Taxe sur les logements vacants 2021 : quel montant ? Quelles communes ? Quelles dates ?

Auteur : David LELONG

La taxe sur les logements vacants (TLV) ainsi que la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) sont des taxes mises en place par le gouvernement en France pour lutter contre les logements vides en période où il est difficile de se loger pour de nombreuses personnes. Depuis quelques années, les impôts de ce type ont fortement augmenté et concernent de plus en plus de propriétaires. Avec plus de 3.1 millions de logements vacants en France, le gouvernement entend ainsi rendre plus coûteux la détention d’un logement inoccupé. Le but est de voir revenir ces logements sur le marché de la location ou de la vente en incitant par une imposition le propriétaire à agir.

La loi de finances 2013 a notamment fortement modifié la taxe sur les logements vacants (TLV) :  augmentation du nombre d’agglomérations concernées, durcissement des critères de qualification en logement vacant. Retrouvez tout ce que vous devez savoir sur la taxe pour un logement vacant en zone tendue (et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV)) en 2021.

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Qu’est-ce qu’un logement vacant pour les impôts ?

La question est importante car elle va permettre de déterminer qui est concerné par cette imposition en fonction du secteur géographique du bien. Pour l’administration fiscale, un logement est considéré comme vacant quand il est inoccupé pendant au moins 1 an au 1er janvier de l’année d’imposition. Par exemple en 2021, cela signifie que le logement doit être vide depuis plus d’un an au 1er janvier 2021.

Qu’est-ce qu’un logement inoccupé ?

Pour qu’un bien immobilier soit considéré comme occupé, il faut qu’il soit habité pendant au moins 90 jours consécutifs par an. Avant 2013, pour échapper à cet impôt, il fallait qu’il soit occupé au moins 30 jours dans l’année. Mais, pour contraindre davantage les propriétaires de ce type de logements, cette durée minimale a été portée à 90 jours par an. Cela inclut donc certaines résidences secondaires peu utilisées.

La vacance ne doit pas être subit par le propriétaire

Dans certains les travaux à réaliser pour rendre habitable le bien immobilier sont trop importants par rapport aux revenus pour pouvoir mettre en location l’appartement ou la maison. Dans ce cas, il s’agit d’une inoccupation qui indépendante de la volonté du contribuable. En ce sens, il ne peut être imposé à ce type de taxes.

Le code des impôts précise les cas concernés, ce sont les :

  • travaux visant à assurer la « stabilité des murs, charpentes et toitures, planchers ou circulations intérieures (notamment les escaliers) »
  • travaux d’installation ou de réfection complète de sanitaires, de chauffage, d’électricité, d’eau courante, de l’ensemble des fenêtres et portes extérieures.

Combien de logements vacants en France en 2021 ?

On entend souvent parler de pénurie de logements en France. C’est pourtant un phénomène ultra-localisé et qui n’est réellement présent que dans certains micro-marchés plus prisés.

C’est plutôt de logements à prix abordables dont manque la France. En effet, l’INSEE n’a dénombré pas moins de 3 116 000 logements vacants en 2020 (chiffres de l’INSEE du 20 décembre 2020). Ce qui correspond à 8.4 % du parc de logements français qui est composé d’un peu plus de 37 millions d’habitations.

Une partie des logements considérés comme vacants sont à vendre ou à louer. Mais il reste de nombreux logements sans activité qui ne demande qu’à revenir sur le marché.

Le gouvernement a donc mis en place des mesures visant à lutter contre cette rétention d’appartements et de maisons en durcissant de manière conséquente la taxe sur les logements vacants (TLV). Voici les modifications appliquées d’après l’article 16 de la loi n° 2012-1509 du 29 décembre 2012 de la loi de finances pour 2013.

Le gouvernement confirme avec cette hausse de taxe sur les logements vacants son souhait d’utiliser pleinement la fiscalité pour lutter contre les abus sur le marché du logement. Cette taxe vient s’ajouter à la longue liste des impôts sur l’immobilier.

Il est, en effet, bien moins coûteux de taxer les logements inutilisés que de subventionner la construction de nouveaux logements.

Quelles communes sont concernées par la TLV ?

Jusqu’en 2012, seuls les logements vacants des agglomérations de plus de 200 000 habitants étaient redevables de cette taxe. Seules 8 agglomérations étaient concernées : Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Toulouse, Montpellier, Nice, Cannes-Grasse-Antibes. Depuis le 1er janvier 2013, la liste des agglomérations a été considérablement élargie puisqu’elle contient désormais chaque agglomération d’au moins 50 000 habitants. Seules celles où subsistent de réelles tensions sur le marché immobilier seront concernées comme l’indique ce passage du texte de loi :

« un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social. « 

Retrouvez le décret officiel avec la liste des communes concernées. Ce sont les mêmes que pour la réduction du préavis de location à 1 mois en zone tendue ou pour d’autres dispositifs particuliers.

taxe logement vacant

Quel est le montant de la taxe sur les logements vacants ?

Depuis 2013, cet impôt est dû plus tôt et il est également plus élevé. Voici le taux appliqué pour le calcul de votre TLV en 2021 :

  • 1ère année de vacance : 0 %,
  • 2ème année : 15 %
  • 3ème année et les suivantes : 25 %.

Le montant de l’impôt sur les logements vacants est calculé en appliquant les taux ci-dessus à la valeur locative du logement comme pour la taxe foncière et la taxe d’habitation. Découvrez comment est calculée cette valeur locative.

En outre, l’État ajoute des frais de 9 % de l’impôt brut.

Par exemple, pour un appartement avec une valeur locative imposable de 3 000 euros et inoccupé depuis plus de 2 ans, il y aura une imposition de 3000 * 25 % * 1.09 = 817.50 euros par an.

Cette taxe reste relativement peu coûteuse pour le moment pour être vraiment dissuasive. Cependant, le gouvernement envoie ainsi un signe envers les propriétaires qui laissent leurs logements vides trop longtemps.

Qui paie la taxe sur les logements vacants ?

C’est normalement le propriétaire du logement qui va devoir payer cette imposition. Il doit avoir cette propriété depuis le début de sa vacance de plus d’un an.

Selon la situation de propriété du bien, cela peut également être :

  • L’usufruitier en cas de démembrement
  • Le preneur à bail à construction
  • Le preneur à bail à réhabilitation
  • L’emphytéote

À noter : en cas de détention de plusieurs logements vacants par un même propriétaire, il devra la payer pour chacun de ses biens immobiliers concernés.

Comment ne pas payer la taxe sur les logements vacants ? Comment y échapper ?

Vous êtes un propriétaire concerné par cet impôt ? Voici les possibilités pour ne pas payer cette taxe.

Occupation pendant au moins 91 jours consécutifs

Pour échapper à cet impôt, il faut par exemple qu’il soit occupé pour une durée minimale de plus de 90 jours consécutifs par an. Il faut réellement que quelqu’un y vive au moins 3 mois dans l’année. C’est le moyen le plus simple pour ne pas être taxé au titre des logements vacants chaque année.

Si cela n’est possible, il vous reste d’autres solutions.

Mise en location ou en vente du bien

Un propriétaire qui a vend ou met en location son bien au prix du marché et qui ne trouve pas encore d’acheteur ou de locataire peut-être exonéré de cette taxe sur le logement vacant au moment où il cherche preneur.

Attention, d’après le BOFIP, vous pouvez quand même recevoir un avis d’imposition. Le fisc ne peut pas présager du caractère non volontaire de cette vacance. Ce sera à vous de demander un dégrèvement en apportant la preuve (mandat avec une agence avec justificatif sur les prix du marché ou avec les loyers pour ce type de biens dans votre ville).

Besoin d’aide pour cela, découvrez tous nos conseils pour louer un appartement ainsi que tous nos conseils pour votre vendre votre bien immobilier ainsi que notre guide de la vente d'immobilier en 2021.

Faire des travaux conséquents sur la structure

Une exonération pourra être accordée pour le particulier qui a engagé des travaux importants pour rendre le logement habitable concernant les éléments cités ci-dessus et pour un montant global d’au moins 25 % de la valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition.

Il faudra pouvoir prouver ceci par des devis signés notamment pour demander un dégrèvement ou une exonération à ce titre.

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Quelle date pour la taxe sur les logements vacants ?

Comme les autres impôts locaux, c’est au début de l’automne que sont envoyés les avis d’imposition avec un délai de paiement indiqué clairement pour chaque contribuable. Le paiement se fait principalement par Internet désormais, comme pour les autres impositions.

Découvrez les dates pour la taxe sur les logements vacants en 2021 et les autres impôts locaux (taxe foncière et taxe d’habitation).

Qu’est-ce que la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) ?

Les communes qui ne peuvent pas appliquer de taxe sur un logement vacant car elles ne sont pas situées dans les zones tendues peuvent néanmoins appliquer un autre type de taxe. On parle de THLV pour taxe d’habitation sur les logements vacants.

Il s’agit de faire payer une taxe d’habitation aux propriétaires de biens vides et inoccupés depuis plus de 2 ans dans certaines communes en France. Nous aurons l’occasion de détailler ultérieurement les détails de cette autre taxe.

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