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Préparer un dossier pour une location d’appartement

Auteur : David LELONG

Trouver un appartement à louer dans son budget n’est déjà pas aisé. De plus, il faudra ensuite convaincre le propriétaire bailleur que vous êtes le meilleur candidat parmi les différents locataires qui vont déposer un dossier pour cette location de logement.

Plus la location est intéressante (loyer abordable, qualité du bien ou de l’emplacement, etc.) et plus il y aura de dépôt de dossiers de location. Voici tout ce qu’il faut fournir comme documents dans votre dossier de location et surtout pourquoi et comment vous devez y prêter un maximum d’attention pour vous démarquer des autres et obtenir les clés de ce logement après avoir signé un bail.

Au sommaire de cette page :

- 1. L’importance d’un dossier de qualité.

- 2. La liste des documents à fournir (les indispensables et les complémentaires)

- 3. 4 conseils pour se démarquer des autres dossiers

- 4. Le garant, un atout majeur souvent indispensable

- 5. Aucun paiement avant signature

Pourquoi faut-il bien monter son dossier pour un logement ?

Lorsqu’un appartement ou une maison revient sur le marché de la location, il y a très souvent de nombreuses personnes ou ménages qui souhaitent le louer. Plus le logement à louer est convoité et plus il y aura de concurrence parmi tous les candidats locataires.

Monter un très bon dossier de location vous apportera différents avantages par rapport à ces concurrents :

- Vous serez plus rapide que ceux à qui il manquera des documents et qui devront les transmettre plus tard.

- Vous montrerez votre sérieux et votre détermination pour habiter ce logement.

- Vous pouvez mettre en avant tous vos atouts pour tenter de rassurer au maximum le propriétaire bailleur ou son représentant (agent immobilier par exemple).

À revenus équivalents, savoir bien présenter son dossier et se mettre en avant peut vite faire la différence. Si c’est un plus en campagne, cela s’avère indispensable dans les secteurs recherchés où il manque de logements à louer. Par exemple, déposer un dossier de location à Paris ou dans une très grande ville demandera beaucoup plus d’attention et de sérieux que dans un endroit plus reculé où la demande est moindre.

Certains bailleurs privilégieront même un locataire qui aura fait l’effort de faire un très beau dossier complet et qui aura tout fait pour se montrer sérieux et respectueux qu’un autre candidat locataire avec de meilleurs revenus mais qui aura fait moins d’efforts.

Il faut savoir séduire le propriétaire en faisant une très bonne impression et en mettant tout en œuvre pour le rassurer par rapport à ses craintes vis-à-vis de cette mise en location (peur des impayés ou des retards de loyer, peur des dégradations et du manque d’entretien, peur des potentielles nuisances que vous pourrez apporter à l’immeuble, etc.).

Nous y reviendrons plus concrètement ci-dessous après avoir détaillé la liste des documents à présenter dans votre dossier de location.

Dossier de location

Liste des pièces à fournir

Nous pouvons séparer la liste des éléments à fournir dans votre dossier de location en 2. Il y a tout d’abord, les documents indispensables qui seront systématiquement demandés. Nous verrons ensuite quelques pièces supplémentaires qui peuvent venir compléter votre profil et vous apporter un plus dans le but de rassurer le propriétaire bailleur, notamment sur votre capacité à assurer votre paiement du loyer et des charges tous les mois.

Voici les documents principaux à fournir :

- Une attestation de votre identité avec photo et signature : une photocopie de votre pièce d’identité ou de votre passeport. Cela peut aussi être un permis de conduire ou une carte de séjour.

- Un justificatif de votre domicile actuel : les 3 dernières quittances de loyer si vous êtes locataire, une quittance EDF ou d’un autre fournisseur d’électricité, une attestation sur l’honneur si vous êtes logé à titre gratuit, une taxe d’habitation, taxe foncière si vous êtes propriétaires de votre logement actuel, etc.)...

- Les documents qui justifient vos revenus et toutes autres ressources dont vous bénéficiez. Ces éléments sont nécessaires pour vérifier que vous êtes bien en capacité de payer tous les mois votre loyer et vos charges. En règle générale, il faut au moins avoir 3 mois de loyers charges comprises de rentrées d’argent tous les mois et ceci de manière régulière et durable (difficulté pour les CDD, les intérims, etc.). Il vous faudra donc fournir vos 3 derniers bulletins de salaire pour les salariés ou vos deux derniers bilans si vous êtes à votre compte ou tout autre justificatifs de revenus (bourse d’étudiant, aide financière particulière, etc.).

- Des papiers qui précisent et qui prouvent la nature de votre activité professionnelle : un contrat de travail ou de stage ou une attestation qui précise la rémunération, le type de contrat, la période d’essai, etc. Pour une entreprise, il faudra fournir un Kbis de moins de 3 mois. Pour un artisan, l’extrait D1 original du registre des métiers de moins de 3 mois. Pour un travailleur indépendant, la copie du certificat d’identification de l’INSEE. Pour une profession libérale, la copie de la carte professionnelle, etc.

En complément, il peut être judicieux de faire connaître d’autres éléments de votre situation qui peuvent jouer en votre faveur :

- Si vous avez droit aux APL versés par la CAF pour vous aider à payer votre loyer, précisez le et fournissez une copie de votre simulation de montant d’APL pour ce logement. Cela pourra compléter vos ressources pour payer la location de cet appartement ou de cette maison.

- Votre dernier avis d’imposition : cela peut être utile surtout si vous avez des revenus en provenance d’autres sources que votre activité salariée (investissement locatif, rentes, pensions, intérêts d’autres placements, etc.).

- Un Relevé d’Identité Bancaire (RIB). Cela peut vous permettre de mettre en place plus facilement les modalités du paiement pour le paiement du loyer dès que le bail sera signé.

- Les dernières quittances de loyer de votre location actuelle. En plus de prouver votre domicile actuel, ces quittances vous permettent de prouver que vous êtes un locataire qui paye son loyer et ses charges en temps et en heure.

En outre, vous trouverez sur le site service-public.fr la liste des documents qu’il est interdit de demander lors d’un dossier de location de logement et qui est en vigueur depuis le 5 novembre 2015 lors de l’application du décret de la loi ALUR à ce sujet. On y retrouve par exemple un extrait de casier judiciaire, une photocopie de votre carte vitale, un extrait de vos comptes bancaires, une photographie d’identité, votre dossier médical, etc.

À noter, si vous souhaitez louer cet appartement ou cette maison à deux, il faudra l’ensemble de ces documents pour les deux personnes qui vont signer le contrat de location. De même, comme nous le verrons ci-dessous, ces documents seront également nécessaires pour toute personne qui se porte caution pour vous (identité, domicile, attestation de revenus, etc.).

4 conseils pour faire la différence par rapport aux autres dossiers

Avoir un dossier de location complet, c’est bien. Cela peut déjà être un point à votre avantage par rapport à d’autres locataires qui veulent ce même appartement ou cette même maison, mais cela ne suffira pas dans la majorité des cas.

Voici 4 conseils pour faire encore plus la différence et mettre toutes les chances de votre côté pour capter l’intérêt du propriétaire bailleur.

Disponibilité de votre dossier

Préparer plusieurs versions complètes de votre dossier :

- différentes versions papier afin de pouvoir en laisser à chaque fois que vous démarcherez une agence immobilière ou un propriétaire pour une location.

- une version numérique que vous pourrez rapidement envoyer par mail. L’avoir dans votre smartphone pour pouvoir l’envoyer immédiatement par mail (parfois même en complément de votre dépôt d’un dossier papier) est la solution idéale.

Comme pour le dépôt d’un CV et d’une lettre de motivation pour une candidature pour un emploi, vous devez tout mettre en œuvre dans votre recherche de location pour montrer votre sérieux.

Avoir votre dossier à jour et complet à déposer rapidement dès qu’un logement à louer retient votre attention, c’est déjà un bon point pour vous.

En outre, ayez sur vous les documents originaux en plus de votre dossier qui peut contenir des copies. Ils peuvent vous être demandés pour s’assurer de leur authenticité sur place.

Soin de la présentation

Soignez votre dossier. Apportez-lui toute votre attention et faite en sorte encore une fois qu’il se démarque des autres :

- une bonne organisation : un sommaire et un classement compréhensif afin de s’y retrouver facilement.

- Une bonne mise en page.

- Utilisez de la couleur ou tout autre moyen visuel de faire ressortir votre dossier de la pile. Faire relier toutes ces pièces avec une spirale pour que tout soit utilisable facilement, notamment.

Il faut que cet ensemble de documents soit agréable à consulter, que les informations soient bien hiérarchisées et expliquées.

Résumé attractif en 1ère page

Sur la première page de votre dossier, il faut que le propriétaire bailleur ou l’agent immobilier retrouve très rapidement tous les éléments importants de votre dossier. Il pourra ensuite aller consulter plus loin pour plus d’informations sur un point en particulier.

Faites donc une lettre ou une note synthétique qui résume vos principaux atouts et votre situation. Insérez-y tous les éléments principaux qui doivent retenir l’attention du bailleur : votre situation professionnelle (CDI, fonctionnaire, etc. sont très recherchés, vos revenus), la présence d’un garant si vous en avez un, etc.

L’objectif est de simplifier la vie de celui qui doit trier les dossiers de candidature. Mettez-vous à sa place, il va devoir éplucher plusieurs dossiers, voire parfois plusieurs dizaines de dossiers. Si votre présentation n’est pas claire et qu’il n’a pas les informations dont il a besoin rapidement, il mettra votre demande en dessous des autres, voire l’éliminera des candidats potentiels.

Vous pouvez y ajouter des éléments rassurants pour le bailleur mais qui n’ont aucune valeur légale : non fumeur, sans animaux de compagnie, etc.

Faites bonne impression

Outre la qualité de votre dossier, l’apparence et le comportement d’un candidat locataire ont également une place très importante dans le choix d’un locataire. La personne qui doit choisir un locataire ne vous connaît pas, à vous de lui faire une bonne impression : un sourire, une apparence soignée, un comportement adapté (politesse, langage, etc.).

De plus, soyez très ponctuel et à l’écoute des demandes de l’agent immobilier ou du bailleur.

Avant de s’engager dans un contrat qui va vous lier pour une ou plusieurs années, il voudra s’assurer que vous êtes quelqu’un de bien et de confiance.

Un garant renforce votre dossier de location

Avoir un garant : élément important de votre dossier de location

Toujours dans le but de rassurer le propriétaire bailleur contre le risque de non-paiement du loyer ou de dégradation du logement, il est fréquent qu’une demande de garant soit exigée. C’est une personne (ou plusieurs) qui se porte caution solidaire de votre contrat. C’est-à-dire qu’elle s’engage à payer à votre place si vous ne respectez pas vos obligations contractuelles.

Passé un certain âge et quand on a des revenus garantis (CDI ou fonctionnaires), cela peut paraître offensant d’avoir à demander à une personne de confiance de bien vouloir garantir son appartement ou sa maison, mais c’est la règle pour pouvoir louer une majorité de biens immobiliers en France.

Renforcez donc votre dossier de location en présentant un ou plusieurs garants. Il vous faudra pour cela une lettre d’engagement pour chaque garant et les mêmes pièces à fournir que pour le locataire (document justifiant de l’identité de la personne, de son attestation de domicile, de certification de ses revenus ou de son patrimoine, etc.).

Pour ceux qui n’ont pas de personnes qui peuvent garantir leur paiement du loyer et des charges, il existe des solutions alternatives :

- la garantie Visale qui place l’État comme garant de votre location d’appartement. Découvrez qui peut en bénéficier et comment le demander.

- la souscription à un garant en ligne : différents services permettent de payer une cotisation chaque mois pour avoir une société en tant que garant. C’est par exemple le cas de Unkle.

- la souscription d’une caution solidaire bancaire : il s’agit de payer une cotisation à votre banque pour qu’elle se porte caution pour garantir votre location. Il peut y avoir des frais de dossier et un prélèvement d’un pourcentage de votre loyer, de l’ordre de 1 % d’après PAP.fr.

Néanmoins, si le propriétaire bailleur a souscrit à une assurance loyers impayés, il ne sera pas nécessaire de présenter un garant. Dans ce cas, l’assureur peut imposer des critères de sélection du locataire assez restrictifs.

Pour en savoir plus, consultez notre article sur le garant pour une location immobilière.

Ne payer rien avant la signature du bail

Certains propriétaires profitent du manque de logements à louer et des difficultés des locataires à trouver un appartement pour mettre en place des arnaques.

Dans le domaine de la recherche d’un appartement à louer, il arrive parfois que l’on vous demande de payer le 1er loyer ou de verser une caution afin de réserver le logement. Cela est demandé pour "bloquer le logement".

Ne payez jamais rien avant d’avoir signé un contrat de location. Que ce soit par chèque, par argent liquide, par mandat-cash ou autre.

Dans plus de 9 cas sur 10, non seulement vous ne reverrez jamais votre argent, mais en plus vous n’aurez jamais la location de ce logement. Nous avons déjà reçu plusieurs demandes d’aides de certains de nos lecteurs qui se sont faits arnaquer de cette manière.

Imaginez comme cette pratique illégale peut être rentable en demandant à plusieurs candidats locataires de verser une somme de plusieurs centaines d’euros, toujours pour le même bien et sans jamais le louer...

Ce n’est qu’après avoir signé votre bail de location que vous pourrez payer en toute sérénité votre premier loyer ainsi que la garantie associée.

Une fois le contrat de location signé, regardez comment se passe l’état des lieux et découvrez les aides financières possibles pour votre location.

Pour aller plus loin :

- Utilisez tous nos outils, calculettes, modèles de lettres pour votre projet immobilier.

- Regardez ces 7 cas de préavis réduit à 1 mois (au lieu de 3).

- Renseignez-vous sur la révision d’un loyer.

- Calculez s’il vaut mieux louer ou acheter son appartement en fonction de votre situation et de votre ville.

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