Construction d'une maison individuelle : comment faire construire ?

Auteur : David LELONG

Faire construire sa maison individuelle par un constructeur ou réaliser soi-même la construction de sa maison possède de nombreux avantages par rapport à l’achat d’une maison ancienne : vous pourrez tout choisir et réellement adapter votre maison à vos besoins et vos envies. Le seul frein sera votre budget. Entre la maison entièrement sur-mesure avec un budget élevé et un concept de maison neuve avec des possibilités de modifications limitées à prix réduit, il y en a pour tous les goûts et pour toutes les capacités d’achat.

Il y a de nombreuses étapes dans un projet de construction de maison que ce soit une construction individuelle ou par un constructeur. Dans cette rubrique nous étudierons tous les aspects de la fabrication d’une maison.

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Combien coûte la construction d’une maison ? Quel prix prévoir ?

Qu’est-ce qui détermine le prix d’une construction de maison en France :

  • Le prix du terrain, nous y reviendrons ci-dessous
  • Les études, autorisations et raccordements nécessaires : bornage par un géomètre, étude thermique, raccordement du terrain (viabilisation), permis de construire, etc.
  • Le type de construction, le choix des modèles, des matériaux, des équipements et la qualité des produits, etc. vont définir un prix au mètre carré du bâti
  • Les autres frais annexes à prévoir comme : les frais de notaire, les honoraires du professionnel qui réalise la construction (constructeur, architecte, etc.), les assurances, les aménagements extérieurs, etc.

Alors combien cela coûte de votre construire sa maison ? Découvrez notre article complet sur le prix d’une construction de maison en France avec des statistiques détaillées par secteur, type de biens, etc.

construire des maisons individuelles

Quelles aides pour faire construire sa maison ? Comment la financer ?

Pour payer cette construction de maison individuelle, vous pouvez avoir recours à des prêts aidés, un crédit habitat ou mobiliser votre épargne pour avoir de l’apport personnel. Recevez nos conseils pour optimiser votre plan de financement !

Prêt à taux zéro (PTZ) et autres aides pour une résidence principale

Pour ceux qui ne sont pas encore propriétaire de leur logement et qui font construire leur résidence principale, il est possible de bénéficier d’un prêt à taux zéro en 2022 très généreux aussi appelé PTZ qui viendra compléter votre crédit à taux bas qu’il est possible d’obtenir en ce moment.

Votre éligibilité et le montant du PTZ vont dépendre de votre zone géographique, de vos revenus, de la composition de votre foyer, de votre projet de construction, etc. Il est également possible d’en bénéficier pour acheter un bien avec d’importants travaux de rénovation dans d’autres secteurs.

SIMULATION PTZ >>

Enfin, selon les communes, les collectivités et le type de travaux que vous allez entreprendre, il est possible que d’autres aides spécifiques existent, notamment pour l’isolation et l’amélioration des performances énergétiques (consommer moins d’énergie et moins d’eau est l’une des priorités du XXI siècle). Pensez à vous renseigner auprès de votre mairie, de l’ANIL (Agence national pour l’information sur le logement )l’ANAH (Agence national d’amélioration de l’habitat) ou encore de l’ADEME (Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie).

Loi Pinel et autres dispositifs pour de l’investissement locatif dans le neuf

Enfin, pour ceux qui veulent investir dans de l’immobilier locatif en faisant bâtir une maison neuve, il est également possible de bénéficier de réduction d’impôts avec la loi Pinel (sous certaines conditions) ou d’autres types d’avantages fiscaux en fonction des montages financiers choisis et des dispositifs qui sont disponibles au moment de votre construction. Cela vous permet de profiter de la défiscalisation immobilière pour financer une partie de votre investissement dans la pierre.

SIMULATION LOI PINEL >>

Quel crédit pour une construction ?

Calcul de la capacité d’emprunt

Impossible de faire construire sa maison sans un budget suffisant. Pour savoir de quelle somme d’argent vous pouvez disposer pour faire créer votre maison, vous devez notamment vous demander « combien puis-je emprunter ? » selon votre salaire, vos autres crédits en cours, votre durée d’emprunt, les taux actuels, etc. En outre, vous devez définir quel montant d’apport personnel vous allez pouvoir apporter pour compléter ces aides financières et votre crédit.

Tous ces éléments vous permettront de définir précisément votre capacité d’achat.

CALCUL CAPACITE EMPRUNT >>

Attention

Prévoyez de déduire du prix de votre maison, le montant des frais de notaire à payer obligatoirement. Même si les frais de notaire sont réduits dans le neuf, cela représente malgré tout une certaine somme.

Spécificités d’un crédit pour un logement neuf

En outre, le financement d’un bien neuf est spécifique. Il faudra tenir compte de ces particularités comme par exemple le fait de devoir payer des intérêts intercalaires pendant la construction et cela tout en devant continuer à vous loger ailleurs en attendant la livraison de votre logement. Nous vous proposerons des solutions pour tenter de limiter ces frais supplémentaires.

Comment obtenir le meilleur crédit immobilier ?

Le montage financier de votre achat est primordial, c’est lui qui va conditionner ce qu’il vous sera possible de réaliser. Plus vous travaillerez sur votre dossier financier et plus vous aurez d’argent pour faire de meilleures choses pour votre maison.

Des économies sur le financement, il y en a de très importantes qui peuvent être réalisées. Il ne suffit pas de bénéficier d’une aide telle que le PTZ, il faudra également étudier comment optimiser son crédit immobilier avec nos nombreux conseils. Cela passe notamment par savoir comment choisir la meilleure banque pour votre crédit immobilier. Celle qui vous permettra d’avoir le meilleur taux d’intérêt possible en fonction de votre situation et de votre projet, ainsi qu’un réglage optimal pour toutes les autres conditions (garantie, de l’assurance emprunteur, des mensualités, de la durée de remboursement, etc.).

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Bien choisir son assurance emprunteur et les autres assurances

Avec les taux actuellement très peu chers, le coût principal de votre montage financier peut se retrouver être un autre élément obligatoire : l’assurance emprunteur.

Il convient donc de bien étudier toutes les possibilités de garanties et d’apprendre à rechercher le meilleur taux d’assurance selon votre âge, votre profession, votre état de santé et les offres actuelles des assureurs. Notre guide dédié à l’assurance emprunteur est là pour cela.

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En outre, il est recommandé pour un tel projet coûteux de souscrire d’autres types d’assurances. Il faut notamment se pencher sur l’intérêt d’une assurance dommage ouvrage. Attention alors à bien vérifier les garanties de ce contrat.

Comment choisir son terrain pour faire construire sa maison ?

Un tel chantier commence par la recherche d’un terrain constructible disponible à la vente et une étude sur les prix des terrains à bâtir. C’est dans de nombreux secteurs géographiques le point le plus difficile à réaliser. En effet, avec le manque de foncier de plus en plus important, les prix ont explosé sur ces dernières années. Les terrains vendus sont de plus en plus petits et sur les meilleurs emplacements ont déjà été réalisés d’autres projets immobiliers aussi bien d’habitation qu’industriels et commerciaux. Difficile donc de trouver un terrain disponible en vente avec un coût raisonnable.

Prix d’un terrain constructible

Les prix au mètre carré d’un terrain peuvent varier du simple au quadruple par rapport à l’emplacement et à la région. Il est indispensable de se renseigner sur les prix des terrains constructibles en 2022 en France.

Le choix du terrain sera donc primordial dans votre projet de construction d’une maison individuelle. Tout d’abord parce que c’est l’emplacement qui conditionne la valeur d’une maison ou plus précisément de son terrain mais la première ne va pas sans l’autre. Ensuite parce que la sélection du terrain à bâtir va conditionner le type d’architecture et les besoins en travaux.

Les questions à se poser sur son terrain à bâtir

Ainsi, il y a de nombreux éléments à vérifier sur la configuration du terrain en lui-même : : le terrain est-il en pente ? De quoi le sol est-il constitué ? Le terrain est-il viabilisé ou peut-il l’être facilement ? Quels sont les réseaux existants ? Y a-t-il des servitudes sur celui-ci ? Autant de questions à se poser avant d’acheter un terrain pour y bâtir sa future maison.

Il est indispensable de réaliser une visite physique sur place, voire plusieurs et de ne pas se contenter de photos ou d’une visite virtuelle de votre futur lieu de vie. Il y a de nombreuses caractéristiques qui peuvent vous échapper à travers des photos ou une visite virtuelle. Pensez à visiter ce lieu et ses alentours à différents moments de la journée ou de la nuit pour bien connaître votre futur voisinage et vérifier que c’est ce que vous voulez pour votre vie future. N’hésitez pas également à vous rendre en mairie pour vous informer des différents projets en cours ou futur dans ce quartier.

Qui gère la construction : architecte, constructeur de maison, vous-même ?

Faire appel à un professionnel est très souvent indispensable pour un tel chantier. En effet, peu de personnes ont les connaissances, les compétences et le temps pour construire leur maison seul. Vous aurez la possibilité entre différentes solutions :

  • Le constructeur de maison individuel
  • L’architecte ou tout autre professionnel capable de réaliser la maitrise d’œuvre comme une entreprise générale de bâtiment

Comment choisir un constructeur de maison individuelle ?

Nous reviendrons également sur les types de constructions qui ont la cote, notamment faire construire une maison en bois. L’écologie est devenue un élément central lors de l’établissement des plans de construction d’une maison individuelle. Les maisons écologiques font partie des modèles de maisons les plus demandés.

Il existe des dizaines de constructeurs dans chaque secteur géographique qui peuvent répondre à votre besoin. Chacun a son positionnement sur le marché et se distingue par ses particularités : certains jouent sur les prix en cherchant à proposer les maisons neuves le moins chères possibles en travaillant sur les moyens pour réduire toute la chaîne de production, d’autres se spécialisent dans certains types de maison : maisons passives, maisons en bois, maisons en kit, etc.

En fonction de votre budget et de votre secteur géographique, vous aurez différentes possibilités. Il convient donc de bien réfléchir à votre projet en amont. D’étudier les différents types de constructeurs qui peuvent répondre à vos besoins et ensuite de prendre contact avec eux pour initier un projet, faire un devis global et d’approfondir les choix une fois votre constructeur choisit avec soin.

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Il conviendra notamment de vérifier la solidité financière de votre constructeur et les assurances qu’il a souscrites en cas de défaillances. De vérifier sa réputation et la qualité de son travail. Nous détaillons cela dans notre article « Comment choisir un constructeur pour sa maison individuelle ? ».

Certaines associations comme AAMOI peuvent également vous aider à éviter les déconvenues.

LE CCMI

De nombreux constructeurs proposent un contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI) avec ou sans fourniture de plans. Ce type de contrat est un cadre réglementé qui permet de protéger le propriétaire.

Contrat d’architecte ou de maitrise d’œuvre

Le contrat de maîtrise d’œuvre (CMO) est seulement réglementé par une norme. Il est donc moins protecteur qu’un CCMI.

Il est néanmoins courant de faire appel à un architecte pour faire réaliser des plans de construction et gérer le suivi du chantier et les relations avec les différents artisans.

Quelles sont les étapes pour construire une maison ?

Faire réaliser la construction de sa maison individuelle est un long projet qui demande du temps, de la disponibilité et beaucoup de réflexion. Cela va s’articuler autour de ces différentes étapes

  • Choix du terrain : quel emplacement pour quel prix et avec quelles contraintes
  • Choix du professionnel : constructeur ou architecte ?
  • Financement : quelles aides, quels crédits, quelles assurances ?
  • Plan de construction : A quoi doit ressembler votre maison ? C’est le moment de se pencher sur tous les détails
  • Permis de construire : il est indispensable de déposer un permis de construire à la mairie de sa commune avant d’aller plus loin. Ne tardez pas pour ne pas être bloqué ensuite par les délais en vigueur.
  • Le déroulement du chantier : viabilisation, terrassement et fondations, assainissement, soubassement, plancher, construction des murs, charpente et toiture, menuiserie, électricité et plomberie, ventilation, isolation, cloisonnement des différentes pièces et revêtements du sol
  • Les finitions : attention à bien définir tout ce qui reste à votre charge au niveau des finitions
  • La remise des clés de votre maison : une étape particulière en émotion mais qui ne doit pas vous faire oublier toutes les vérifications par rapport au cahier des charges et ce qui a été réalisé réellement. La remise des clés est un moment important pour la vérification de votre chantier. C’est en effet à cette étape que vous avez 8 jours pour déposer des réserves sur les travaux réalisés.

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