Quels sont les dangers de vendre soi-même sa maison ? A quoi faire attention pour une vente réussie ?

Coût d’une agence immobilière : de quoi vouloir l’éviter

😱 En moyenne, la commission d’un agent immobilier pour vendre votre maison ou votre appartement en France coûte 4.9 % du prix du logement.

Par exemple, cela représente un prix de l’ordre de 9 800 € pour vendre un petit logement à 200 000 €. Cela représente aussi un tarif de 24 500 € pour vendre un bien plus onéreux de 500 000 €.

⚠️ Toutes les agences ne facturent pas les mêmes tarifs. Il peut y avoir d’importantes différences d’une agence à une autre. Certaines agences en ligne sont notamment beaucoup moins chères comme le montre notre comparatif des frais d’agence.

On peut ainsi aisément comprendre que certains vendeurs essayent d’abord de vendre leur bien eux-mêmes, sans passer par une agence immobilière et sans confier la vente à un notaire.

En effet, même si au final c’est l’acheteur qui paie les frais d’agence dans son prix global. C’est toujours de l’argent (ou du moins une partie) que vous auriez pu récupérer directement si vous vendez seul votre logement.

Néanmoins, cela nécessite de bien comprendre les inconvénients de vendre seul et d’en assumer le choix. C’est ce que nous allons voir ci-dessous.

Bon à savoir : au niveau des agences en ligne à prix fixe, la commission peut être bien inférieure que les autres agences. 😍

Par exemple, chez IMOP, le tarif basique est à 4 500 € quelque soit le prix de vente. Une offre plus complète commence à 5 900 € pour un bien inférieur à 150 000 €. Il reste, par exemple, à moins de 10 000 € (9 990 €) pour un bien d’une valeur comprise entre 550 000 et 750 000. Il faudrait compter entre 27 000 € et 37 000 € de commission avec une agence traditionnelle.

Même chose chez Homki. En Province, le prix est de 4 900 € pour un bien dont le prix de vente est inférieur à 250 000 €, à 6 900 € au-delà. En Ile-de-France, le tarif passe à 6 900 € et à 8 900 € sur ces mêmes tranches de prix.

Difficulté à bien estimer le prix de votre maison

📌 Il n’y a pas de secret, l’élément le plus important pour réussir sa vente, c’est de bien évaluer le prix de vente que l’on va afficher. Les acquéreurs ont un budget et des critères de sélection. Ils se rapprocheront du meilleur rapport qualité/prix par rapport à ce qui peut leur convenir et qui peut rentrer dans leur budget.

Il y a 2 difficultés à éviter et il n’est pas toujours évident de trouver le juste milieu entre :

• Placer son prix de vente trop haut et ne pas avoir de contacts ou d’offres car on est hors marché pour ce type de bien. Cela envoie un mauvais signal et risque de compromettre votre vente (même en cas de baisse de prix ultérieure) ou du moins d’en allonger fortement le délai.
• Placer votre prix de vente trop bas et se dire que l’on aurait peut-être pu vendre sa maison bien plus chère. Un bien trop attractif en termes de prix par rapport à sa qualité se vendra en quelques jours. C’est top pour une vente rapide, seulement vous auriez probablement pu en tirer un meilleur prix avec un positionnement différent.

Avec une vente sans agence, vous ne pourrez pas vous appuyer sur l’expérience locale de votre agent immobilier pour déterminer la meilleure stratégie pour une vente à la fois rapide et optimale en terme de prix pour vous.

👉 Il y a différents moyens pour obtenir une estimation immobilière : elles ont chacune leurs limites.

Ne pas avoir conscience du temps que cela prend de vendre seul

Pour vendre sa maison soi-même, il va falloir prendre du temps pour réaliser de nombreuses tâches que vous ne déléguerez pas à un agent immobilier.

Il ne s’agit pas seulement de prendre 2 ou 3 photos et de publier une brève annonce immobilière en ligne pour réussir à vendre seul sa maison ou son appartement.

⌛ Vous allez devoir réaliser différentes tâches dont vous n’avez pas l’habitude (et vous y passerez donc bien plus de temps qu’une personne qui fait cela toutes les semaines) :

• Évaluer la juste valeur de votre bien immobilier à l’instant T
• Comprendre le contexte dans lequel va se réaliser sa vente : voir comment réussir sa vente immobilière en 2025 ou suivre régulièrement les actualités sur l’immobilier.
• Définir votre stratégie de vente : comment fixez-vous votre prix de vente ? Prévoyez-vous une marge pour la négociation ? Quand et comment adapter son prix selon les retours ?
• Prendre de belles photos qui mettent le plus possible en valeur votre maison
• Préparer un texte descriptif à la fois complet et attrayant pour son annonce immobilière
• Diffuser votre annonce sur différents sites d’annonces immobilières en ligne
• Utiliser d’autres moyens de communiquer sur votre vente (panneaux à vendre, etc.)
• Gérer les messages et les appels pour des renseignements et planifier des visites
• Gérer les visites : nettoyer à chaque fois au maximum et optimiser la décoration pour séduire l’acheteur, accueillir les acquéreurs potentiels, présenter votre bien, répondre à leurs questions, etc.
• Gérer la négociation du prix de vente
• Travailler avec le notaire sur la préparation d’un compromis de vente
• Etc.

Vous l’aurez compris, cela n’est pas de tout repos et cela demande de bien s’informer et de bien réfléchir à ce que l’on fait.

Manque de connaissance en immobilier, sur la communication, etc.

La grande différence entre vous et un professionnel, c’est que vous êtes bien moins informé de l’état actuel de votre marché local, des habitudes de recherche et de consommation des particuliers dans votre secteur, etc. Cela peut vous faire manquer un point important pour réussir votre projet de vente. Cela pose problème sur la juste estimation du prix de vente comme indiqué ci-dessus.

Mais cela se retranscrit aussi dans la difficulté d’établir une stratégie de vente efficace, de savoir répondre aux questions des acheteurs potentiels et de savoir mener une négociation efficace.

En outre, un agent immobilier a l’habitude de savoir bien communiquer sur un bien, de savoir comment le mettre en avant (belles photos, descriptif de qualité avec les bons mots et ceux à éviter, etc.). Il saura mieux comment communiquer avec les acquéreurs : ce qu’il faut dire pour les rassurer sur leurs doutes, ce qu’il faut éviter de dire pour ne pas créer d’autres blocages, etc.

😥 Bref, vendre c’est un métier et on ne s’improvise pas agent immobilier comme cela. C’est possible de gérer toutes les tâches et de trouver un acheteur solvable, mais cela va vous demander beaucoup plus de temps et de réflexion par rapport à quelqu’un qui fait cela tous les jours et qui a des process, des outils et des connaissances qui lui permettent d’optimiser tout cela.

Y a-t-il un risque d’erreurs sur l’administratif, sur les documents pour officialiser la transaction ?

En vendant sans agence, vous allez également devoir faire sans soutien pour toute la démarche administrative pour la vente. Il faudra vous renseigner sur vos droits et vos devoirs.

Bon à savoir : il y a plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre sa maison. Vous aurez besoin de les faire réaliser par un diagnostiqueur certifié avant la signature du compromis de vente.

Utilisez notre comparateur de devis de diagnostics immobiliers pour choisir le bon professionnel près de chez vous.

📰 Pas de panique, si vous choisissez bien votre notaire, il sera en mesure de vous indiquer les grandes lignes à suivre et de rédiger un compromis de vente en bonne et due forme.

Néanmoins, certains notaires vont aller au plus vite pour gérer cela. Ils se contenteront de faire le minimum sans prendre toutes les précautions pour le vendeur que pourrait prendre un agent immobilier qui a l’habitude de bien travailler la qualité des contrats avec une équipe juridique spécialisée. Vous devrez vous passer des conseils et des connaissances d’un autre professionnel de la vente immobilière.

Pour aller plus loin, découvrez aussi tous les frais à payer pour vendre une maison (en dehors des frais d’agence immobilière si vous vendez seul).

Pour conclure, il est tout à fait possible de vendre directement sa maison ou son appartement sans passer par un intermédiaire même si cela comporte certains inconvénients dont nous venons de parler ci-dessus.

Cependant, si vous n’êtes pas sûr, découvrez les différentes possibilités d’aide pour vendre. Il y en a auxquelles vous n’avez peut-être pas pensé ou que vous ne connaissez pas…