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Révision des valeurs locatives : quel impact sur vos impôts locaux ?

Les impôts locaux vont-ils flamber ? C’est ce qui pourrait bien se passer pour une partie des Français à cause de la mise à jour des valeurs locatives cadastrales de tous les logements. Certaines taxes foncières et d’habitation vont fortement augmenter, d’autres pourraient baisser. Un projet titanesque pour mettre à jour des valeurs obsolètes qui datent de plus de 40 ans. Un sujet hautement explosif tant les modifications pourraient être impactantes pour certains. Voici tout ce qu’il faut retenir de la réforme des valeurs locatives des maisons et des appartements.

Les locaux d’habitation réévalués après les locaux professionnels ?

En 2012, le gouvernement a commencé à mettre à jour les valeurs locatives des locaux professionnels (commerces, entrepôts, bureaux, etc.). Il prévoit de faire la même chose pour les logements dans les années à venir. Cette réforme d’actualisation des valeurs cadastrales a pour but de remettre la taxe foncière en ligne avec la valeur effective des propriétés. Comme les prix de l’immobilier ont flambé ces dernières années, il faut donc s’attendre à des hausses massives de ces valeurs locatives et donc des impôts locaux sur ces biens.

La base actuelle date de 1970, soit d’il y a 44 ans. Elle ne correspond donc plus à la réalité du parc immobilier et pourtant c’est toujours elle qui sert de base de calcul au montant de la taxe foncière et de la taxe d’habitation des propriétés bâties.

Certaines valeurs ont été mises à jour lorsque l’administration fiscale a pris connaissance de modifications majeures sur un logement. Seulement, elle est loin d’être réellement au courant des principaux changements opérés par les différents propriétaires qui s’y sont succédé. Un logement à l’époque vétuste peut avoir été complètement réhabilité et être désormais en excellent état sans que sa valeur locative n’ait été augmentée. Il peut également y avoir eu des agrandissements, des ajouts d’éléments comme une piscine, etc. Dans le sens inverse, un logement neuf ou quasiment à l’époque qui n’a jamais été entretenu et qui a subi différents déboires peut être devenu une ruine sans que sa valeur locative n’ait été diminuée.

L’habitat a connu depuis plus de 40 ans de nombreuses évolutions majeures qui rendent obsolètes les valeurs locatives de l’époque. En plus de cette remise à plat des bases de calcul et des valeurs actuelles, le gouvernement a l’intention de mettre en place un système de mise à jour permanent. Vous pouvez découvrir comment est calculée cette valeur locative cadastrale.

Plus de 33 millions de logements à étudier

Pour les locaux professionnels, il y a environ 3 millions de biens immobiliers à évaluer. Il sera beaucoup plus long et coûteux de collecter toutes les données nécessaires pour les locaux d’habitation. En effet, l’INSEE dénombrait en 2013 un ensemble de 33.5 millions de logements en France. C’est donc un projet titanesque qui va voir le jour. Il faudra plusieurs années avant que l’ensemble des maisons et des appartements soit évalué et que la valeur locative cadastrale soit mise à jour pour l’ensemble des ménages.

Par conséquent, cette réforme ne se concrétisera pas sur vos feuilles d’imposition tout de suite. Cette réforme pourrait ne se concrétisait dans son ensemble qu’en 2018.

Par ailleurs, on peut s’interroger sur le laxisme de l’administration fiscale des précédents gouvernements pour ne pas avoir entrepris des mises à jour plus fréquentes depuis 1970... On n’en serait pas arrivé à de tels écarts et à un tel travail aujourd’hui si cela avait été fait régulièrement !

Mise à jour en 2015 : en 2015, 5 départements vont connaître la mise à jour complète des valeurs locatives pour les appartements et pour les maisons. Ce seront les premiers départements dans lesquels cette revalorisation sera faite complètement. Il s’agit de Paris, le Val-de-Marne, la Charente-Maritime, le Nord et l’Orne.

Qui seront les contribuables les plus impactés ?

Dans la pratique, les logements récents se trouvent plus taxés que les logements anciens. Cela s’explique par l’évolution des éléments de conforts qui ne sont plus les mêmes qu’il y a 40 ans et par une meilleure prise en compte de la valeur réelle des nouveaux logements. Ces derniers devraient donc moins connaître de variation de valeur locative.

Ce sont donc principalement les propriétaires de logements anciens qui risquent de subir les plus grosses augmentations. Le gouvernement entend ainsi "remettre de la justice dans le système fiscal local". Ce rééquilibrage de la contribution de chacun des contribuables en fonction de ce qu’il possède réellement va provoquer un transfert de charge d’une partie des Français à une autre. Pour lisser l’impact de ces modifications, elles s’étaleront sur plusieurs années.

Des changements qui pourraient être pesants pour certains

Certains parlent de possible augmentation de 300 à 500 % des valeurs locatives réelles, comme cet article. Attention à tous ces gros titres qui visent à attirer les lecteurs. Seule une faible partie des Français verront leurs impôts locaux autant flamber. Pour rappel, certains les verront même baisser si la valeur locative réelle est inférieure à celle qui était retenue auparavant.

Il ne fait donc aucun doute qu’une réelle mise en application de cette réforme de mise à jour des valeurs locatives cadastrales ferait grand bruit. La redistribution des taxes foncières et d’habitation en fonction de la valeur réelle du logement fera des gagnants et des perdants. Les premiers trouveront cela normal et les seconds crieront au scandale. Il faut dire que les chiffres de 1970 qui sont mal mis à jour peuvent être très éloignés de la réalité et qu’un réajustement sur ces biens avec de gros écarts ne sera pas indolore.

De quoi limiter les logements vacants et les résidences secondaires

En France, il y a de nombreux logements vacants. Il y a également une part importante de logements qui ne sont que des résidences secondaires, notamment dans les secteurs touristiques. Dans ces coins-là de la France, les prix de l’immobilier ont explosé encore plus qu’ailleurs et il est difficile pour les locaux qui y vivent à l’année de pouvoir suivre ces niveaux de prix des logements.

Il ne fait aucun doute qu’une forte augmentation des impôts locaux sur ce type de biens conduirait une partie des propriétaires à s’interroger sur la nécessité et la pertinence de conserver de tels investissements coûteux. Hors période de fortes hausses de la valeur des logements, une résidence secondaire est souvent un gouffre financier (et cela est encore plus vrai pour les logements vacants). Augmenter les impôts locaux peut apporter le coût de grâce à cette mode en en rendant la détention encore plus coûteuse.

Possibilité de demander une réévaluation dès maintenant

Une chose reste méconnue du grand public. Il est tout à fait possible de demander à l’administration fiscale d’étudier la valeur locative réelle de votre bien dès aujourd’hui.

Si vous estimez que celle retenue pour calculer vos impôts locaux est trop élevée par rapport à la réalité, vous pouvez d’ores et déjà la faire recalculer en fonction de ces caractéristiques. Vous bénéficierez alors dès maintenant de la réduction de cette valeur cadastrale qui sert de base aux calculs de votre taxe foncière et d’habitation, si elle était réellement surévaluée...

Pour en savoir (beaucoup) plus, consultez tous nos articles sur l’immobilier et les impôts.

Pour aller plus loin :

- Informez-vous sur la taxe foncière en 2017 et sur la taxe d’habitation en 2017.

- Découvrez comment est calculée votre taxe d’habitation et comment est calculée votre taxe foncière.

- Regardez comment bien faire estimer votre maison ou votre appartement.

- Renseignez-vous sur la meilleure banque pour un prêt immobilier ou pour un rachat de crédit.

Dans un prochain article nous étudierons comment est calculée la valeur locative cadastrale de nos logements. Pour ne rater aucune information importante sur l’immobilier en France, abonnez-vous gratuitement pour recevoir nos articles :

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