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Qu’est-ce qu’un bailleur ?

Auteur : David LELONG

Est considéré comme bailleur toute personne mettant à disposition son bien immobilier à un loueur, moyennant une rémunération périodique. En clair, le bailleur est le propriétaire d’un bien immobilier, qu’il loue à locataire contre un loyer payé mensuellement.

Au sommaire de cette page :

- 1. Principe du bail

- 2. Qui est le bailleur ?

- 3. Quelles sont ses obligations ?

- 4. Le grand bailleur

- 5. Le copropriétaire bailleur

Quel est le principe d’un bail ?

Lorsque vous avez trouvé un logement qui vous plaît et que votre dossier de locataire a été accepté par le propriétaire du bien immobilier, il vous faut alors signer ce que l’on appelle un bail afin de devenir locataire. Le bail, ou contrat de location du bien immobilier est régi par la loi du 6 juillet 1989.

Le bail est un contrat qui permet de définir et d’énumérer précisément l’ensemble des conditions selon lesquelles vous pourrez occuper le logement loué : le montant du loyer, la durée de la location, les conditions de résiliation du bail, etc.

Le bail mentionne donc vos obligations en tant que locataire, mais aussi celles du propriétaire bailleur.

Bailleur

Qui est considéré comme bailleur dans un contrat de location ?

Dans un contrat de location, le bailleur est donc le propriétaire d’un bien immobilier proposant à la location son bien. Cette personne devient alors propriétaire-bailleur.

Bon à savoir : le propriétaire-bailleur peut tout à fait être une personne morale, ou bien une société, un groupe, une banque, une mutuelle, etc.

Le propriétaire-bailleur est donc propriétaire du bien qu’il met à disposition d’un locataire (également appelé le preneur), en échange d’un loyer mensuel.

Le bailleur peut se faire représenter par un mandataire chargé de signer le contrat de bail à sa place. Dans ce cas, l’identité du propriétaire-bailleur tout comme celle du mandataire devront être clairement précisées.

Le mandataire peut être une agence immobilière, un administrateur de biens immobiliers ou tout autre représentant légal.

Le propriétaire-bailleur signe avec son locataire un contrat de location, appelé bail. Ce contrat de location, signé entre le bailleur et le preneur précise notamment la durée de la location, la désignation du bien loué et détaille les obligations respectives de chacune des deux parties.

En fonction du type de bail conclu (bail d’habitation, bail commercial, bail professionnel, etc.), le propriétaire-bailleur peut tout à fait prendre la décision de ne pas renouveler le contrat de bail à l’échéance de ce dernier. Cette décision fait alors suite à un certain nombre de cas encadrés par la loi : vente ou reprise en propre du bien immobilier, défaillance sérieuse du preneur dans l’exécution de ses obligations en tant que locataire. Lorsqu’il ne souhaite pas renouveler le bail, le propriétaire doit en informer son locataire en respectant un préavis de six mois.

Quelles sont les obligations légales du bailleur ?

Le propriétaire-bailleur est tenu à plusieurs obligations légales, voici lesquelles :

Obligation de proposer un logement décent

Le bailleur doit proposer au locataire un logement décent, qui ne doit en aucun cas comporter certains risques pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou bien la santé du locataire. Ce logement doit, entre autres conditions, être doté d’une surface considérée comme habitable, mais aussi d’équipements conformes à un usage d’habitation.

Obligation d’entretien, de fonctionnement et de réparation

Le bailleur doit entretenir son logement en effectuant, à ses frais, les réparations autres que celles considérées comme purement locatives. Lorsque le logement n’est pas en bon état d’usage lors de l’entrée dans les lieux, une clause rajoutée dans le contrat de location peut stipuler les travaux que le locataire fera ou bien fera exécuter, en contrepartie d’une réduction de loyer durant une période déterminée.

Les équipements privatifs ou collectifs mentionnés dans le bail de location doivent impérativement être en bon état de fonctionnement. Si ce n’est pas le cas, le propriétaire-bailleur doit procéder à leur réparation dans les plus brefs délais.

Obligation de garantir au locataire la jouissance paisible du bien loué

Le bailleur doit assurer à son locataire la tranquillité du logement proposé à la location. En outre, l’occupation de ce logement par le preneur ne doit pas générer des troubles au voisinage. Ce dernier ne doit pas inviter à l’intérieur de son logement ou des parties communes de tierces personnes susceptibles de causer des troubles.

À noter que le bailleur, bien qu’il soit propriétaire du bien loué, n’a aucunement le droit de pénétrer dans le logement loué sans l’autorisation préalable du locataire.

Bon à savoir : le bailleur-propriétaire ne peut être tenu pour responsable des troubles occasionnés par des tiers, comme des nuisances sonores.

Obligation de remettre au locataire une quittance de loyer

Le propriétaire-bailleur est dans l’obligation de remettre à son locataire une quittance de loyer, lorsque celui-ci en fait la demande.

Cette quittance doit préciser en détails les sommes versées par le locataire, en distinguant celles relatives au loyer et celles concernant les charges.

Lorsque le preneur effectue un paiement partiel, le propriétaire doit également lui remettre un reçu.

Obligation de ne pas interdire le déroulement de travaux

Si les aménagements proposés par le locataire ne transforment pas le logement, le propriétaire ne peut pas, en principe, s’opposer aux travaux réalisés par le locataire.

Bon à savoir : lorsque le propriétaire ne respecte pas les différentes obligations qui lui incombent, alors le locataire est en droit de mettre en demeure ce dernier pour le contraindre à respecter ses obligations.

Le locataire envoie alors au bailleur une mise en demeure qui doit obtenir une réponse sous deux mois. Si cette mise en demeure n’obtient aucune réponse ou bien que le locataire et le propriétaire ne parviennent pas à trouver un terrain d’entente, alors le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal d’instance.

Qu’est-ce qu’un grand bailleur ?

Un “grand bailleur” est un bailleur possédant plusieurs biens à la location. Il peut s’agir d’une personne physique, d’un groupe immobilier, d’un bailleur social ou tout autre organisme propriétaire de plusieurs logements proposés à la location.

Les grands bailleurs peuvent aussi être des constructeurs qui se réservent au sein même de leur construction des logements destinés à être loués.

Qu’est-ce qu’un copropriétaire bailleur ?

Un copropriétaire-bailleur est, comme son nom l’indique, propriétaire d’un logement proposé à la location. Ce copropriétaire-bailleur possède donc, en copropriété, un bien immobilier mis en location.

Les propriétaires d’un bien immobilier situé dans un logement collectif sont appelés copropriétaires-bailleurs.

Être propriétaire d’un logement situé dans une copropriété implique le respect de plusieurs règles, regroupées dans un règlement de copropriété. Il s’agit d’un document obligatoire définissant les codes de l’immeuble et précisant les droits et obligations des propriétaires, qu’ils soient également bailleurs ou non.

Le règlement de copropriété permet de déterminer les droits et les obligations de chacun, notamment en ce qui concerne la jouissance des parties communes et des parties privatives. Ce document stipule également la destination des biens immobiliers de l’immeuble (sont-ils destinés à de l’habitation, du commercial ou uniquement du professionnel ?)

Le règlement de copropriété détermine aussi la répartition des charges entre les propriétaires et permet ainsi de calculer la quote-part de chacun. Ce document précise également les règles relatives à l’utilisation des parties communes.

L’ensemble des copropriétaires, qu’ils vivent dans leur logement ou soient copropriétaires-bailleurs, font partie du syndicat des copropriétaires. Tous se réunissent, au moins une fois par an, à l’occasion d’une assemblée générale destinée à adopter les décisions utiles à la vie de la copropriété. Ces décisions sont votées.

Propriétaire-bailleur

En tant que copropriétaire-bailleur, vous êtes soumis aux mêmes droits et obligations qu’un propriétaire-bailleur. Vous devez simplement respecter, en plus de vos obligations inhérentes à votre statut de bailleur, celles concernant les parties communes de la copropriété. Ainsi, bien que votre logement proposé à la location soit une partie privative, vous ne pouvez pas faire tout ce que vous voulez à l’intérieur de ce bien immobilier. Vous êtes tenu de respecter les clauses du règlement de copropriété et le cas échéant, les faire respecter à votre locataire.

Pour connaître ses différentes règles, mieux vaut se référer au règlement de copropriété. Ainsi, si vous ou votre locataire souhaite réaliser des travaux à l’intérieur du logement loué, alors il faudra au préalable s’assurer que ces transformations aient obtenu l’accord du syndicat des copropriétaires. Ces travaux devant obtenir l’accord du syndicat de copropriété concernant bien souvent des opérations impactant l’harmonie du bâtiment, telles que la pose de double vitrage lorsque cela n’a pas été fait auparavant, ou bien les travaux concernant les canalisations, les murs porteurs ou les combles.

Bon à savoir : le règlement d’une copropriété peut tout à fait interdire aux propriétaires de louer un logement en location saisonnière. Ainsi, les copropriétaires souhaitant proposer à la location leur bien immobilier en courte durée peuvent se voir refuser leur demande. La notion de courte durée vise des baux de mobilité comme ceux concernant la location saisonnière ou bien des locations de type SeLogerVacances ou encore Airbnb.

Certaines villes ont réglementé les locations sur Airbnb en appliquant une restriction du nombre de nuitées autorisées. C’est notamment le cas de Paris, Lyon, Lille ou encore Bordeaux.

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Pour aller plus loin :

- Suivez ces 6 choses à faire avant de louer son appartement

- Découvrez comment calculer la rentabilité locative de votre investissement immobilier

- Regardez dans quelle ville investir en fonction du rendement locatif

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