Dossier de location : comment détecter une fausse fiche de paie ou une fausse identité ?

Auteur : David LELONG, passioné d'immobilier et d'éducation financière, fondateur d'Immobilier-danger.com | Date de modification : 18 juin 2024

Vous voulez mettre en location votre appartement ou votre maison et pour cela vous recherchez le meilleur locataire possible. Vous allez demander aux candidats intéressés de déposer un dossier de location. De quoi vérifier que votre locataire a un bon contrat de travail et des revenus suffisants pour assumer le paiement du loyer chaque mois.

Seulement, près de 2 tiers des dossiers comportent de faux documents. Face aux difficultés pour obtenir un logement, de nombreux locataires n’hésitent pas à embellir la réalité. Ce n’est pas l’idéal pour commencer une relation de confiance entre le propriétaire bailleur et le locataire. Ainsi, avant de louer votre bien, apprenez à détecter les incohérences dans les documents justificatifs. Cela va vous permettre de choisir des locataires fiables et honnêtes. De quoi réduire les risques d’impayés.

Découvrez ci-dessous quels sont les documents à vérifier lors d’une demande de location et comment le faire : comment savoir si une fiche de paie est fausse ? Comment vérifier une carte nationale d’identité ? Qui peut vous aider ?

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Pourquoi faut-il vérifier les documents des dossiers de location de vos locataires ?

😱 D’après une étude de Lagenceblue, 67 % des dossiers de location comportent au moins un faux document. Un pourcentage qui a de quoi effrayer les propriétaires bailleurs à la recherche d’un nouveau locataire. Nous verrons des solutions pour lutter contre cela ci-dessous.

Quels sont les documents les plus falsifiés pour des demandes de location ?

Il est fréquent de demander à avoir des revenus mensuels de 2,5 à 4 fois le montant du loyer. Il n’est donc pas étonnant de voir que ce sont les fiches de paie qui sont les plus modifiées (dans 59 % des fraudes constatées par les propriétaires).

Ensuite, nous trouvons ces autres documents :

  • Fausse adresse de caution : 41 %
  • Fausse  pièces d’identité : 37 %
  • Faux avis d’imposition : 33 %

Pourquoi autant de fraudes pour avoir un logement ?

Les difficultés sont telles pour se loger que les locataires tentent de tout faire pour obtenir le logement qui les intéresse, quitte à s’asseoir sur la légalité.

En effet, il y a, dans la plupart des villes, plus de demandes que de logements à louer (et cela ne va pas s’arranger avec la sortie du marché locatif des passoires thermiques). Quand un bon bien revient sur le marché, il peut y avoir de nombreux candidats. Ainsi, pour passer au dessus de la pile et être choisi par le bailleur, certains locataires trichent sur leurs revenus.

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Quelles sont les pièces justificatives que vous pouvez demander pour un logement ?

Le décret ° 2015-1437 du 5 novembre 2015 donne la liste des pièces justificatives légales que vous pouvez demander à ceux qui veulent louer votre bien immobilier :

  • Un justificatif d’identité (pièce d’identité ou passeport)
  • Un justificatif de domicile (quittance de loyer, etc.)
  • Un justificatif de situation professionnelle (contrat de travail par exemple)
  • Un justificatif de revenus (3 derniers bulletins de salaire)
  • Le dernier avis d’imposition

attention aux faux dossiers de location de plus en plus fréquents

Comment savoir si une fiche de paie est fausse ? 7 éléments à vérifier sur un bulletin de salaire

Bruno, le fondateur de l’assistant personnel de gestion locative MonsieurHugo (– 5 % avec le code promo « immodanger »), nous propose 7 étapes de vérification pour un bulletin de salaire.

1️⃣ Contrôle des cumuls de salaires

Les modifications sur les fiches de paie concernent souvent le net fiscal, mais les fraudeurs oublient régulièrement d’autres éléments. Le cas le plus fréquent concerne le calcul des cumuls. Comme vous demandez les 3 derniers bulletins de salaire, vous êtes en mesure de vérifier que, d’un mois sur l’autre, chaque cumul est correct.

contrôle des cumuls de salaire sur la fiche de paie

2️⃣ Le revenu brut annuel correspond-il au contrat de travail ?

Vérifiez que le montant du revenu brut annoncé dans le contrat de travail est bien correct par rapport au revenu brut affiché dans le bulletin de salaire.

⚠️ En cas de 13ème mois, de primes ou d’une revalorisation d’un très ancien contrat, il peut y avoir des ajustements à prendre en compte.

3️⃣ Un revenu net cohérent par rapport au revenu brut

Vérifiez que le salaire net correspond bien au salaire brut. Pour cela, les charges sociales vont dépendre du type de contrat :

  • Pour un salarié non cadre : charges sociales de 25 % donc salaire net = salaire brut x 0,75
  • Pour un salarié cadre : charges sociales de 22 % donc salaire net = salaire brut x 0,78
  • Pour un fonctionnaire : charges sociales de 15 % donc salaire net = salaire brut x 0,85

MODELE DE CONTRAT DE LOCATION >>

4️⃣ Le revenu net imposable annuel est-il le même que sur l’avis d’imposition ?

Si vous multipliez le revenu net imposable mensuel par 12, vous devez trouver approximativement le montant déclaré sur l’avis d’impôt sur les revenus associés.

5️⃣ La date d’entrée est-elle correcte ?

La date d’entrée dans la société est-elle bien la même que celle indiquée dans le contrat de travail ou l’attestation de travail fournie par l’employeur.

6️⃣ Vérifier le numéro de sécurité sociale du bulletin de salaire

Sur un bulletin de salaire, il figure toujours le numéro de sécurité sociale du salarié. Vous pouvez détecter s’il y a des anomalies par rapport à la date de naissance figurant sur les pièces d’identité.

En effet, les numéros de sécurité sociale ont des significations qui vous permettent de contrôler le sexe, l’année et le mois de naissance, le département de naissance, etc.

vérification du numéro de sécurité sociale par rapport à la pièce d'identité

7️⃣ Surveillez certaines mentions spéciales

Une saisie sur salaire ou une opposition peut vous indiquer des problèmes de remboursement avec d’autres personnes ou sociétés. C’est un signe fort. Cela fait notamment partie des motifs d’exclusion pour une garantie loyer impayé.

Toute indication d’entrée ou de sortie peut également donner des indices sur un possible départ ou une arrivée récente dans l’entreprise.

MODELE ETAT DES LIEUX >>

Comment savoir si une carte d’identité est fausse ?

Autre élément à contrôler lors d’une vérification des dossiers locataires : la fiche nationale d’identité (CNI). Il y a plusieurs points à consulter attentivement :

  • Est-ce que la date de validité est toujours valable ?
  • Les cartes d’identité utilisent une police de caractère spéciale avec un point au milieu des voyelles. Vérifiez donc la police de caractère des noms et prénoms, notamment, pour éviter toute falsification.
  • La bande MRZ (ou ZLA) en bas de la carte permet également de vérifier la concordance des informations comme le nom, le sexe ou la date de naissance.

comment vérifier une carte nationale d'identité (CNI) pour une location d'appartement

 

Quoi vérifier sur un avis d’imposition ?

Le gouvernement a mis en place un service en ligne de vérification de l’avis d’imposition. Vous pouvez déjà savoir si celui envoyé par votre locataire est bien le dernier en date.

En outre, sur chaque avis d’imposition, on retrouve désormais un code 2D-Doc qui vous permet de vérifier certaines informations non falsifiables avec celles indiquées sur l’avis fourni.

Qui peut vous aider à vérifier rapidement tous ces documents ?

🙏 Des services qui facilitent grandement la vie des propriétaires bailleurs comme l’application MonsieurHugo ont mis en place des contrôles gratuits pour leurs abonnés (réduction de 5 % sur les abonnements avec le code « immodanger »).

Il est également possible de passer par ce récent service du Ministère du Logement pour vérifier les documents de vos dossiers de locations : DossierFacile.

Pour conclure, seulement la moitié des investisseurs prennent le temps de détecter les documents faux dans les dossiers de location qu’ils reçoivent. Pourtant, c’est une erreur qui peut coûter cher. D’une part, le risque d’impayés est bien plus important avec un dossier qui n’est pas aussi sûr qu’il n’y paraît et d’autre part, la prise en charge par votre assurance loyers impayés peut être refusée s’il s’avère que la falsification était détectable.

D’autres services ou outils pour votre mise en location

Si vous vous intéressez à la détection des faux documents avant de mettre en location, vous avez également d’autres besoins comme :

Sur Immobilier Danger, vous trouverez de nombreuses ressources pour gérer et optimiser votre projet immobilier.

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