour Contrat de Construction de Maison Individuelle, a été institué par la loi du 19 décembre 1990. Le Contrat de Construction de Maison Individuelle est dit d’ordre public.

Le contrat CCMI est obligatoire lorsqu’un Maître d’Ouvrage décide de procéder à la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou bien à usage mixte, c’est-à-dire partagé entre des locaux professionnels et des appartements privatifs. Le CCMI est obligatoire dès lors que le Maître d’Ouvrage, qui est une personne physique ou bien une société, ne possède pas plus de deux logements sur le terrain lui appartenant.

Le Maître d’Ouvrage, société ou personne physique, est donc tenu de signer un CCMI lorsque :

Le constructeur propose des plans directement ou indirectement, ou bien réalise la totalité ou une partie des travaux. Il s’agit alors d’un CCMI avec fourniture de plans, qui s’applique :

- aux plans types ou personnalisés réalisés par ou appartenant au constructeur ;

- aux plans que vous avez vous-même proposés, mais que le constructeur a retouchés ;

- aux plans qui ont été fournis par une tierce personne suite à une publicité ou un démarchage effectués pour le compte du constructeur ;

- lorsque le constructeur s’adresse directement au bureau d’études ou bien à l’architecte.

Vous fournissez des plans exploitables en l’état et le constructeur réalise à minima les travaux dits de gros œuvre, de mise hors d’eau et de mise hors d’air. C’est ce que l’on appelle un CCMI sans fourniture de plan.

Un contrat CCMI offre plusieurs garanties : la Garantie de Livraison à prix et délais convenus, la Garantie de Parfait Achèvement, la Garantie de Bon Fonctionnement et l’assurance Dommages-Ouvrage - assurance décennale.

CCMI : contrat de construction de maison individuelle

Qui peut conclure un CCMI ?

Un particulier, qui s’avère être le propriétaire d’un terrain à bâtir, peut signer un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) dans le but de confier le chantier à un seul constructeur.

En effet, un particulier peut construire sa maison de diverses manières. Ainsi, s’il ne détient pas encore de terrain bâtissable pour y faire bâtir sa future résidence principale, il peut alors l’acquérir auprès d’un constructeur en passant par une vente en état futur d’achèvement (VEFA). Le professionnel qui signe une vente en état futur d’achèvement s’engage alors à fournir au particulier le terrain et la maison.

Lorsqu’un particulier est propriétaire de son terrain sur lequel il s’apprête à bâtir son habitation, alors trois types de contrat peuvent lui correspondre :

- Le contrat de maîtrise d’œuvre ou contrat d’architecte

- Le contrat d’entreprise

- Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI)

Parmi ces trois options, le Contrat de Construction deMaison Individuelle (CCMI) est le contrat le plus réglementé ; ce qui signifie que pour le particulier également maître d’ouvrage, le CCMI est le contrat le plus sécurisé. Ce dernier peut être signé avec ou sans fourniture de plan par le constructeur.

Quelles sont les mentions obligatoires et garanties devant être stipulées sur le CCMI avec fourniture de plan ?

Les mentions obligatoires du CCMI avec fourniture de plan

Lors de la signature d’un CCMI, le particulier maître d’ouvrage confie alors son projet à un constructeur qui va prendre en charge l’ensemble du chantier, du début à la fin, sur la base d’un plan élaboré par l’entreprise.

Le particulier a tout à fait le droit de se réserver certains travaux qu’il souhaite réaliser lui-même, comme la pose d’une terrasse par exemple.

Certains constructeurs préfèrent également laisser au particulier les travaux tels que les raccordements aux réseaux d’eau, de gaz, d’électricité et de téléphone. Tout cela doit bien sûr être stipulé dans le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) avec fourniture de plan.

Bon à savoir : le particulier possède quatre mois à compter de la signature du CCMI pour finalement demander au constructeur d’effectuer les travaux qu’il avait au préalable choisi de faire lui-même.

Les mentions obligatoires devant impérativement figurer sur le CCMI avec fourniture de plan sont les suivantes :

- L’adresse, la surface et la désignation cadastrale du terrain concerné

- Le titre de propriété

- La référence de l’assurance dommages-ouvrage obligatoire (voir plus loin dans ce même article)

Le CCMI avec fourniture de plan doit aussi préciser que le particulier est en droit de solliciter les services d’un professionnel pour la réception des travaux, afin que ce dernier traque les éventuelles malfaçons. A ce contrat doivent aussi être joints les justificatifs des garanties de remboursement et de livraison constructeur.

Le contrat CCMI doit mentionner les caractéristiques techniques relatives à la future habitation (matériaux, etc). Ce contrat de construction CCMI doit aussi fixer clairement une date d’ouverture du chantier de construction, ainsi que les délais de déroulement des travaux devant être respectés, tout comme les pénalités de retard s’appliquant au constructeur en cas de non-respect de ces délais.

Pour finir, le CCMI avec fourniture de plan permet d’attester de la conformité du projet à la réglementation issue du Code de l’urbanisme et du Code de la construction et de l’habitation. Ce contrat doit également attester de l’obtention du permis de construire et des autorisations administratives qui en découlent.

Le prix de la maison toutes taxes comprises (TTC) doit bien évidemment figurer de manière claire sur le contrat. Il s’agit alors du prix convenu, sous réserves de révision à la hausse selon le déroulement du chantier. Ainsi, le CCMI avec fourniture de plan intègre « la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, le coût du plan, la garantie de livraison et, le cas échéant, la garantie de remboursement et les frais d’études du terrain », comme le souligne sur son site internet l’Agence nationale d’information sur le logement (Anil).

Ce contrat de construction doit également mentionner le coût des travaux que se réserve le particulier maître d’ouvrage. Ces travaux doivent être décrits de manière précise et correctement chiffrés.

Pour finir, les modalités de paiement en fonction de l’avancement du chantier doivent aussi être stipulées. De même en ce qui concerne le financement souhaité par le particulier, à savoir la nature et le montant du ou des prêts bancaires contractés.

Les documents annexes devant être joints au CCMI avec fourniture de plan

Le CCMI avec plan doit comprendre les documents annexes suivants :

- Le plan de la maison avec un dessin en perspective

- La description des caractéristiques techniques du bien et les travaux indispensables à la construction de l’habitation

- La copie du permis de construire et de l’ensemble des autorisations administratives obligatoires

- Les attestations de garantie du constructeur (livraison et remboursement)

- La notice d’information qui récapitule la réglementation en vigueur

Quelles sont les mentions obligatoires et garanties devant être stipulées sur le CCMI sans fourniture de plan ?

Lorsque le professionnel ne fournit aucun plan, alors le constructeur peut mener le chantier en totalité ou bien réaliser les travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air. Dans ce cas, le constructeur ne prend donc pas en charge la totalité de la construction et le particulier maître d’ouvrage décide de terminer les travaux par lui-même ou bien en sollicitant une ou plusieurs sociétés pour les différents chantiers restants.

Le plan peut alors être fourni par le maître d’ouvrage, qui peut l’établir par ses propres moyens ou bien en confier la réalisation à un professionnel habilité comme un architecte.

Les mentions obligatoires du CCMI sans fourniture de plan

Le contrat CCMI sans fourniture de plan doit aussi mentionner les informations concernant le terrain, la référence de l’assurance dommages-ouvrage ainsi que la possibilité du maître d’ouvrage de se faire assister lors de la réception des travaux.

En revanche, les garanties de remboursement et de livraison n’ont pas à figurer sur le CCMI sans plan. Toutefois, le constructeur doit s’engager clairement à fournir tout de même une garantie de livraison dans les délais annoncés et aux prix fixés ; il s’agit alors de la garantie d’achèvement.

Le CCMI sans fourniture de plan doit également mentionner les caractéristiques techniques de l’habitation, le délai d’exécution des travaux ainsi que les pénalités imposées au constructeur en cas de retard.

Ce contrat de construction doit aussi mentionner le prix de la construction ainsi que les modalités de règlement.

Les documents annexes devant être joints au CCMI sans fourniture de plan

Le contrat de construction CCMI sans fourniture de plan doit être accompagné des documents suivants :

- L’attestation de garantie de livraison

- La description des travaux

- Le plan choisi par le maître d’ouvrage

- La réglementation qui s’applique au CCMI sans fourniture de plan

Les clauses illégales dans un CCMI

Certains constructeurs peu recommandables peuvent tenter d’inclure des clauses illégales dans un CCMI. Parmi ces dernières, la DGGCRF cite en exemple :

- L’obligation de confier la recherche des crédits immobiliers nécessaires au financement du projet au constructeur en personne ;

- L’interdiction de visiter le chantier avant la réception finale des travaux ;

- La remise des clés uniquement lorsque l’intégralité du prix a été versé au constructeur, ce qui empêche le particulier d’émettre des réserves lors de la réception des travaux.

Bon à savoir : le permis de construire doit impérativement être conforme au projet souhaité par le maître d’ouvrage. Si ce permis de construire est validé administrativement, mais a fait l’objet d’importantes modifications qui dénaturent le projet initial, alors le chantier ne peut être lancé.

Pour aller plus loin :

- Découvrez le prix d’une construction de maison individuelle

- Renseignez-vous sur le prix des terrains constructibles

- Apprenez à choisir la meilleure banque pour un prêt immobilier pour votre maison

- Profitez du prêt à taux zéro 2020 pour financer votre construction

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